Les mouvements de taux hypothécaires sont indépendants et peuvent tourner rapidement

La montée rapide du taux hypothécaire de 4 % à 7 % a suscité des inquiétudes au sujet du marché de l'habitation. Cependant, le marché de l'immobilier résidentiel produit ses propres cycles, allant même à l'encontre des marchés boursiers et obligataires. Cette indépendance découle de l'accent mis sur l'offre et la demande de maisons, neuves et existantes.

Ensuite, il y a les prêteurs immobiliers. Ils sont essentiels car la plupart des achats sont fortement endettés par une dette à long terme. La santé et la solidité des prix du logement (la garantie) et la qualité du crédit des emprunteurs (ainsi que les facteurs d'emploi actuels) sont des facteurs importants dans la volonté des prêteurs d'accorder des prêts hypothécaires.

Le taux hypothécaire est là où Wall Street entre en jeu. Les prêteurs vendant la plupart des prêts hypothécaires, les taux d'intérêt actuels et la demande des investisseurs déterminent le taux offert.

Rétrospective pour comprendre le taux hypothécaire d'aujourd'hui

Parce que les cycles immobiliers peuvent être longs et avoir des caractéristiques différentes, regarder l'histoire est un bon moyen de répondre à la question : « Où vont les taux hypothécaires ? » Donc, ci-dessous est un graphique mensuel commençant en 1950.

Pourquoi si loin en arrière ? Parce que le début des années 1950 avait une bonne économie avec une inflation stable et faible et des rendements obligataires correspondants. Le développement résidentiel et commercial se porte bien dans cette période d'après-guerre. Les prêts hypothécaires résidentiels ont commencé la décennie à environ 4 %. Puis vint la montée de l'inflation.

Le premier endroit à regarder est ce cercle de 1959 où le taux a d'abord grimpé jusqu'à 6 % – comparable au taux hypothécaire d'aujourd'hui. Le niveau était important parce que les investisseurs considéraient historiquement un rendement de 6 % comme sûr pour une obligation à long terme. Cependant, 1959 acheteurs de maison considéraient ce taux comme extrême. Par conséquent, le taux de 6 % ne s'est pas maintenu, demeurant dans la zone de 5 1/2 % pendant les six années suivantes.

Puis vint la percée de 6% sans tambour ni trompette, puis en augmentant régulièrement pendant quatre ans jusqu'à la zone rouge - le niveau inouï de 9% à 10%. Cela signifie-t-il que les taux d'aujourd'hui pourraient également atteindre ce niveau ? Probablement pas. Cette hausse significative de 4 % a commencé à 5-1/2 %. La hausse de 4 % d'aujourd'hui a commencé à 2-1/2 % à 3 %. Chaque hausse était particulièrement remarquable, en particulier celle d'aujourd'hui en raison de sa rapidité. Parce que de tels mouvements suscitent l'intérêt des investisseurs (augmentation de la masse monétaire) et l'inquiétude des acheteurs de maison (baisse de la demande de monnaie), la hausse se heurte nécessairement à un plafond.

L'épisode de forte inflation de l'histoire

Après avoir traîné au niveau bas de 7 %, le taux a de nouveau augmenté, atteignant cette fois 10 % cinq ans après avoir atteint pour la première fois le niveau de 9 % à 10 %. Encore une fois, cependant, il est retombé, mais seulement au niveau de 9 %.

Enfin, quatre ans plus tard, en 1979, alors que la stagflation et l'hyperinflation devenaient de graves préoccupations, le taux a facilement dépassé les 10 % pour une montée rapide qui a atteint 18 %.

Utiliser cet historique pour l'environnement actuel des taux hypothécaires

Premièrement, le niveau de 7 % d'aujourd'hui ne fournit aucun indice en le comparant au niveau comparable d'il y a 20 ans lorsque les taux baissaient.

Ce qui est pertinent, c'est que la montée à 7% est comparable en taille à celles discutées ci-dessus. La différence est la vitesse plus élevée. Surtout, ni la taille ni la vitesse ne laissent présager une nouvelle hausse. Au lieu de cela, comme cela s'est produit auparavant, les montées capiteuses se terminent et s'inversent brusquement. Pourquoi? Car si les emprunteurs se tordent les mains, l'appétit des prêteurs et des investisseurs est aiguisé. De plus, toutes les personnes impliquées dans le processus de vente déploient des stratégies qui aident à contrer les préoccupations des acheteurs (p. ex., acomptes réduits, taux hypothécaires ajustables et taux initiaux réduits). Enfin, il y a la force puissante de la concurrence entre les prêteurs.

Sur ce marché, il y a aussi le changement d'attitude des acheteurs et des locataires potentiels. Ces anciens non-acheteurs pourraient changer d'avis. Si c'est le cas, ils accueilleront un marché moins frénétique, où les maisons s'assoient pendant un certain temps et les prix retombent de leurs sommets en hausse rapide. Des taux hypothécaires plus élevés? Comme par le passé, les acheteurs se concentrent sur l'achat d'une maison, ils seront donc prêts à travailler avec les conditions existantes - ne pas rester non-propriétaires dans le but d'obtenir éventuellement un prêt hypothécaire à moindre coût tout en courant le risque que les prix des maisons augmentent à nouveau .

Deux excellents articles de Le Wall Street Journal décrire comment les conditions ont changé : premièrement, comment le marché a amélioré pour les acheteurs de maison. Deuxièmement, à quoi ressemble le boom des locataires commence à éclater.

Conclusion – Le marché immobilier diffère des marchés d'investissement

Ne considérez pas ce taux hypothécaire de 7 % comme une liquidation d'obligations à revenu fixe. Le taux plus élevé n'est pas un tremplin pour des taux plus élevés. C'est une invitation pour tous les participants à faire quelque chose.

C'est le marché de l'immobilier résidentiel à l'œuvre. La demande refoulée de maisons est toujours là. Il doit simplement y avoir un moyen de mettre les maisons souhaitées entre les mains des acheteurs. C'est l'affaire de toutes les personnes impliquées dans l'industrie, alors ayez confiance que de bonnes choses se produiront sur le marché du logement.

Une différence très importante entre les investisseurs et les acheteurs de maison : les investisseurs deviennent nerveux lorsque les prix baissent ; Les acheteurs de maison s'excitent. C'est donc une bonne nouvelle que les prix des maisons soient en baisse.