Pas de reprise gratuite pour un acte délivré à la clôture

Lorsqu'un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur, les parties signent un contrat qui identifie le bien immobilier, indique le prix d'achat et couvre quelques autres points importants (plus une myriade de points mineurs). Les parties clôturent alors leur transaction et, dans le cadre de cette clôture, le vendeur signe un acte de transfert du bien immobilier à l'acheteur.

Que se passe-t-il si l'acte ne décrit pas le bon bien immobilier, mais que l'acheteur ne s'en rend pas compte et ferme quand même ? Selon les principes traditionnels du droit immobilier, le contrat « fusionne » avec l'acte, ce qui signifie que le contrat disparaît effectivement et que tout ce qui reste est l'acte. Si l'acte a transmis le mauvais bien immobilier, c'est tant pis pour l'acheteur – et aussi bien sûr pour tout avocat qui a approuvé l'acte pour l'acheteur.

Ce principe peut sembler plutôt brutal. Il fait cependant partie du droit immobilier américain depuis des siècles. Une récente décision d'appel de l'État de New York a confirmé que New York suit toujours ce principe. Dans ce cas, le contrat obligeait le vendeur à céder un terrain sur lequel l'acheteur avait l'intention de construire une maison. Le lot a été décrit dans une « description légale des bornes et limites » typique - en fait, une lecture narrative des limites d'un diagramme d'arpentage montrant le lot.

À la clôture, le vendeur a transmis un bien immobilier légèrement différent, même si la différence n'a pas sauté aux yeux car la description des bornes et limites jointe à l'acte était assez similaire à celle du contrat. La description à l'acte omettait cependant un deuxième lot qui était essentiel pour que l'acheteur puisse installer un système de fosse septique pour la maison.

Le vendeur a refusé de corriger l'acte et a tenté de faire payer à l'acheteur plus d'argent pour le deuxième lot. L'acheteur a finalement porté plainte. Le tribunal a déclaré que l'acte matérialise l'accord final entre les parties et que le contrat n'est pas pertinent. Le tribunal ne reviendra pas sur le contrat.

Bien sûr, il existe des exceptions à cette règle. Par exemple, si la description de la propriété dans l'acte est quelque peu ambiguë, le tribunal peut revenir en arrière et examiner le contrat. Si le contrat lui-même prévoit que certaines obligations en vertu du contrat survivent à la clôture, un tribunal appliquera cette disposition. La plupart des contrats immobiliers commerciaux modernes stipulent que de nombreuses dispositions du contrat survivront à la clôture. Toutefois, cette liste de dispositions subsistantes n'inclut généralement pas l'obligation du vendeur de céder le bien immobilier convenu.

Aucune des exceptions mentionnées dans le paragraphe précédent ne s'appliquait dans le récent litige de New York, de sorte que l'acheteur a perdu l'affaire.

L'acheteur, ou son avocat, aurait pu prévenir le problème en examinant plus attentivement l'acte à la clôture. Ils auraient également pu identifier la propriété à transmettre en se référant à un plan plan, ce qui aurait abouti à une description beaucoup plus simple et moins sujette aux erreurs de la propriété.

Le cas référencé est Pickard c.Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 juillet 2022, Division d'appel, Quatrième Département).