Les tours de bureaux "zombies" de New York vacillent alors que les taux d'intérêt augmentent

Au cours d'un marché haussier prolongé alimenté par des taux d'intérêt historiquement bas et de l'argent presque gratuit, Doug Harmon et son équipe ont présidé à des ventes record pour de nombreux immeubles de bureaux trophées de Manhattan.

Plus maintenant. Ces jours-ci, Harmon, président des marchés de capitaux chez Cushman & Wakefield, la société de services immobiliers, passe une grande partie de son temps à effectuer du «triage», comme il le dit.

Le plus grand marché de bureaux au monde a récemment subi le départ d'investisseurs chinois très dépensiers, la montée du travail à distance à l'ère de Covid et les retombées économiques de la guerre en Ukraine. Maintenant, on craint de plus en plus que la hausse spectaculaire des taux d'intérêt ne soit trop lourde à supporter pour de nombreux propriétaires et qu'un bilan tant attendu approche.

"Il y a un consensus sur le sentiment que la capitulation approche", a déclaré Harmon, qui a comparé la hausse des taux à l'essence déclenchant une tempête de feu dans les bureaux. "Partout où je vais, partout dans le monde maintenant, tous ceux qui possèdent un bureau disent : 'J'aimerais alléger ma charge.'"

L'industrie est en proie à des discussions sur la rupture de partenariats sous la contrainte, la conversion d'immeubles de bureaux à d'autres usages et la spéculation sur les développeurs qui pourraient ne pas passer de l'autre côté. Pendant ce temps, les opportunistes se préparent à ce qu'ils croient être une multitude de ventes en difficulté à des prix cassés, peut-être au premier trimestre de l'année prochaine.

"Nous allons voir de la détresse", a déclaré Adelaide Polsinelli, un courtier vétéran de Compass. "Nous le voyons déjà."

Depuis janvier, les actions de SL Green et de Vornado, deux FPI cotées en bourse qui comptent parmi les plus grands propriétaires de bureaux de New York, ont chuté de moitié.

De nouveaux signes de tension sont apparus cette semaine. Blackstone, la société de capital-investissement, a déclaré aux investisseurs qu'elle limiterait les rachats dans un fonds immobilier commercial de 125 milliards de dollars.

Il est également apparu que Meta, la société mère de Facebook, libérerait environ 250,000 XNUMX pieds carrés d'espace dans le nouveau développement de Hudson Yards pour réduire les coûts. Elle et d'autres entreprises technologiques avaient été parmi les dernières sources d'expansion sur le marché des bureaux de l'ère pandémique de Manhattan.

La petite collection de bureaux comme Hudson Yards – avec de nouvelles constructions et les meilleurs équipements et emplacements – est toujours très demandée, selon Ruth Colp-Haber, qui, en tant que responsable de Wharton Properties, consulte les entreprises sur la location.

Mais, a-t-elle averti, le véritable "danger se cache en bas dans les immeubles de classe B et C qui perdent des locataires à un rythme alarmant sans remplacements". Au total, Colp-Haber a estimé qu'environ 40 % des immeubles de bureaux de la ville « sont maintenant confrontés à une grande décision » quant à leur avenir.

Les pronostiqueurs prévoient une catastrophe pour le secteur des bureaux depuis le début de la pandémie de Covid, qui a accéléré une tendance au travail à distance et donc une diminution de la demande d'espace. Selon Kastle Systems, la société de sécurité des bureaux, le taux d'occupation moyen en semaine dans les bureaux de New York reste inférieur à 50 %. Une analyse particulièrement désastreuse et souvent citée par des professeurs de Columbia et de l'Université de New York a estimé que la valeur collective des immeubles de bureaux américains pourrait diminuer d'environ 500 milliards de dollars - plus d'un quart - d'ici 2029.

Le secteur a jusqu'à présent défié ces prédictions. Les baux durent généralement de sept à dix ans et les locataires continuent donc de payer leur loyer même si peu de leurs employés viennent au bureau. Au plus profond de la pandémie, les prêteurs étaient également disposés à faire preuve de clémence ou, comme certains le disent, à « étendre et faire semblant ».

Mais la forte hausse des taux d'intérêt pourrait enfin forcer le débat. Le financement est soudainement devenu plus cher pour les propriétaires et les promoteurs - s'il est disponible du tout. "Si vous avez une dette qui arrive à échéance, tout d'un coup, vos taux sont doublés et la banque va vous faire investir de l'argent dans l'actif", a déclaré un développeur.

Les bâtiments de moindre qualité peuvent être les plus vulnérables. À mesure que les baux expirent, de nombreux locataires s'emparent ou exigent des réductions de loyer. Même si leurs revenus diminuent, les propriétaires doivent toujours payer des impôts et des dépenses d'exploitation.

Bob Knakal, président des ventes d'investissements chez JLL, voit une horde croissante d'immeubles de bureaux «zombies» à Manhattan qui sont toujours en vie mais qui n'ont pas d'avenir évident. Le zombie typique a peut-être été acheté il y a des générations et a fourni des chèques mensuels à une liste sans cesse croissante de bénéficiaires.

"Maintenant, le bâtiment n'est pas compétitif du point de vue de la location car il a besoin d'un nouveau hall d'entrée, de nouveaux ascenseurs, de nouvelles fenêtres et de nouvelles salles de bains. Et si vous alliez voir ces 37 personnes et leur disiez : « Vous savez quoi ? Vous devez faire un chèque de 750,000 XNUMX $ pour que nous puissions réparer le bâtiment. Ces personnes auraient une crise cardiaque », a déclaré Knakal.

S'il y a une dette à refinancer, les prêteurs exigeront que les propriétaires apportent plus de fonds propres pour compenser la baisse de valeur de l'immeuble. "Il y a un compte qui va venir", a déclaré Knakal, "et je pense que ce sera difficile pour beaucoup de ces gens de refinancer."

Cela semble stimuler une vague de discussions en coulisses entre les emprunteurs, les banques, les prêteurs privés et autres.

Manus Clancy, analyste chez Trepp, qui surveille les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, a comparé la situation à celle des centres commerciaux physiques il y a cinq ans alors que leurs perspectives se détérioraient. Beaucoup sont finalement tombés dans la forclusion. La question de savoir si un prêt de bureau pourrait être refinancé, a-t-il prédit, dépendrait de la nouveauté de l'immeuble, de ses niveaux d'occupation et de la durée des baux. "Il n'y a pas beaucoup de détresse en soi, il y a beaucoup d'inquiétude", a-t-il déclaré.

Certains immeubles de bureaux obsolètes pourraient être convertis en logements, ce qui, en théorie, contribuerait à atténuer la pénurie chronique de logements à New York. Mais c'est plus facile à dire qu'à faire, disent de nombreux experts. Cela nécessiterait des changements de zonage. Même dans ce cas, de nombreux immeubles de bureaux peuvent ne pas être des candidats appropriés pour les conversions résidentielles - soit parce que leurs plaques de sol sont trop grandes, leurs ascenseurs sont mal situés, leurs fenêtres ne s'ouvrent pas ou leurs quartiers ne sont pas attrayants. Pour que de tels projets en valent la peine, les propriétaires devraient vendre à des prix très avantageux.

Cela ne s'est pas produit – du moins pas publiquement. "Personne ne veut être le premier à s'y plonger parce que personne ne veut établir un nouveau creux inutilement", a déclaré David Stern, fondateur de Townhouse Partners, un cabinet de conseil qui effectue une diligence raisonnable pour les souscripteurs immobiliers commerciaux. "C'est ce que tout le monde attend : cette incroyable revalorisation." En termes plus familiers, un promoteur a plaisanté en disant que certains propriétaires, habitués à détenir des propriétés pendant des années, n'avaient pas encore "vu Jésus" - mais ils le feraient.

Entre-temps, certaines transactions récentes ont laissé entrevoir un changement de marché. En juillet, RXR et Blackstone ont vendu le 1330 Sixth Avenue pour 325 millions de dollars, en baisse par rapport aux 400 millions de dollars payés par RXR en 2010. En 2014, Oxford Properties, une société d'investissement canadienne, a payé 575 millions de dollars pour remporter une guerre d'enchères pour le 450 Park Avenue, un 33 -tour à étages. Il a été vendu par un propriétaire ultérieur en avril pour 440 millions de dollars.

« Qu'est-ce que ça vaut aujourd'hui ? » a demandé un courtier. "Moins de 440 millions de dollars."