Non, San Francisco n'a pas éliminé la famille unifamiliale

Je pense que les Américains sont devenus insensibles aux affirmations selon lesquelles un message sur Internet est une "fausse nouvelle" ou une "désinformation". Les mots sont simplement devenus une autre façon de dire : « Je ne veux pas croire que c'est vrai, que ce soit le cas ou non. Cependant, il n'est pas nécessaire d'être philosophe pour démontrer que certaines choses sont vraies ou fausses. San Francisco n'a pas "juste mis fin au zonage unifamilial" comme un titre dans Planetizen réclamations. Ce qui vient de se passer à San Francisco est plus compliqué et met en lumière non seulement les médias, mais aussi la façon dont le conseil de surveillance reste incapable de faire quoi que ce soit pour rendre le logement moins cher parce qu'il s'inquiète que quelqu'un fasse des bénéfices. Il en va de même pour les efforts déployés par la législature californienne pour encourager davantage de logements.

Tout d'abord, l'histoire de Planetizen est un résumé d'un article payant du San Francisco Chronicle. Le résumé couvre l'adoption de la législation le 28 juin^th ça change des zones unifamiliales à San Francisco. Malgré son titre trompeur, le message résume assez bien l'histoire de Chronicle et le problème.

Voici le paragraphe d'ouverture du post Planetizen :

"" San Francisco prévoit de se débarrasser du zonage unifamilial et d'autoriser à la place des quadruplex dans chaque quartier et des maisons de six unités sur tous les lots d'angle, un changement recherché depuis longtemps par les défenseurs du développement du logement ", rapporte JD Morris dans un article payant pour le San Chronique de Francisco.

Jusqu'ici tout va bien, n'est-ce pas ? Mais il y a un hic. Morris note qu'il y a du scepticisme à propos de la législation car il semble que la législation de l'État flummox a été adoptée l'année dernière, SB 9, qui visait à permettre la subdivision d'un lot unifamilial en deux. Ce détail manque à l'histoire, et j'aborderai SB 9 plus tard. D'autres défenseurs du développement ont souligné qu'il y avait trop d'obstacles à la construction de 4 maisons sur un terrain et de XNUMX sur un terrain d'angle. Quels obstacles exactement ? Le résumé de Planetizen ne le dit pas, mais encore une fois, nous y reviendrons plus tard.

Enfin, le post Planetizen cite le directeur de la planification de San Francisco, Richard Hillis, affirmant que l'effet de l'ordonnance sera "assez faible" bien qu'il s'agisse d'un "pas assez important". Le parrain de la législation, le superviseur Rafael Mandelman, ajoute qu'il est frustré qu'"une mesure qui était déjà modeste et progressive au départ l'ait été encore plus".

San Francisco a-t-il mis fin ou non au zonage unifamilial ?

Il m'a fallu un certain temps pour parcourir le site du Conseil de surveillance de San Francisco et le site Web de la législature de l'État pour découvrir ce qui s'était réellement passé. Mais le voici. L'année dernière, le superviseur Mandelman et le chef de la majorité au Sénat de Californie, Toni Atkins, ont tous deux présenté une législation pour lutter contre le zonage unifamilial. Mandelman, bien sûr, n'aurait qu'un impact sur San Francisco, permettant plus de densité dans les zones unifamiliales. Le SB 9 d'Atkin était destiné à faire essentiellement la même chose, mais dans les villes de tout l'État, y compris San Francisco.

La législation d'Atkin a été adoptée (vous pouvez lire le texte intégral ici), créant une allocation pour les lots unifamiliaux à subdiviser pour créer des logements supplémentaires. Le résultat de SB 9 est résumé ainsi par California YIMBY sur leur site web,

• Il permet aux propriétaires de la plupart des régions de l'État de diviser leur propriété en deux lots, augmentant ainsi les possibilités d'accession à la propriété dans leur quartier ; et
• Il permet la construction de deux maisons sur chacun de ces terrains, ce qui a pour effet de légaliser les quadruplex dans des secteurs qui ne permettaient auparavant qu'une seule maison.
• SB 9 contient des protections importantes contre le déplacement des locataires existants.

Cela ne devrait-il pas conduire à un boom de la construction de logements neufs dans des zones auparavant interdites aux logements neufs ? Non, ce ne sera pas le cas. Pour comprendre pourquoi, vous devez lire les petits caractères offerts par un autre explicateur de la législature.

«Des modifications récentes obligent une agence locale à imposer une obligation d'occupation par le propriétaire comme condition pour qu'un propriétaire reçoive une division de lot ministérielle. Ce projet de loi interdit également l'aménagement de petits lotissements et interdit les fractionnements de lots ministériels sur les parcelles adjacentes par la même personne pour empêcher la spéculation des investisseurs. En fait, permettre plus de logements à l'échelle du quartier dans les communautés californiennes freine le pouvoir de marché des investisseurs institutionnels. SB 9 empêche les profiteurs d'expulser ou de déplacer des locataires en excluant les propriétés où un locataire a résidé au cours des trois dernières années (c'est moi qui souligne).

L'intention explicite de la loi est d'isoler les "profiteurs" pour permettre aux propriétaires unifamiliaux existants "d'offrir des opportunités de location abordables à d'autres familles de travailleurs", tout en créant de la richesse pour eux-mêmes. Comment ces propriétaires pourront-ils faire cela sans faire de « bénéfice » ? C'est un mystère. La législation est muette sur le financement qui sera impossible pour la plupart des personnes possédant une maison unifamiliale payant une hypothèque. Imaginez une jeune famille 5 ans après le début de sa première hypothèque essayant de financer la subdivision de son lot, la construction de nouveaux logements sur les parcelles suivantes, puis gérant la location et l'entretien de 3 unités locatives. Imaginez n'importe quelle famille capable de faire cela.

Avouons-le, SB 9 est simplement une façon pour les législateurs de gauche de dire qu'ils ont « mis fin au zonage unifamilial », se tapent dans le dos, puis asseyez-vous et regardez comme rien ne se passe. Sans investissement, de nouveaux logements, quels qu'ils soient, ne se produisent pas. Comme je l'ai déjà souligné, les Elfes Keebler ne vont pas sortir des arbres et commencer à marteler pour construire les maisons supplémentaires sur le terrain. Cela coûtera de l'argent, beaucoup d'argent. Et développer toute nouvelle unité d'habitation est compliqué et difficile par conception et ce serait vrai même si les villes étaient obligées d'accorder aux divisions une fonction "ministérielle", c'est-à-dire automatiquement.

La législation de San Francisco (texte intégral ici) améliorer le SB 9, l'aggraver ou n'avoir aucun effet ? La plainte entendue lors du débat sur le projet de loi est que le projet de loi n'en fait pas assez et qu'il en fait trop peu (vous pouvez regarder l'intégralité du débat ici). Le superviseur Aaron Peskin pensait que le projet de loi faisait trop peu jusqu'à ce que le contrôle des loyers soit ajouté.

« Soyons réalistes », a-t-il dit à propos des opposants. "Ils s'y opposent parce qu'ils détestent le contrôle des loyers." Peskin a poursuivi en disant qu'il l'appuyait parce que «les communautés sont restées viables grâce au contrôle des loyers. Je clôt mon dossier.

Mais les commentaires de Peskin ont été suivis par ceux du superviseur Matt Dorsey qui a déclaré qu'il voterait "non" sur la législation parce qu'elle "nous emmène dans la mauvaise direction" et qu'elle créerait "peu, voire aucune nouvelle production de logements compte tenu des exigences supplémentaires. ” Il s'est également dit préoccupé par le fait que maintenant, la famille unifamiliale n'étant techniquement plus dans les livres, San Francisco n'est plus couverte par le SB 9, même si cette loi, comme je l'ai souligné, ne créerait pas non plus de logement.

Revenons au titre et à la question : « San Francisco a-t-il mis fin au zonage unifamilial ? Dans le sens le plus technique, oui, c'est le cas. Mais comme l'a souligné le superviseur Dorsey, toutes les exigences du changement signifient, pratiquement, tout comme SB 9, que rien ne changera. Il m'a fallu des heures de recherche pour comprendre cela et vous l'expliquer ici. Si vous avez lu jusqu'ici, félicitations. Je suis sûr que beaucoup de gens viennent de publier la publication Planetizen sur Facebook avec un emoji de visage heureux avec d'autres sûrs de republier et republier à nouveau, tout comme ils l'ont fait avec SB 9 et des mesures similaires à travers le pays.

Malheureusement, les gens me diront : « Avez-vous entendu ce qu'ils viennent de faire à San Francisco ? avec enthousiasme. « N'est-ce pas ce que tu veux ? Non, ce n'est pas le cas. Regarder des législateurs et des dirigeants municipaux de gauche se féliciter d'avoir fait quelque chose d'important est épuisant. Mais pire, cela convainc les gens que quelque chose a effectivement été fait pour résoudre le problème du manque d'approvisionnement. Lorsque le problème de la hausse des prix persiste, les partisans du contrôle des loyers, plus d'argent pour la construction coûteuse de logements à but non lucratif ou gouvernementaux diront : « le marché ne fonctionne pas ; SB 9 et la législation de Mandelman n'ont rien fait pour aider les pauvres.

Ce qui est exaspérant à propos de ces moins de la moitié des mesures, c'est que la raison pour laquelle elles échouent est précisément parce qu'elles ne sont pas des solutions orientées vers le marché, mais plutôt des efforts pour programmer un résultat impossible à atteindre sans investissement qui peut rapporter, oui , profit. Les démocrates et les socialistes veulent que les propriétaires financent d'une manière ou d'une autre des augmentations progressives de la densité sans créer de valeur pouvant être capturée pour couvrir les coûts. C'est tout simplement impossible. En éliminant les développeurs et les professionnels, ces efforts sont voués à l'échec dès le départ.

Ce qui maintient ce modèle de comportement, c'est la «fausse nouvelle» que quelque chose s'est passé. Les gros titres sont tout ce qui attire l'attention, et le travail atroce de comprendre ce qui s'est passé est laissé aux gens pour le découvrir par eux-mêmes, et lorsque le reportage est réellement fait, personne ne prend la peine de le lire ou d'en comprendre les implications. La solution à ce problème est évidente : les législatures à tous les niveaux doivent cesser d'adopter des lois qui ne font rien et les médias doivent cesser de rapporter ce qu'elles font.