Opinion: Ces 2 chiffres résument pourquoi le marché du logement ne reviendra pas à la normale avant longtemps

J'ai montré cette lettre à ma femme et j'ai plaisanté en disant que nous devrions demander une prime de 20% sur la valeur actuelle. C'est un gros chiffre rond mais c'est essentiellement inutile.

Pourquoi ?

Nous devons habiter quelque part !

Même si nous pouvions obtenir un prix de vente beaucoup plus élevé, cela ne nous aiderait pas vraiment beaucoup.

Nous avons déjà un taux hypothécaire bloqué de 3 %. Nous avons une part décente de la valeur nette de la maison. Et comme notre agent immobilier désespéré l'a fait allusion dans sa lettre, il serait presque impossible de trouver une autre maison à acheter en ce moment.

La combinaison de la hausse des prix des maisons, des faibles taux hypothécaires bloqués par les propriétaires actuels et de la faible offre rend peu attrayant de vendre votre maison et d'en chercher une autre en ce moment.

Mike Simonson d'Altos Research a un graphique qui montre à quel point la situation actuelle de l'offre de logements est désastreuse :

C'est 271,913 XNUMX maisons à vendre dans tout le pays en ce moment !

Nous sommes dans un marché du logement où nous avons une demande record et une offre record. Si vous voulez savoir pourquoi les prix sont 20% plus élevés qu'il y a un an, c'est l'explication la plus simple.

Mais il se passe plus ici.

Simonsen était récemment sur le podcast Odd Lots avec Tracy Alloway et Joe Weisenthal où il a expliqué combien de propriétaires doublaient leurs investissements immobiliers :

C'est comme un dédoublement. Le propriétaire va acheter la prochaine maison, monter ou descendre. Et parce que les prêts hypothécaires sont si bon marché, c'est un très bon moment pour garder le premier comme logement locatif. Et donc chaque année je vais en acheter un suivant et je garde le premier. Et donc c'est un grand phénomène. Et tout d'un coup je suis un investisseur immobilier. Et en même temps, l'argent institutionnel a été bon marché. Il y a beaucoup de nouvelles sur les grands fonds de capital-investissement qui achètent des maisons, mais ce sont en fait les particuliers qui en dirigent la majeure partie. Ainsi, au cours de la dernière décennie, nous avons retiré 8 millions de maisons du cycle de revente et les avons transférées dans la partie investissement locatif du pool. Et c'est, vous savez, 9% de toutes les maisons unifamiliales.

Je sais que tout le monde veut se plaindre du fait que BlackRock achète toutes les maisons de ce pays, mais 90 % des logements locatifs résidentiels appartiennent à des particuliers aux États-Unis.

Et ce nombre augmente en raison de l'abondance de la valeur nette du logement, de la solidité des bilans des consommateurs et des faibles taux hypothécaires en vigueur.

Les faibles taux hypothécaires ont rendu les paiements mensuels aussi abordables qu'ils ne l'ont jamais été :

La valeur nette du logement a grimpé en flèche à cause de la hausse des prix des logements :

De plus, regardez la solvabilité des acheteurs de maison ces jours-ci :

Les personnes qui achètent des maisons aujourd'hui ont d'excellentes cotes de crédit. Ce n'était pas le cas lors du boom des subprimes du début au milieu des années XNUMX, lorsque la majorité des acheteurs provenaient de personnes ayant de faibles cotes de crédit.

Imaginez que vous êtes propriétaire de votre maison depuis cinq ans ou plus. À ce jour, vous avez certainement refinancé au moins deux à trois fois et avez probablement un taux d'emprunt de 3 % ou moins. Vous êtes également assis sur une belle équité grâce à une combinaison de remboursements de capital et de hausse des prix.

Il ne semble pas que les prix des logements vont cesser d'augmenter de sitôt et que les loyers augmentent également, il est donc logique que les gens choisissent de conserver leur propriété d'origine même après avoir acheté quelque chose de nouveau. Ils peuvent simplement facturer un loyer suffisant pour couvrir l'hypothèque, l'assurance et les taxes tout en remboursant lentement une hypothèque bon marché et en voyant leur maison prendre de la valeur.

Si je devais deviner, il faudra des années avant que nous voyions quoi que ce soit s'approcher d'un marché immobilier « normal ». Nous n'avons tout simplement pas construit suffisamment de maisons après le dernier krach immobilier pour répondre à la demande provenant de la génération Y atteignant ses années de formation de ménage.

Les choses reprennent enfin, mais nous avons des années et des années de sous-construction à rattraper. Et ce n'est pas comme si les problèmes de chaîne d'approvisionnement, les réglementations gouvernementales et le COVID facilitent la construction de maisons plus rapidement.

Entre-temps, la hausse des taux pourrait ralentir un peu les choses si les taux hypothécaires augmentent suffisamment. La hausse des prix des logements et des taux d'emprunt plus élevés rendrait à tout le moins moins attrayant pour les gens de conserver leurs anciennes maisons et de les louer.

Cependant, la hausse des taux limiterait également probablement l'offre de logements, car de nombreuses personnes ont bloqué des taux bas. Pourquoi vendre pour acheter une maison à un prix plus élevé avec des coûts d'emprunt plus élevés ?

De toute évidence, les gens déménageront toujours pour un nouvel emploi ou une nouvelle famille, un changement de décor ou toute autre raison pour laquelle les gens décident de vendre.

Mais cela prendra probablement beaucoup de temps avant que nous voyions une sorte d'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché du logement.

Également de Ben Carlson : Dois-je vendre mes actions pour pouvoir payer comptant une maison ?

Ben Carlson est l'auteur du blog d'investissement "A Wealth of Common Sense", où il a été publié pour la première fois. Il est reproduit avec permission. Suivez-le sur Twitter @awealthofcs.