Le chaos hypothécaire fait craindre un krach immobilier en Grande-Bretagne

LONDRES – On craint de plus en plus un krach immobilier au Royaume-Uni, après une panoplie de baisses d'impôts annoncées par le gouvernement a fait grimper les attentes en matière de taux d'intérêt, faisant grimper les taux de prêt pour les acheteurs de maison.

Le soi-disant mini-budget du ministre des Finances, Kwasi Kwarteng, le 23 septembre, a effrayé les marchés avec 45 milliards de livres sterling (50.5 milliards de dollars) de réductions d'impôts financées par la dette, déclenchant une flambée massive des rendements des obligations d'État. Ceux-ci sont utilisés par les fournisseurs de prêts hypothécaires pour fixer le prix des prêts hypothécaires à taux fixe.

La Banque d'Angleterre a réagi au chaos du marché avec une programme d'achat temporaire d'obligations à long terme, ce qui a apporté une certaine stabilité fragile au marché. Cependant, l'économiste britannique en chef d'Oxford Economics, Andrew Goodwin, a suggéré qu'il pourrait y avoir plus de douleur à venir, en particulier en ce qui concerne le marché du logement.

"Bien que le programme temporaire d'achat d'obligations de la BoE ait déclenché une baisse des taux de swap, ils restent élevés et un certain nombre de banques ont déjà réagi en augmentant considérablement les taux d'intérêt sur leurs produits hypothécaires", a déclaré Goodwin dans une note vendredi.

"Un scénario dans lequel les prix de l'immobilier s'effondrent, s'ajoutant aux vents contraires déjà forts sur les dépenses de consommation, semble de plus en plus probable", a ajouté Goodwin.

Oxford Economics estime que si les taux d'intérêt restent aux niveaux actuellement offerts, les prix des logements sont d'environ "30% surévalués en fonction de l'abordabilité des versements hypothécaires".

"La forte prévalence des accords à taux fixes aidera à amortir le coup en termes de débiteurs hypothécaires existants, mais il est difficile de voir comment une forte baisse des transactions et une correction marquée des prix peuvent être évitées", a déclaré Goodwin.

Kallum Pickering, économiste principal chez Berenberg, a noté que le marché du logement avait déjà entamé un ralentissement ces derniers mois, en raison d'un ralentissement généralisé de la demande lié à la hausse des coûts d'emprunt et d'un coup porté aux revenus réels.

"Mais suite à la panique des ventes sur le marché des gilts et aux craintes que la BoE puisse relever le taux d'escompte à 6.0% au début de l'année prochaine, les banques ont commencé à conclure des accords hypothécaires à la hâte", a déclaré Pickering dans une note lundi.

Un certain nombre de banques ont suspendu leurs transactions hypothécaires pour les nouveaux clients, et beaucoup sont maintenant revenus sur le marché avec des tarifs nettement plus élevés.

« Certaines banques ont augmenté les offres de taux sur leurs prêts hypothécaires fixes à 75 % sur cinq ans à la fourchette de 5.0 à 5.5 %, avec près de 6 % pour les nouveaux prêts hypothécaires. C'est près de 200 points de base au-dessus de la moyenne d'août pour des prêts hypothécaires comparables », a ajouté Pickering.

À l'avenir, la question de savoir si les taux fixes sur les prêts hypothécaires resteront élevés ou commenceront à se modérer dépendra de la trajectoire des anticipations de taux d'intérêt.

Ceux-ci ont dépassé les sommets précédents de plus de 6% après que le gouvernement a renoncé à son plan de supprimer le taux d'imposition le plus élevé, mais les analystes ne s'attendent pas à ce que cela réprime la nervosité du marché.

Les Banque d'Angleterre a déjà augmenté les taux d'intérêt six fois jusqu'à présent cette année, passant de 0.25 % fin 2021 à 2.25 % actuellement. Les marchés évaluent désormais un taux éventuel de plus de 5 % pour la majeure partie de 2023.

Cela risque de surprendre de nombreux ménages après des années de taux d'intérêt bas.

La vice-présidente principale de DBRS Morningstar, Maria Rivas, a noté qu'étant donné la combinaison de nouvelles hausses attendues des taux d'intérêt et d'un ralentissement de l'économie, les banques resteront probablement prudentes lors de la souscription et de la tarification des prêts hypothécaires résidentiels et d'autres produits de prêt dans les mois à venir.

"Pour les emprunteurs britanniques en particulier, nous considérons que les défis peuvent devenir évidents le plus tôt possible, compte tenu de la nature du marché britannique, où la majorité des prêts hypothécaires sont basés sur des taux fixes à court terme de 2 à 5 ans", a déclaré Rivas.

Berenberg s'attend à ce que la hausse éventuelle des taux hypothécaires moyens soit proche de deux points de pourcentage. Pickering a fait valoir que cela ne devrait pas poser de "risques sérieux pour la stabilité financière" au Royaume-Uni, étant donné que les banques britanniques sont bien capitalisées et que les finances des ménages moyens restent "solides" pour l'instant.

"Cependant, la hausse des taux hypothécaires amplifiera le ralentissement du logement à court terme – nuisant à la consommation via des effets de richesse négatifs – et freinera la reprise par la suite, car les ménages continueront de payer une charge d'intérêts plus élevée", a-t-il déclaré.