De nombreux Américains sont tellement amoureux de l'accession à la propriété qu'ils pourraient oublier qu'il existe d'autres options d'investissement immobilier, peut-être meilleures.
Posséder une maison offre un logement, un potentiel d'appréciation, des déductions fiscales et d'autres avantages. D'autres choix immobiliers s'étendent sur la plupart de cela, sauf qu'ils ne fournissent pas de toit au-dessus de votre tête.
Les propriétés locatives sont une possibilité, tout comme les FPI ou les fiducies de placement immobilier, ainsi que les fonds immobiliers. La diversification, le potentiel de profit et d'autres avantages sont disponibles avec ces choix, bien que les spécificités varient.
L'accession à la propriété peut être un choix judicieux, mais avec des taux d'intérêt élevés et de nombreuses valeurs immobilières en forte hausse, c'est une option inabordable et même inquiétante pour certains acheteurs potentiels, a déclaré Jeremy Pagan, analyste immobilier chez Morningstar.com. "Cela peut être effrayant de plonger les pieds dans l'eau de l'accession à la propriété", a-t-il déclaré.
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NAREIT, l'Association nationale des fiducies de placement immobilier, décrit les maisons occupées par leur propriétaire comme un bien de consommation plutôt qu'un investissement, car ces logements ne produisent pas de revenus, mais obligent les propriétaires à faire face à une multitude de dépenses courantes. Tout le monde ne serait pas entièrement d'accord avec cette description, mais les immeubles locatifs, les FPI et les fonds immobiliers sont clairement des investissements. Voici comment ils se comparent :
Temps, effort et contrôle
Si cela ne vous dérange pas de vous salir les mains, posséder directement des maisons de location peut être une bonne solution. Non pas que vous ayez littéralement besoin de déboucher les toilettes ou de peindre les murs éraflés, mais vous devriez au moins être en mesure de superviser les travailleurs qui effectuent ces tâches. À moins que vous n'embauchiez un gestionnaire immobilier, vous devez également vous attendre à traiter avec les locataires, de la gestion des demandes de bail à la perception des loyers.
Les FPI sont des sociétés qui gèrent leurs propres portefeuilles immobiliers. Les FPI se négocient en bourse, de sorte que toute personne qui achète des actions n'a pas besoin de s'impliquer dans le processus de gestion immobilière. Les fonds immobiliers sont encore plus éloignés de tout cela et achètent à la place des actions de REIT avec le stock de constructeurs de maisons, d'entreprises de construction, etc.
A nouvelle étude rédigée par Pagan chez Morningstar suggère que les propriétés locatives pourraient être de bons choix pour les retraités, certains travailleurs indépendants et d'autres ayant le temps, l'expertise et la volonté de superviser directement les propriétés. En revanche, les professionnels occupés pourraient préférer les FPI ou les fonds, pour lesquels une surveillance beaucoup moins importante est nécessaire.
Risque et diversification
Posséder une seule maison de location offre peu de diversification, car vous possédez un type de propriété dans un seul emplacement géographique. Vous pouvez développer cela en possédant plusieurs locations, de préférence réparties dans différentes zones. Les avantages de la diversification en matière de réduction des risques augmentent considérablement grâce aux FPI et aux fonds immobiliers.
Mais alors qu'un seul FPI peut posséder des centaines de propriétés, ils se concentrent souvent dans une seule industrie, qu'il s'agisse de complexes d'appartements, d'immeubles de bureaux, de parcs industriels, d'hôpitaux ou autre. Une FPI n'aura donc pas autant de diversification qu'un fonds immobilier avec des participations dans divers types d'entreprises. Certains fonds immobiliers se mondialisent même avec des investissements dans des pays étrangers.
De nombreux FPI ont généré des rendements sur le long terme correspondant ou dépassant ceux du marché boursier au sens large, mais ils sont parfois également encombrés, comme cela s'est produit en 2022 dans un contexte de hausse des taux d'intérêt. Par exemple, les FPI détenant des propriétés industrielles, résidentielles et de self-stockage ont toutes baissé de plus de 25 % en moyenne sur l'année, selon NAREIT. Les FPI de bureaux ont encore plus souffert, avec une perte moyenne de près de 38 %, car la tendance au travail à domicile a vidé de nombreux immeubles.
Avantages fiscaux de l'investissement immobilier
La fiscalité immobilière est un sujet complexe en soi et les immeubles locatifs sont traités de manière très différente des FPI et des fonds immobiliers.
Avec les propriétés locatives, les propriétaires peuvent déduire une gamme de dépenses, y compris les réparations, les taxes foncières, les intérêts hypothécaires, les assurances, les frais de gestion, l'amortissement et les frais de déplacement vers et depuis la propriété. Si les revenus locatifs dépassent vos charges, vous payez des impôts sur la différence. Lorsque vous vendez une propriété, vous feriez face à des impôts sur tout bénéfice, et l'amortissement pris au fil des ans doit être récupéré, ce qui signifie que des impôts s'appliqueraient sur ces montants. L'Internal Revenue Service décrit les nombreux détails fiscaux des propriétés locatives dans Publication IRS 527.
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En tant qu'investisseur dans une FPI ou un fonds immobilier, vous ne vous occuperiez pas de tout cela. Au contraire, votre implication fiscale ressemblerait à celle d'autres actions ou fonds communs de placement ou fonds négociés en bourse, en ce sens que vous feriez face à des impôts sur les dividendes plus les gains si vous vendez à profit. Une caractéristique notable des FPI est qu'elles sont tenues de verser la quasi-totalité de leur revenu net aux actionnaires. Les dividendes ont donc tendance à être élevés, ce qui peut être bienvenu, surtout si vous êtes dans une tranche d'imposition faible.
Si vous possédez des FPI ou des fonds immobiliers dans le cadre d'un compte de retraite individuel ou d'un plan 401(k) en milieu de travail, les impôts sont reportés sur les dividendes réinvestis. Mais lorsque vous retirez éventuellement de l'argent, des taxes s'appliquent. Comme indiqué, les FPI se négocient en bourse et sont traitées comme la plupart des autres titres d'un point de vue fiscal.
Besoins de trésorerie et prêts
Pour acheter même une propriété locative modérée, vous pourriez avoir besoin de dizaines de milliers de dollars pour un acompte, peut-être plus, et vous feriez face à des commissions de courtier et à une longue liste de frais de clôture. Ensuite, il y a des besoins continus pour embaucher des entrepreneurs, payer les taxes foncières et les assurances, éventuellement effectuer des versements hypothécaires, etc. Tout cela nécessite beaucoup d'argent, bien que les revenus affluent au fur et à mesure que les locataires paient le loyer.
Avec les FPI et même les fonds immobiliers, les besoins de trésorerie sont bien différents. Les participations dans ces investissements coûtent généralement quelques milliers de dollars, peut-être moins, et il n'est pas nécessaire d'apporter des fonds supplémentaires. En fait, vous pouvez souvent acheter des actions de FPI ou de fonds immobiliers par le biais d'un régime de retraite 401 (k) en milieu de travail, par petites tranches pouvant comporter des fonds de contrepartie de l'entreprise.
Il n'y a pas non plus d'hypothèque, ce qui signifie pas de processus de demande, pas de paiements mensuels et pas d'impact sur votre dossier de crédit. En revanche, ces facteurs s'appliqueraient aux immeubles locatifs achetés avec des prêts.
Potentiel d'appréciation et liquidité
Historiquement, les valeurs immobilières ont augmenté au fil du temps, qu'il s'agisse de maisons individuelles, d'immeubles à appartements, de parcs industriels, d'immeubles de bureaux, d'entrepôts et d'hôpitaux, entre autres. Cependant, comme l'a noté Pagan, les rendements peuvent varier considérablement selon le type de propriété et l'emplacement géographique, même selon le quartier ou la rue.
Les prix des FPI reflètent les valeurs des propriétés détenues. Mais parce que les FPI sont des titres qui se négocient en bourse, leurs valeurs sont également influencées par ce que les investisseurs sont prêts à payer. Vous pouvez acheter ou vendre des actions de FPI pratiquement à tout moment, offrant une liquidité beaucoup plus importante par rapport au processus souvent long des transactions immobilières locatives.
Le moment pourrait être propice pour acheter des FPI et des fonds immobiliers, les prix de nombreux types de propriétés ayant fortement chuté l'an dernier sous l'assaut de la hausse des taux d'intérêt. Alors que les taux d'intérêt se stabilisent davantage ou commencent à baisser, "cela devrait être bénéfique pour les FPI", a déclaré Pagan.
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Cet article a été initialement publié sur Arizona Republic : Immobilier : ce qu'il faut savoir sur l'investissement dans les immeubles locatifs, les FPI
Source : https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html