Les méga-manoirs subissent des baisses de prix massives lors des ventes aux enchères immobilières

Lorsque des méga demeures à vendre à prix élevé languissent sur le marché – tentaculaires, flashy et incapables d'attirer un acheteur – certains propriétaires se tournent vers une option à double tranchant : une vente aux enchères immobilières.

Le bloc d'enchères peut déplacer rapidement des propriétés trophées avec des étiquettes de prix dignes d'un saignement de nez, après des années d'inactivité. Mais cela vient avec une dure réalité.

Une vente aux enchères peut agir comme une guillotine immobilière métaphorique, coupant les prix demandés gonflés de moitié ou pire, selon un examen CNBC des ventes récentes.

Les trois maisons les plus chères jamais vendues aux enchères ont chacune été mises en vente au cours des 14 derniers mois. Et tandis que chaque transaction comportait une offre finale époustouflante, les trois manoirs ont vu leurs prix demandés initiaux réduits de 70% en moyenne, laissant un total de 600 millions de dollars sur la table.

C'est un destin malheureux qui pourrait affliger un dermatologue devenu développeur et le prochain rendez-vous de sa maison avec le commissaire-priseur.

Le Dr Alex Khadavi, un médecin de la peau célèbre à Los Angeles, espérait une vente rapide et une grosse journée de paie lorsqu'il a finalement terminé un manoir de 21,000 XNUMX pieds carrés qui a nécessité sept ans et des dizaines de millions de dollars pour se développer.

Mais un peu plus d'un an après qu'il l'a mis en vente - avec une étiquette de prix comportant une série de 7 porte-bonheur à 87,777,777 XNUMX XNUMX $ - les rêves d'encaissement du médecin sont écrasés par une montagne de dettes, des factures d'entrepreneur impayées, des procédures judiciaires de faillite et des ennuis avec la loi. 

Maintenant, il manque de chance, d'argent et de temps. 

Khadavi, qui a déposé une demande de mise en faillite en vertu du chapitre 11 environ deux semaines après avoir mis la maison sur le marché, n'a cependant pas perdu son sens de l'humour.

"La maison est prise en sandwich entre des milliardaires et je suis le gars le plus pauvre du quartier", a-t-il déclaré à CNBC en riant.

Khadavi a admis qu'il était au-dessus de sa tête en développant la résidence de luxe qui comprend sept chambres, 11 salles de bains et des fonctionnalités exagérées comme un ascenseur industriel vitré, une galerie de voitures géante, une cabine de DJ furtive qui sort du marbre sol alimenté par l'hydraulique souterraine et un système audiovisuel de haute technologie pour projeter une collection NFT à l'intérieur et à l'extérieur de la maison.

"C'est devenu une sorte de passion et d'obsession, et cela a coûté plus d'argent que je ne le pensais", a déclaré Khadavi.

Les archives publiques montrent Khadavi a payé 16 millions de dollars en 2013 pour le terrain situé au 777, chemin Sarbonne, qui comprenait une maison existante qu'il a ensuite démolie.. Puis est venue une série d'accords de financement à sept chiffres, dont un prêt important en 2020 pour 27 millions de dollars. 

Ces neuf années ont également entraîné une tempête de problèmes financiers autour de la propriété, notamment des avis de défaut de paiement, un privilège du gouvernement, la menace imminente de ventes de syndic et deux privilèges de mécanicien déposés par des entrepreneurs qui ont affirmé qu'ils n'avaient jamais été payés pour leurs services.

En plus de tout cela, l'année dernière, Khadavi a été arrêté après avoir été filmé par une caméra de surveillance dans le hall de sa résidence, utilisant des insultes homophobes et menaçant de tuer ses voisins qui sont un couple gay marié. Khadavi a plaidé non coupable et a déclaré à CNBC qu'il n'avait aucun commentaire sur l'affaire en cours.

Malgré tous ses problèmes juridiques, Khadavi a réussi à terminer la maison, mais a déclaré qu'il n'avait jamais imaginé qu'il aurait à supporter le coût pendant plus d'un an en attendant un acheteur qui ne se concrétiserait jamais. Avec peu d'options restantes, il s'est rendu au fait que la valeur de sa maison sera bientôt déterminée aux enchères. 

« Je ne peux pas supporter le coût. Je devais faire ce que j'avais à faire », a-t-il déclaré.

Dans l'espoir d'une vente rapide, Khadavi et les agents de co-inscription de la maison, Aaron Kirman de Compass et Mauricio Umansky de The Agency, ont décidé de vendre la maison aux enchères.

«Il avait un calendrier très serré. Et il était prêt à abandonner un niveau de contrôle … et à laisser le marché déterminer le prix dans un moment très serré et élevé », a déclaré Kirman à CNBC.  

La vente sera gérée par Concierge Auctions, le principal commissaire-priseur de maisons de luxe, et comprend une réserve fixée à 50 millions de dollars, ce qui signifie que Khadavi n'acceptera pas les offres inférieures à ce montant. L'enchère devrait commencer le 27 avril et la vente aux enchères se déroulera sur cinq jours – la durée standard pour la plupart des ventes de maisons de l'entreprise.

"C'est un délai très court, qui peut être bon ou mauvais", a déclaré Kirman, qui s'est récemment associé à Concierge Auctions pour la vente aux enchères du 944 Airole Way, un méga-manoir qui s'est vendu pour un record de 141 millions de dollars.

Khadavi espère que cette grande vente sera de bon augure pour sa prochaine vente aux enchères. Bien qu'il pense que la vue depuis le 777 Sarbonne vaut à elle seule son prix demandé de 87.78 millions de dollars, il a admis qu'il serait heureux avec des millions de moins.

"Mon chiffre magique est de 77 millions de dollars", a déclaré Khadavi à CNBC. (Son numéro préféré est le 7.)

"J'aimerais que ce soit ça, ce serait incroyable."

Laura Brady, fondatrice et PDG de Concierge Auctions, a déclaré à CNBC que la majorité des clients de la société optaient pour une vente aux enchères après avoir tenté en vain de vendre par eux-mêmes. Mais les maisons qui restent sur le marché pendant une longue période avec une demande exorbitante ne sont pas susceptibles non plus d'obtenir ce prix aux enchères, a-t-elle déclaré.

"Ceux qui ont été sur le marché avant la vente aux enchères, surtout s'ils sont cotés depuis un an ou plus, ont du mal à dépasser leurs prix de vente précédents aux enchères, car ils ont déjà été exposés à ces prix", Brady mentionné.

Si la maison de Khadavi se vend 50 millions de dollars ou plus, le manoir moderne occupera une place parmi les maisons les plus chères jamais vendues aux enchères.

Voici un compte à rebours des quatre ventes les plus chères jamais réalisées aux enchères, les baisses de prix massives qu'ils ont subies aux enchères et un examen plus approfondi de certains des acteurs clés de chacune des méga-transactions.

Ce manoir de 60,000 2015 pieds carrés inspiré de Versailles situé à Hillsboro, en Floride, a été lancé pour la première fois sur le marché en 159 avec un prix record de XNUMX millions de dollars. À l'époque, c'était le prix d'inscription le plus élevé jamais enregistré pour Broward Country, jouxtant Palm Beach au nord et Miami-Dade au sud. 

La maison exagérée, appelée Le Palais Royal, était recouverte d'accents de feuilles d'or 22 carats à l'intérieur et à l'extérieur et comprend plusieurs cascades ainsi qu'une piscine de 150,000 XNUMX gallons de la taille d'un complexe dans la cour arrière en bord de mer. 

Le propriétaire à l'époque était Robert Pereira II, un cadre de Middlesex Corporation, une entreprise de construction basée au Massachusetts fondée par le père de Pereira. De 2015 à 2018, la maison était sur le marché et hors du marché et a changé de nom de Le Palais Royal à Playa Vista Isle.

En 2018, Concierge Auctions a amené le manoir aux enchères. Les archives publiques révèlent que l'offre la plus élevée a été placée par une LLC ayant des liens signalés avec le co-fondateur de Teavana, Andrew Mack. 

La maison, plus un terrain non aménagé à côté, s'est vendue 42.5 millions de dollars. À l'époque, le prix était le plus élevé jamais atteint aux enchères – mais il restait 116.5 millions de dollars de moins que le prix initial demandé par Pereira, cimentant une baisse de prix d'environ 73 %.

La Villa Firenze dans le quartier de Beverly Park à Los Angeles aurait mis sept ans à être construite et comprend 20 chambres et 24 salles de bains, selon la société de courtage Hilton & Hyland.

Le propriétaire était le milliardaire d'origine hongroise Steven Udvar-Hazy qui a fait fortune dans l'industrie de la location d'avions et est actuellement président exécutif d'Air Lease Corp.

Début 2021, il essayait déjà de vendre la maison depuis des années. 

Le manoir est arrivé sur le marché pour la première fois en 2017 pour 165 millions de dollars, ce qui en fait l'une des maisons les plus chères à vendre en Amérique. Mais il est resté sur le marché pendant quatre ans sans preneur, et il a été non coté et remis en vente plusieurs fois avant que le prix ne baisse légèrement à 160 millions de dollars en 2020.

La remise de 5 millions de dollars n'a convaincu aucun acheteur de sauter le pas, et au début 2021, la résidence du 67 Beverly Park Court est mise aux enchères sans réserve. Concierge Auctions a également organisé cette vente aux enchères. 

Les archives publiques montrent que l'accord a été conclu en avril 2021 pour 51 millions de dollars, dont une commission de 12% et une commission de 1.5% répartie par les courtiers sur la liste, selon le site Web des plateformes d'enchères. 

La maison a été achetée par le Roy L. Eddelman Trust. Eddelman est le fondateur et ancien président de Spectrum Labs, qui a été acquis par la société pharmaceutique Repligen pour 359 millions de dollars en 2017. 

L'offre gagnante d'Eddelman pour Villa Firenze représentait une baisse de 114 millions de dollars par rapport au prix initial demandé par le vendeur milliardaire – une bonne affaire à 69% de réduction.

Le Hearst Estate à Beverly Hills est l'une des maisons les plus légendaires récemment mises aux enchères. 

La propriété de huit chambres et 15 salles de bains appartenait autrefois à Randolph Hearst et a été rendue encore plus célèbre par des films comme "The Godfather" et "The Bodyguard" qui présentaient le manoir distinctif de couleur saumon.  

En 2016, la maison était cotée pour 195 millions de dollars. Au fil des ans, il est entré et sorti du marché et a vu son prix baisser à 48 millions de dollars.

En 2019, la LLC propriétaire de la maison a reçu un avis de défaut de paiement totalisant plus de 26 millions de dollars. Et en 2021, le propriétaire du domaine, le financier et plaideur Leonard Ross, a vu sa maison se diriger vers une vente aux enchères du palais de justice.

Quatre courtiers inscripteurs de trois sociétés de courtage représentaient l'inscription, dont John Gould de Rodeo Realty et Gary Gold de Hilton & Hyland. Les deux agents étaient présents dans la salle d'audience pour assister à la guerre d'enchères des milliardaires qui s'ensuivit.

Selon Gould, cinq milliardaires sont entrés dans la salle d'audience et le juge a lancé l'enchère à 48 millions de dollars.

"C'était excitant", a-t-il déclaré. Le juge a regardé autour de la salle, présentant des offres par tranches de 100,000 48 dollars : "48-un, 48-deux, 54-trois… À environ 55-XNUMX millions de dollars, les premiers ont commencé à dire : "Non, trop riche pour moi".

Avec l'excitation grandissante, a déclaré Hilton & Hyland's Gold, on commence à avoir l'impression que le prix autrefois inaccessible pourrait être à portée de main.

"Vous avez toutes ces personnes qui mettent absolument leur argent prêt à faire un achat, assis là avec d'autres personnes qui veulent faire la même chose", a déclaré Gold.

"La différence avec ces types de ventes est qu'il n'y a pas d'éventualités, le marteau tombe et vous achetez cette maison", a-t-il déclaré.

La meilleure offre, plus les frais d'enchères de 12%, a porté le prix de vente final à 63.1 millions de dollars et a transféré la maison à Berggruen Holdings, le véhicule d'investissement du milliardaire Nicolas Berggruen's Charitable Trust. 

Chacun des agents inscripteurs s'est partagé une commission réduite sur la transaction, approuvée par le juge.

En octobre 2021, lorsque l'accord a été conclu, le domaine Hearst a devancé à la fois Playa Vista Isle et Villa Firenze pour devenir la maison la plus chère jamais vendue aux enchères, mais le prix était toujours inférieur d'environ 131.9 millions de dollars au prix demandé en 2016, un 68 % couper.

Ni Gould ni Gold n'étaient impliqués dans la maison lors de sa première introduction sur le marché, mais les deux hommes ont déclaré que la disparité entre un prix demandé et un prix de vente réel, que ce soit aux enchères ou lors d'une vente traditionnelle, en dit souvent plus sur les attentes irréalistes d'un vendeur. que sur les conditions du marché.

"N'importe qui peut demander ce qu'il veut pour une propriété, en ce qui me concerne", a déclaré Gold. "Quand ils demandaient à l'origine 195 [millions] de dollars… C'était juste quelques vendeurs, vous savez, un rêve chimérique." 

Gould de Rodeo Realty a déclaré qu'il voyait beaucoup d'« égo-prix », où un propriétaire demande à un courtier d'inscrire la maison avec une étiquette de prix géante, basée davantage sur la fierté du propriétaire que sur une évaluation basée sur le marché.

En réalité, a-t-il dit, les maisons "ne valent peut-être rien de près". 

Le tristement célèbre méga-manoir appelé The One se dresse au sommet de Bel Air et s'étend sur plus de 100,000 21 pieds carrés avec 42 chambres, 30 salles de bains, un garage pour 60 voitures, une piscine intérieure de XNUMX pieds et une immense discothèque.

Le géant a été initialement annoncé par le développeur Nile Niami avec un prix de 500 millions de dollars. 

Il a fallu dix ans pour construire la résidence située au 944 Airole Way, et en cours de route, le promoteur a accumulé une montagne de dettes dépassant 120 millions de dollars, selon les documents judiciaires.

Le méga-manoir n'était même pas terminé avant d'atterrir dans une procédure judiciaire de faillite et de se diriger vers le bloc d'enchères sans certificat d'occupation et un nouveau prix demandé de 295 millions de dollars.

La vente aux enchères, également gérée par Concierge Auctions, ne comportait pas de réserve qui soutiendrait un seuil bas pour les offres. Mais dans ce cas, l'offre gagnante nécessiterait l'approbation finale d'un juge du tribunal des faillites, un scénario inhabituel. Seulement 5% des ventes de Concierge Auction impliquent des propriétés en difficulté, selon le PDG Brady.

Le méga-manoir One a fait l'objet d'une offre de 126 millions de dollars, présentée par Richard Saghian, le PDG du détaillant de mode rapide Fashion Nova. Saghian a payé la prime d'achat standard du commissaire-priseur de 12%, soit environ 15 millions de dollars, portant le prix de vente total à 141 millions de dollars - de loin le plus payé pour une maison unifamiliale aux enchères.

Quelques semaines après qu'un juge du tribunal des faillites eut approuvé la vente, Saghian semblait plus que satisfait de l'accord. 

"En tant qu'Angeleno de longue date et collectionneur passionné de biens immobiliers, j'ai reconnu cela comme une opportunité rare qui me permet également de posséder une propriété unique destinée à faire partie de l'histoire de Los Angeles", a déclaré Saghian à CNBC par l'intermédiaire d'un porte-parole.

Il n'a payé que 1,342 XNUMX $ le pied carré dans un quartier où les maisons haut de gamme peuvent commander trois à quatre fois ce nombre. Mais les experts disent que Saghian devra probablement dépenser plusieurs millions de plus pour terminer la maison et obtenir un certificat d'occupation. 

"Nous avons fait tout ce qui était humainement possible pour obtenir le nombre le plus élevé", a déclaré l'agent de Compass Kirman, qui a été agent de cotation agréé par le tribunal, avec Williams & Williams.

Kirman a été ouvertement déçu du résultat de l'enchère. 

Le courtier, qui a partagé une commission de 1% approuvée par le juge sur la transaction, a déclaré à CNBC qu'il espérait que la vente dépasserait 177 millions de dollars, un prix record établi en octobre pour un manoir beaucoup plus petit à Malibu.

« Je voulais battre un record. Je veux dire, je voulais toucher, vous savez, 200 [millions] de dollars ou plus », a déclaré Kirman. "Nous en avons été déçus… mais le marché a parlé."