Rencontrez la start-up coréenne de location d'appartements qui perturbe un marché du logement en ébullition

En tant que membre fondateur de WeWork Labs, la filiale du géant des espaces de bureaux partagés, Matthew Shampine a contribué à transformer le monde de l'immobilier commercial. Maintenant, il s'attaque au marché immobilier résidentiel sud-coréen, très riche en dépôts, une location à la fois.

LVivre dans des appartements exigus et inabordables reste une réalité peu reluisante pour de nombreux adultes. Lorsque Matthew Shampine, cofondateur coréen-américain et PDG de la startup de location d'appartements Dongnae, a déménagé à Séoul avec sa femme et sa fille nouveau-née, il a vu une opportunité de remodeler cette réalité en Corée du Sud.

"Je voulais vraiment, vraiment faire quelque chose qui aurait le plus d'impact sur le plus grand nombre de personnes", a déclaré Shampine, 39 ans, dans une interview vidéo. "Vous pouvez demander à n'importe qui ici, mais les Coréens ont une forte affinité pour l'immobilier résidentiel... nous pouvons changer toute l'expérience, tout du long, et répondre à leurs besoins."

Née en Corée du Sud, Shampine a été adoptée aux États-Unis et a grandi dans le New Jersey. En 2007, il est retourné en Corée pour une conférence sur les adoptés coréens-américains et a renoué avec sa famille biologique. Là, il s'est donné pour mission de revenir pour de bon et de faire du bien au pays.

Shampine a rejoint WeWork en 2011 et a cofondé WeWork Labs, l'incubateur de startups de la société de partage de bureaux. En 2018, il est devenu directeur général de WeWork Korea, où il a rencontré le cofondateur de Dongnae, Insong Kim, qui occupe le poste de directeur de la stratégie de l'entreprise.

Ensemble, le couple a lancé Dongnae, basé à Séoul, en 2020, dans le but de rendre l'emménagement dans un appartement plus abordable et accessible. Son produit clé, Dongnae FLEX, propose des propriétés de location à court terme entièrement meublées avec de faibles cautions, attrayantes pour les nouveaux diplômés ou les voyageurs incapables de cracher les cautions exorbitantes - jusqu'à 350 mois de loyer, selon la startup - qui sont généralement exigé des appartements coréens.

"La façon dont notre produit est né est que nous permettons vraiment aux gens de vivre les appartements qu'ils souhaitent", déclare Shampine. "Nous débloquons toutes ces nouvelles options car vous n'êtes pas limité par le montant d'argent que vous avez mis de côté pour un dépôt."

Jusqu'à présent, Dongnae a ouvert ses portes à à la fois locale et internationale investisseurs. Son cycle de financement de série A de 21 millions de dollars en mars comprenait NFX, qui a soutenu des gens comme Lyft et Doordash, et MetaProp axé sur la proptech, un bailleur de fonds de Airbnb, ainsi que le plus ancien fonds d'investissement coréen Daol Investment et Hana Financial. Le nouveau capital a porté le financement total de la startup à environ 34 millions de dollars, après son tour d'amorçage de 4.1 millions de dollars en décembre 2020 et son tour de pré-amorçage de 700,000 XNUMX $ l'année précédente. Dongnae a refusé de divulguer sa valorisation actuelle.

"L'immobilier résidentiel est la plus grande classe d'actifs ici en Corée", a déclaré Kyung Kuk-hyun, directeur général de Daol Investment, dans un communiqué sur le dernier financement de Dongnae. "La croissance incroyable de Dongnae, associée à ses solides partenariats financiers avec des institutions financières de premier plan, rend cet investissement attrayant."

Plus de 80 % de la richesse des ménages coréens se trouve dans l'immobilier, contre environ 35 % aux États-Unis, mais l'accession à la propriété s'avère de plus en plus difficile. Le prix moyen d'un appartement à Séoul, la capitale du pays et la ville la plus peuplée, a doublé entre 2017 et 2021 pour atteindre plus d'un million de dollars. Le logement a été au centre des derniers débats présidentiels coréens, avec le président nouvellement élu Yoon Suk-yeol s'engageant à calmer le marché et à construire 2.5 millions de nouvelles maisons dans tout le pays au cours de son mandat de cinq ans.

La location n'est pas toujours une alternative plus facile. Le marché coréen du logement locatif repose en grande partie sur le jeonse, un système de paiement unique qui oblige les locataires à fournir d'importants dépôts initiaux. Connues sous le nom de « porte-monnaie », ces sommes forfaitaires représentent jusqu'à 80 % du prix de vente d'un logement. Le prix moyen en jeonse des appartements à Séoul était d'environ 516,000 572,400 dollars en août, tandis que certains quartiers pouvaient atteindre jusqu'à XNUMX XNUMX dollars, selon les chiffres de KB Kookmin. Banque.

La pratique répandue de contracter des emprunts pour débloquer « l'argent clé » s'ajoute à l'aggravation de la crise de la dette des ménages en Corée, qui a dépassé 104 % du PIB coréen en juin. Parmi les cinq principaux prêteurs du pays, la dette de jeonse a atteint 106.4 milliards de dollars en juin dernier, contre 37.8 milliards de dollars ce mois-là en 2017. Plus de la moitié des prêts en cours provenaient d'adultes dans la vingtaine et la trentaine, qui devaient 20 milliards de dollars.

De plus en plus de Coréens quittent le système de location à dépôt élevé. Sur les 258,313 50.4 transactions de location d'appartements et de maisons en avril, 2011 % d'entre elles concernaient des locations mensuelles, et non des jeonse, selon le ministère coréen du Territoire, des Infrastructures et des Transports – le premier mois depuis XNUMX où jeonse n'a pas mené de transactions.

Shampine établit un lien entre l'abandon du jeonse et l'évolution des besoins des jeunes professionnels, qui repensent les idéaux traditionnels du mariage, de l'éducation des enfants et de l'accession à la propriété. En plus de la sensation « libératrice » de vivre sans dettes, les locations immobilières à court terme offrent à ces adultes la possibilité d'explorer des modes de vie plus indépendants et plus flexibles, tout en donnant la priorité à leur carrière ou à leurs amitiés – le quartier scolaire d'un appartement est moins important que sa proximité avec travail ou emplacement dans un «quartier cool», dit-il.

"Pour les personnes à la fin de la vingtaine et au début de la trentaine, l'idée d'être indépendante de ses parents est différente de celle d'être indépendante en termes de ne pas avoir de colocataire", explique Shampine. “Vous pouvez tous les deux travailler ensemble et vraiment avoir un appartement incroyable. Dans le passé, ici en Corée, vos options consistaient soit à vivre dans un très petit espace de cohabitation, soit dans un officetel (un immeuble avec des bureaux et des unités résidentielles) sans aucune commodité.

Dongnae a commencé comme une plate-forme de référencement permettant aux locataires potentiels de réserver des visites auprès d'agences immobilières, mais elle a rencontré un succès limité. Shampine dit que son équipe n'avait pas prévu de "dynamique culturelle" qui freinerait la demande pour leur produit. "Nous avons réalisé qu'ici en Corée, il est très facile d'aller dans n'importe quel complexe d'appartements de la ville, ou d'avoir une sorte de lien avec une agence de courtage, de simplement demander une visite quand vous le souhaitez", a-t-il déclaré. "Donc, le concept de passer par une application et de réserver [une visite] pour le week-end à venir, ne semblait tout simplement pas si attrayant."

Le manque de succès initial a suscité des réflexions "bonnes et saines", bien que douloureuses, sur le modèle d'entreprise, dit Shampine. Des conversations avec des clients, des courtiers et des membres de l'équipe sur le terrain ont informé l'objectif de Dongnae de "devenir l'approvisionnement, au lieu de rechercher l'approvisionnement". En juillet de l'année dernière, Dongnae est passé des listes d'appartements aux appartements avec services. À la clôture de son dernier financement, la startup a déclaré que ses propriétés s'étendaient sur 60 complexes d'appartements - maintenant, ils en couvrent 80, répartis dans 12 quartiers de Séoul.

Pour l'avenir, Dongnae prévoit d'étendre ses services à domicile offerts aux résidents, en puisant dans le marché florissant de la Corée pour les meubles et les articles de style de vie. D'autres startups développant des solutions pour les lieux de vie ont rencontré un succès considérable. En mai, plateforme de design d'intérieur oMaison a levé 182 millions de dollars pour devenir la dernière licorne coréenne, pour une valorisation d'environ 1.6 milliard de dollars.

Shampine espère inaugurer un changement culturel plus large. "Lorsque je réfléchis personnellement à la façon dont WeWork a changé l'immobilier commercial ici, de la location d'espace et du coworking aux environnements réels à l'intérieur des bureaux, j'espère vraiment que nous pourrons faire quelque chose de similaire d'un point de vue résidentiel", déclare Shampine. "En faire une meilleure expérience… pour les courtiers, pour les propriétaires et surtout pour les locataires."