L'Ohio agit de manière décisive pour limiter le contrôle des loyers

Cela fait 4 ans que j'ai pris la parole lors d'une conférence à Columbus, Ohio et que j'ai écrit ici que l'Ohio pourrait être l'endroit parfait dans le pays pour lutter contre la mauvaise politique du logement. Ce point de vue a été validé avec l'adoption du House Bill 430, une mesure qui empêche les villes locales d'imposer un contrôle des loyers, faisant de l'Ohio l'un des 29 États qui n'autorisent pas le contrôle des loyers par les gouvernements locaux. Ce qui rend le passage si important, c'est qu'il a été fait à un moment où la promotion du contrôle des loyers et d'autres mesures visant les fournisseurs de logements au niveau local dans l'Ohio se sont développées. D'autres États ont adopté des mesures il y a des années, mais la décision audacieuse de l'Ohio met fin à l'une des pires interventions que les gouvernements locaux peuvent prendre dans l'économie du logement; ce pourrait être une action qui pourrait amener le reste du pays à inverser la tendance générale des mauvaises politiques du logement.

Premièrement, les prix nous indiquent quand les logements sont rares. Lorsque l'offre de logements ne parvient pas à suivre la demande, les loyers augmentent. C'est si simple. La solution à l'augmentation de la demande due à la création de nouveaux emplois dans une ville pourrait être d'augmenter l'offre de logements. Plus d'offre signifie plus de concurrence entre les promoteurs, les constructeurs et les exploitants de logements pour les locataires plutôt que les locataires en concurrence avec les locataires pour les rares appartements et maisons de location.

Cependant, une politique d'assouplissement et d'élimination des règles et réglementations qui limitent le logement et offre des incitations à construire plus de logements demande du courage. Il est beaucoup plus facile pour les politiciens de blâmer les promoteurs et les fournisseurs de logements pour la hausse des loyers ; les loyers augmentent à cause de la cupidité, pas du manque d'approvisionnement. Leur réponse consiste simplement à limiter l'augmentation des prix sans rien faire contre un déséquilibre croissant entre l'offre et la demande. Le résultat est des prix encore plus élevés lorsque la production de logements s'arrête. Si vous voulez une explication complète de la raison pour laquelle le contrôle des loyers nuit aux gens avec moins d'argent, consultez l'article que j'ai rédigé pour la Fondation pour l'égalité des chances.

En Ohio, les discussions sur le contrôle des loyers se multiplient, surtout dans les grandes villes. En 2018, j'ai écrit ceci à propos de ces villes et du reste de l'Ohio :

«Les démocrates pro-travailleurs ont tendance à être plus forts politiquement dans ces villes tandis que les républicains dominent dans les zones rurales; la politique locale a tendance à être contrôlée par des conseils municipaux et des maires de gauche, tandis que la législature est majoritairement républicaine. Ce mélange de données démographiques et économiques différentes signifie que l'Ohio pourrait également être le prochain champ de bataille dans le cadre d'un effort visant à limiter et à contrôler les logements locatifs privés à travers les États-Unis. L'État peut être le lieu où la réalité pourrait contrôler un problème croissant de mauvaises politiques »

Voilà pourquoi House Bill 430 est si important. Le projet de loi traite des services publics, mais l'amendement au projet de loi au fur et à mesure qu'il progressait dans le processus législatif comprenait des limitations sur le contrôle des loyers, et le projet de loi complet avec les amendements a été adopté par les deux chambres de la législature. Actuellement, le projet de loi attend la signature du gouverneur Mike DeWine.

Le projet de loi fait des choses importantes. Tout d'abord, il définit clairement le contrôle des loyers comme «l'exigence de loyers inférieurs au marché pour les locaux d'habitation ou le contrôle des taux de location des locaux d'habitation de quelque manière que ce soit, y compris en interdisant les augmentations de loyer» et la limitation «des changements de taux de location entre les locations, la limitation des augmentations de taux de location, la réglementation du loyer les tarifs des locaux d'habitation en fonction des revenus ou de la richesse des locataires, et d'autres formes de restriction ou de limitation des tarifs de location.

Le projet de loi définit également la «stabilisation des loyers», un autre nom pour le contrôle des loyers comme «permettant des augmentations de loyer pour des locaux résidentiels d'un montant fixe ou selon un calendrier fixe fixé par une subdivision politique».

Les définitions sont importantes car plus loin dans le projet de loi, ces deux catégories de contrôle des prix sont interdites aux gouvernements locaux. La façon dont le contrôle des loyers est défini est essentielle car les politiciens locaux ont intérêt à imposer des contrôles des loyers mais en les appelant autrement. Cela ne laisse aucune boucle à exploiter.

Également important, le projet de loi explique et déclare que "l'assemblée générale constate et déclare que le maintien d'une offre de logements adéquate, y compris l'accès à des locaux locatifs résidentiels habitables, propres et bien entretenus, dans l'État de l'Ohio est une priorité urgente à l'échelle de l'État et nécessaire au bien-être des habitants de l'Ohio.

Bien que cela semble évident, sa codification est précieuse car elle inscrit dans la loi de l'État l'idée que plus de logements est la réponse aux problèmes de logement, pas plus d'argent ou de contrôle des prix. La législation poursuit en énumérant toutes les raisons pour lesquelles le contrôle des loyers est une mauvaise politique. Cela vaut la peine de regarder la liste exhaustive.

« L'assemblée générale constate et déclare en outre que les mesures de contrôle et de stabilisation des loyers peuvent avoir les effets suivants :

(A) supprimer les valeurs locatives et foncières et décourager ainsi l'entretien, l'entretien et la réhabilitation des locaux résidentiels existants et la construction de nouveaux locaux résidentiels ;

(B) Inciter les propriétaires à convertir les locaux résidentiels en copropriétés, coopératives et autres types de logements, supprimant ainsi la disponibilité de ces locaux résidentiels sur le marché locatif ;

(C) Baisse des revenus de l'impôt foncier pour les gouvernements étatiques et locaux et les subdivisions politiques ;

(D) Conduire à la détérioration des locaux d'habitation ;

(E) Décourager la rotation des locaux d'habitation et priver ainsi les locataires potentiels de la possibilité de louer ces locaux et entraîner une mauvaise affectation des locaux d'habitation ;

(F) Empêcher la vente de locaux résidentiels ;

(G) Décourager les investissements dans des locaux résidentiels nouveaux et existants, en particulier en période de hausse des coûts des matériaux et de pénurie de main-d'œuvre ;

(H) avoir un effet négatif, en raison du manque de logements adéquats, sur les personnes qui cherchent un emploi dans des zones où les logements disponibles sont rares et sur les employeurs qui recherchent des employés dans ces zones ;

(I) fausser le fonctionnement du marché des locaux d'habitation ;

(J) Imposer des dépenses administratives et d'exécution substantielles aux subdivisions politiques ;

(K) Priver rétroactivement les propriétaires de locaux d'habitation de leurs droits de propriété.

Le projet de loi enfonce alors un pieu au cœur de toute tentative locale d'imposer un contrôle des loyers.

"Aucune subdivision politique ne peut promulguer, adopter, renouveler, maintenir, appliquer ou continuer à exister une ordonnance et aucun canton ne peut adopter ou continuer à exister une disposition, une ordonnance, une résolution, une règle ou une autre mesure de la charte de résolution qui est en conflit avec la présente chapitre, ou qui réglemente les droits et obligations des parties à un contrat de location qui sont réglementés par le présent chapitre, y compris, sans s'y limiter, imposant ou exigeant de quelque manière que ce soit le contrôle ou la stabilisation des loyers.

Le projet de loi se termine par une clarification de la règle Dillon. La règle Dillon est basée sur un précédent juridique qui peut limiter le genre de choses qu'un État peut interdire aux gouvernements locaux de faire. La Ligue nationale des villes décrit comme, "dérivé des deux décisions de justice rendues par le juge John F. Dillon de l'Iowa en 1868. Il confirme l'interprétation étroite précédemment retenue de l'autorité d'un gouvernement local, dans laquelle un gouvernement sous-étatique ne peut s'engager dans une activité que si elle est spécifiquement sanctionnée par le gouvernement de l'État.

Le projet de loi précise que "l'offre de logements est une question d'intérêt supérieur à l'échelle de l'État qui nécessite une approche uniforme du contrôle des loyers et des mesures de stabilisation des loyers dans les locaux résidentiels dans tout l'État". Le dernier libellé du projet de loi indique très clairement que "l'intention de l'assemblée générale est d'empêcher les subdivisions politiques de réglementer les droits et obligations des parties à un contrat de location qui sont réglementés par le présent chapitre, y compris par l'imposition d'un contrôle des loyers et la stabilisation des loyers de quelque manière que ce soit.

Le langage du projet de loi est approfondi et philosophiquement solide, résonnant avec toutes les principales raisons pour lesquelles le contrôle des loyers est une mauvaise idée, ses effets sur l'économie du logement, et enfin, affirmant l'idée que le logement locatif est régi par des contrats, qui stipulent légalement exécutoire "droits et responsabilités." Le loyer n'est pas fixé par cupidité mais en raison de la réponse aux forces du marché, et lorsqu'un résident et un fournisseur de logements s'entendent sur un prix et des conditions, l'accord est exécutoire et ne doit pas être empiété pour des raisons politiques par les gouvernements locaux.

L'Ohio fait preuve de leadership et, espérons-le, avec la solution rapide du contrôle des loyers sur la table, les villes locales commenceront à envisager de faciliter la construction de logements et à explorer des moyens plus innovants pour aider les personnes dans l'économie du logement en attendant. Espérons que l'Ohio fera la même chose qu'avec le contrôle des loyers avec d'autres interventions qui font grimper les coûts et les prix pour les personnes qui ont besoin d'un logement, comme le zonage d'inclusion obligatoire (MIZ), une politique qui a fait des dégâts dans d'autres villes.