Des signaux plus mitigés sur l'économie du logement

J'ai grandi dans les années 80, une période où l'inflation et la récession étaient un langage commun. À la fin des années 70, l'inflation faisait rage et la Réserve fédérale a donc augmenté les taux d'intérêt, ce qui a entraîné une récession. Ma mémoire de 1982 comprend des rapports sans fin sur les licenciements et les difficultés économiques et les grandes victoires à mi-parcours pour les démocrates. Puis les choses se sont inversées. Aujourd'hui, l'histoire n'est pas si simple, et elle ne l'est jamais au fur et à mesure que les événements se déroulent. The Ringer a un super podcast appelé Plain English et j'ai trouvé leur épisode La récession immobilière arrive informatif et intéressant. J'ai spéculé le mois dernier sur ce qui se passe avec l'économie du logement, mais le podcast m'a fait repenser à ce qui pourrait arriver au logement en 2023.

L'hôte Derek Thompson commence par les signaux étranges provenant de sources de données faisant état de diverses tendances économiques, en particulier le logement. Certaines mesures montrent que les prix des logements et les loyers chutent à partir du début de cette année, tandis que le soi-disant «taux d'inflation global», celui rapporté par le gouvernement, montre une inflation en hausse, tirée en grande partie par l'augmentation des coûts du logement. Une large catégorie appelée "abri" représente un tiers du calcul de l'IPC, et lorsque cet indicateur devient chaud, l'inflation globale augmente. Pendant ce temps, dans l'économie au sens large, la production intérieure brute (PIB) est en baisse et a été deux trimestres de suite, mais les chiffres de l'emploi se maintiennent.

Thompson accueille Mark Zandi de Moody's Analytics pour exploiter son cerveau sur ce qui se passe, en particulier avec le logement. Tout d'abord, il y a une bonne conversation sur la méthodologie. Les plateformes de suivi des loyers comme Zillow doivent être plus rapides avec leurs enquêtes sur les données de loyer, tandis que le Bureau of Labor Statistics est à la traîne, en utilisant un instrument d'enquête qui utilise une méthodologie d'échantillonnage unique. Le point que Zandi fait valoir est que les chiffres du BLS sont à la traîne par rapport aux autres mesures de loyer, de sorte que les loyers ont probablement, dans l'ensemble, commencé à baisser au début de l'année et continuent de baisser ou de s'aplatir. Ces changements n'apparaîtront dans les chiffres du BLS que plus tard, atténuant peut-être l'inflation vers la fin de l'année.

Zandi répond à la question de Thompson à savoir si "c'est encore 2007", avec des logements au bord d'un effondrement précipité. J'ai trouvé la réponse de Zandi sensée. Probablement pas. Nous ne sommes pas au bord du crash mais plutôt d'une correction ; en raison du retard de la production de logements au cours de la dernière décennie, l'offre n'a toujours pas rattrapé le krach immobilier de 2008. Par conséquent, même si les prix des logements ont fortement augmenté, le manque d'offre crée un plafond. Il fait écho à mon point de vue sur les personnes qui ont peut-être acheté des maisons dans des endroits comme Boise et Austin au sommet du marché avec de l'argent bon marché, mais qui voient maintenant la valeur marchande de leur achat retomber sur terre.

Il fait également écho à ma préoccupation selon laquelle s'il y a une récession réelle et durable, les ménages qui ont fait tout leur possible pour acheter un logement pourraient être confrontés à de gros défis. Si une récession provoquée par la Fed frappe au début de 2023 pour corriger l'inflation, et que les heures sont réduites ou que des emplois sont perdus, le paiement de l'hypothèque pourrait être plus difficile à effectuer, ce qui entraînerait des saisies. Tout dépend de la profondeur et de la durée de toute récession, et Zandi postule que nous ne sommes pas en récession actuellement et qu'en raison du nombre élevé d'emplois, cela pourrait ne pas vraiment basculer dans une récession profonde et durable en 2023.

À la question de Thompson sur l'industrie de la construction et si les emplois y vont s'évaporer, Zandi parie sur la construction de logements multifamiliaux pour maintenir ce secteur au moins stable, car ce type de logement semble bien se porter même si la construction unifamiliale est à la traîne. Je suis sceptique sans raison valable quant au point de vue de Zandi sur le multifamilial, sauf que je pense qu'il reste à voir ce qui se passe avec la croissance de l'emploi, les revenus et la croissance.

Et c'est là que je vais intervenir avec mes propres pensées alors que nous nous dirigeons vers la fin de 2022. Je ne suis pas économiste bien sûr, mais je réviserais mes premières réflexions et je suppose que nous entrerons dans une période de récession en 2023, une période qui verra bon nombre des achats de logements de 2021 sembler une grosse erreur. Je pense également que la construction de projets multifamiliaux, en particulier les maisons en rangée, qui sont des produits à vendre, connaîtra des taux d'inoccupation élevés. De nombreuses maisons en rangée et copropriétés resteront sur le marché pendant des mois avant d'être retirées du marché ou vendues à des prix très avantageux. Les taux d'intérêt sont élevés et je pense que les gens - les investisseurs et les acheteurs - resteront en dehors du jeu jusqu'au premier trimestre de 2023.

La psychologie de 2023 va être la clé car c'est toujours une économie. Les gens se sentiront-ils heureux que nous ayons traversé une année 2022 relativement sans Covid, et cela conduira-t-il à une exubérance qui maintiendra la production à un niveau élevé ? Cela ne va-t-il pas conduire à plus d'inflation et donc plus de pression de la Fed sur les taux d'intérêt ? Comment ces éléments fonctionneront-ils ensemble ? Quel sera l'impact de tout cela sur la politique du logement, quelque chose que j'en sais beaucoup plus sur l'économie ?

Cette dernière question dépend de quelque chose dont Thompson et Zandi discutent, la nature de nos mesures des coûts mensuels du logement. Contrairement à l'essence, les prix des logements ne montent et ne baissent pas de manière perceptible sur une base quotidienne, hebdomadaire ou même mensuelle. De manière générale, si les informations font état de fortes hausses des loyers, le loyer de la plupart des gens reste le même. Et les hypothèques ne bougent pas du tout. Si le marché reste volatil, avec des « corrections », des « effondrements » ou des « pics » (choisissez votre adjectif ou votre adverbe), les gens devront comparer leur propre expérience avec les signaux de l'économie.

J'ai souvent pensé que nous serions mieux si le loyer et les hypothèques étaient payés sur une base hebdomadaire ou même quotidienne, ou retenus sur chaque chèque de paie. Cela pourrait atténuer la piqûre des fluctuations de prix, les rendant moins perceptibles. Si les gens devaient faire un chèque pour leurs impôts tous les mois ou tous les trimestres comme le font les propriétaires de petites entreprises, les attitudes vis-à-vis des impôts pourraient être différentes. Je me demande si les gens seraient moins paniqués et donc moins enclins à réclamer un contrôle des loyers s'ils n'avaient pas à rédiger un énorme chèque de loyer ou d'hypothèque chaque mois. À l'heure actuelle, la grande volatilité économique de l'économie du logement ne semble pas abstraite; cela rend les gens inquiets et implorent des choses comme le contrôle des loyers.

La volatilité de l'économie du logement se poursuivra jusqu'en 2023 et, en fonction du résultat des élections, les décideurs politiques continueront d'être sous pression pour réguler les hauts et les bas du marché. Que cette pression nous pousse plus loin vers plus et plus d'intervention du gouvernement or meilleure politique dépendra de la capacité des décideurs politiques à garder la tête froide et à trouver de meilleures alternatives comme moins de réglementation et des subventions plus efficaces.