La lutte continue contre l'inflation de la Fed, qui a vu taux hypothécaires pic de 3 % à 6 % en 2022 - a commencé la deuxième plus grande correction des prix des maisons de l'après-guerre.
D'une part, la baisse de 2.4 % des prix des maisons aux États-Unis observée entre juin et octobre est faible par rapport à la baisse de 26 % du prix national des maisons due au krach immobilier, du sommet en 2007 au creux en 2012. D'un autre côté, la correction en cours des prix des maisons pourrait avoir beaucoup de gaz dans le réservoir.
Ne cherchez pas plus loin qu'un Goldman Sachs article publié la semaine dernière sous le titre « S'aggraver avant de s'améliorer ». Les chercheurs de la banque d'investissement ont fait valoir dans le document que la correction nationale du prix des maisons se poursuivra jusqu'en 2023.
«Nous abaissons nos prévisions de dépréciation d'une année sur l'autre pour 2023 dans l'indice des prix des maisons Case-Shiller à -6.1% contre -4.1% auparavant. Cela représenterait une baisse globale du pic au creux d'environ 10% des prix des maisons aux États-Unis jusqu'à la fin de cette année à partir de juin 2022 », écrivent les chercheurs de Goldman Sachs.
Jusqu'en octobre, l'indice national des prix des maisons Case-Shiller décalé a enregistré une baisse nationale du prix des maisons de -2.4 %. Cependant, les chercheurs de la banque d'investissement estiment qu'une fois que nous aurons obtenu les lectures de novembre et décembre, nous verrons que les prix nationaux des maisons sont déjà en baisse de -4 %. Cela signifie que nous sommes peut-être déjà à mi-chemin de la baisse estimée de 10 % du pic au creux de Goldman Sachs.
À l'échelle nationale, une baisse de 10 % du pic au creux des prix des maisons aux États-Unis - qui ont grimpé de 41 % entre mars 2020 et juin 2022 - ne devrait pas causer trop de dommages financiers, selon Goldman Sachs. Cependant, la société affirme que certains marchés régionaux ne seront pas aussi chanceux.
«Cette baisse [nationale] devrait être suffisamment faible pour éviter un stress généralisé sur le crédit hypothécaire, une forte augmentation des saisies à l'échelle nationale semblant peu probable. Cela dit, les marchés immobiliers surchauffés de la côte sud-ouest et du Pacifique, tels que San Jose MSA, Austin MSA, Phoenix MSA et San Diego MSA, seront probablement aux prises avec des baisses de plus de 25 %, présentant un risque localisé de défaillances plus élevées. pour les prêts hypothécaires nés en 2022 ou fin 2021 », écrit Goldman Sachs.
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En 2023, Goldman Sachs s'attend à une baisse à deux chiffres des prix de l'immobilier sur les principaux marchés comme Austin (-15.6), San Francisco (-13.7%), San Diego (-13.4%), Phoenix (-12.9%), Denver (-11.4% ), Seattle (-11.2 %), Tampa (-11.2 %) et Las Vegas (-11.1 %). Ces marchés sont également les endroits mêmes où la correction des prix des maisons a le plus durement touché au second semestre 2022. En effet, jusqu'en novembre, Austin est en baisse de 10.4% par rapport à son pic de prix de l'immobilier en 2022.
Pourquoi Goldman Sachs s'attend-il à la correction porter le plus gros coup à des marchés comme San Diego et Austin ? La banque d'investissement affirme que ces marchés sont "surchauffés", ce qui implique que la croissance des prix de l'immobilier là-bas s'est trop détaché des fondamentaux pendant le boom immobilier pandémique. Être détaché des fondamentaux donne un coup de poing particulièrement dur quand taux hypothécaires pic comme ils l'ont fait en 2022.
À l'avenir, Goldman Sachs pense que de nombreux marchés du Nord-Est, du Sud-Est et du Midwest pourraient voir des corrections plus légères (voire aucune correction du tout). En 2023, la banque d'investissement s'attend à ce que les prix des maisons baissent à peine dans des endroits comme Chicago (-1.8%) et New York (-0.3%), tandis que ses prévisions prévoient une hausse des prix des maisons à Baltimore (+0.5%) et Miami (+0.8%). ) en 2023.
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"Nos prévisions révisées pour 2023 reflètent principalement notre opinion selon laquelle les taux d'intérêt resteront à des niveaux élevés plus longtemps que prévu actuellement, les rendements du Trésor à 10 ans culminant au troisième trimestre de 2023. En conséquence, nous relevons nos prévisions pour le taux hypothécaire fixe sur 3 ans à 30 % pour la fin de l'année 6.5 (représentant une augmentation de 2023 points de base par rapport à nos attentes antérieures) », écrivent les chercheurs de Goldman Sachs. "Cette voie entraînerait une détérioration progressive de l'accessibilité, après une légère amélioration au cours des deux derniers mois."
Alors que la banque d'investissement s'attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent de 6.1 % en 2023, elle ne s'attend pas à un ralentissement prolongé comme lors de l'effondrement précédent : en 2024, Goldman Sachs s'attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis augmentent de 1 % alors même que des marchés comme Austin et Phoenix continuent de automne.
«En supposant que l'économie reste sur la voie d'un atterrissage en douceur, évitant une récession, et que le taux hypothécaire fixe sur 30 ans retombe à 6.15% d'ici la fin de 2024, la croissance des prix des maisons passera probablement d'une dépréciation à une appréciation inférieure à la tendance dans 2024 », écrit Goldman Sachs.
Qu'il s'agisse des prévisions de Goldman Sachs ou Les perspectives de Moody, le plus grand joker pour tout modèle de prévision des prix des maisons reste les taux hypothécaires. (Vous pouvez trouver les dernières prévisions de prix des maisons de 27 des principales sociétés de recherche immobilière du pays ici.)
Au plus fort de novembre, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans tel que mesuré par Mortgage Rate Daily était de 7.37 %. Toutefois, à la suite de nouvelles positives sur le front de l'inflation au cours des derniers mois, les conditions financières se sont assouplies et le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans est tombé à 6.09 %. Si les taux hypothécaires devaient continuer à baisser, des entreprises comme Goldman Sachs pourraient devoir commencer à revoir à la hausse leurs perspectives de prix immobiliers.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/miami-escape-home-price-correction-160834132.html