Les cubes forment l'abréviation "REIT" (Real Estate Investment Trust) à côté d'une maison modèle.
Getty
Les FPI hypothécaires sont axées sur la courbe de rendement. Ils empruntent sur le bas de gamme (LIBOR de 30 à 60 jours) pour acheter des hypothèques qui rapportent des intérêts sur le haut de gamme (taux de 30 ans) et distribuent ensuite la différence aux actionnaires sous forme de dividendes, explique Rasoir Todd; ici, l'éditeur de Rapport sur le marché haussier — et un contributeur à MoneyShow.com – passe en revue un trio de FPI hypothécaires pour les investisseurs axés sur le revenu.
Dans des circonstances normales, c'est un distributeur automatique de billets à mouvement perpétuel. Et même maintenant, alors que l'écart entre les taux d'emprunt à court terme et les taux de prêt à long terme est devenu inconfortablement étroit, les personnes qui gèrent ces portefeuilles trouvent toujours des moyens de réduire d'un demi-point de pourcentage ou deux.
En 2019, lorsque la courbe s'est complètement inversée, cet écart est descendu à 0.55 %. . . toujours positif et encore suffisant pour assurer le flux de trésorerie. C'est tout ce qu'il faut pour traverser les mauvais moments. Et puis, une fois que les écarts recommencent à s'élargir, les distributions rebondissent rapidement. Le moment pour verrouiller un rendement est lorsque la courbe s'inverse. Si l'histoire est un guide, vos revenus pourraient en pâtir pendant un quart ou deux, mais avant que vous ne vous en rendiez compte, vous gagnerez à nouveau 8 à 10 % par an.
Principal fonds de placement immobilier hypothécaire Investissement AGNC (AGNC) a publié il y a une semaine ses résultats du deuxième trimestre, faisant état de revenus de 315 millions de dollars, en hausse de 36 % en glissement annuel, contre 232 millions de dollars il y a un an. La société a affiché un bénéfice, ou fonds provenant des opérations (FFO) de 435 millions de dollars, soit 0.83 $ par action, contre 400 millions de dollars, soit 0.76 $.
La valeur comptable du FPI hypothécaire a diminué au cours du trimestre pour s'établir à 11.43 $ par action, comparativement à 13.12 $ à la fin du trimestre précédent. Cela s'explique par la faiblesse du marché des titres adossés à des créances hypothécaires d'agences et l'anticipation d'une hausse des taux à court terme motivée par les craintes d'une récession, le tout ayant entraîné des volatilités des taux d'intérêt considérablement élevées au cours du trimestre.
La société a terminé le trimestre avec un portefeuille de 61 milliards de dollars, dont 44 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires d'agence, 16 milliards de dollars de positions hypothécaires à annoncer, qui sont essentiellement des opérations à terme pour les règlements hypothécaires, et 2 milliards de dollars de transfert de risque de crédit. et les titres hors Agence.
Les écarts de rendement entre les MBS à coupon actuel à 30 ans et les bons du Trésor à 10 ans se sont creusés de plus de 100 points de base sur l'année et ont terminé le trimestre sur un écart de 140 points de base. La seule autre fois où de tels écarts ont existé pendant de longues périodes a été pendant la Grande Récession de 2008, et pour les FPI hypothécaires comme AGNC, des écarts plus larges se traduisent par une amélioration des bénéfices à long terme.
Historiquement, de telles situations se sont avérées être d'excellentes opportunités d'achat, et la Réserve fédérale a clairement indiqué que l'outil de politique monétaire préféré est l'ajustement des taux des fonds fédéraux, et non la réduction du bilan. Avec cela, l'offre nette de MBS d'agence restera dans la fourchette de 700 milliards de dollars, ce qui la rend assez attrayante pour des entreprises telles que AGNC.
AGNC est en baisse de plus de 18 % depuis le début de l'année et de 25 % par rapport à son sommet d'octobre, les hausses de taux d'intérêt ayant rongé sa valeur comptable. Cela a poussé le rendement actuel à 11.4 %, et les actions se négocient à une prime de seulement 10 % par rapport à la valeur comptable, ce qui en fait une excellente occasion d'entrer. Avec des liquidités solides, composées de 10 milliards de dollars en espèces et de 44 milliards de dollars de dettes, elle reste bien positionnée pour tirer le meilleur parti de ces opportunités.
L'une des plus importantes fiducies de placement immobilier hypothécaire, Annaly Gestion du capital
Comme la plupart des mREIT, Annaly a vu sa valeur comptable chuter de 13 % au cours du trimestre, entraînant un rendement économique négatif de 9.6 % alors que les écarts s'élargissaient et que la volatilité des taux d'intérêt continuait de perturber les opérations. La société, cependant, a affiché un rythme stellaire en termes de chiffre d'affaires et de résultat, et a généré des bénéfices qui ont dépassé les dividendes de 135 %.
Annaly a terminé le trimestre avec un portefeuille de 82 milliards de dollars, dont 75 milliards de dollars en portefeuille d'agences hautement liquides. Le portefeuille résidentiel s'élevait à 4.8 milliards de dollars, soit une augmentation de 10 %, suivi du portefeuille de droits de service hypothécaire à 1.7 milliard de dollars, en hausse de 41 % en glissement annuel, ce qui en fait le quatrième plus grand acheteur de MSR depuis le début de l'année, qui, comme nous l'avons mentionné précédemment, est un couverture importante contre la hausse des taux d'intérêt.
Ce fut un trimestre mouvementé pour la société, clôturant cinq titrisations de prêts d'une valeur de 2 milliards de dollars, ce qui en fait le plus grand émetteur non bancaire de Prime Jumbo et Expanded Credit MBS. Le groupe de crédit résidentiel a ajouté une facilité de crédit de 500 millions de dollars et la plate-forme MSR a clôturé 500 millions de dollars supplémentaires, suivis d'une offre secondaire d'actions ordinaires d'une valeur de 740 millions de dollars en mai, créant beaucoup de liquidités pour l'entreprise.
Malgré un environnement difficile au cours du trimestre, la clarté sur le front monétaire fédéral, ainsi que les écarts historiquement attractifs devraient générer des rendements totaux plus élevés à l'avenir. Après une chute de 14 % depuis le début de l'année, les actions d'Annaly offrent un rendement de 12.8 %, avec une excellente couverture des dividendes, tout en se négociant avec une bonne prime à réserver.
Capitale Rythme (RITM), anciennement connu sous le nom de New Residential Investment, a publié ses résultats du deuxième trimestre, affichant des revenus de 1.3 milliard de dollars, en hausse de près du triple d'une année sur l'autre, contre 450 millions de dollars il y a un an. Les bénéfices au cours du trimestre sont restés solides à 145 millions de dollars, ou 0.31 $ par action.
La fiducie de placement immobilier a dévoilé une série de changements allant au-delà de son nom et de son symbole boursier, le plus monumental étant la résiliation de son contrat avec le gestionnaire externe Fortress Investment Group. À l'avenir, Rithm sera géré en interne et, par conséquent, a payé 325 millions de dollars pour mettre fin à son accord avec Fortress, une décision qui se traduira par des économies annuelles de 60 millions de dollars.
Au-delà de cela, Rithm a fait de nombreux autres progrès pour réduire les coûts et accroître l'efficacité, notamment dans son activité hypothécaire où les frais généraux et administratifs annuels sont passés de 2.2 milliards de dollars à 1.9 milliard de dollars. La société a encore réduit le capital de son activité d'origination de 2 milliards de dollars à seulement 650 millions de dollars, améliorant ainsi le rendement global des capitaux employés pour les actionnaires.
L'approche de l'entreprise consistant à rééquilibrer son portefeuille avec la combinaison parfaite d'originations, de MSR, d'entreprises et d'actifs a entraîné une baisse de la valeur comptable de seulement 2.2 % en glissement trimestriel. Cela fait de Rithm une valeur aberrante parmi les principaux mREIT, dont la plupart ont enregistré une érosion drastique de la valeur comptable face à la hausse des taux d'intérêt, à une inversion de la courbe des rendements, au ralentissement des ventes immobilières et à une récession imminente.
Le portefeuille de droits de gestion hypothécaire (MSR) de Rithm s'élevait à 623 milliards de dollars de soldes de principal impayés au cours du trimestre, avec un gain de 515 millions de dollars en raison de la hausse des taux d'intérêt et des rendements du Trésor. Le segment Servicing a enregistré un bénéfice de 620 millions de dollars et représente une couverture solide contre l'activité d'origination qui est actuellement en plein ralentissement.
Les pertes dans le segment de montage de la fiducie se sont élevées à 26 millions de dollars, stables par rapport au dernier trimestre, en raison d'une baisse des montages à 19 milliards de dollars, contre 23 milliards de dollars il y a un an. Le segment continue cependant d'enregistrer une amélioration régulière de ses marges commerciales à 1.95%, contre 1.42% il y a un an. Encore une fois, l'entreprise travaille avec diligence pour réduire les coûts.
Le titre reste en baisse de plus de 7 % depuis le début de l'année, même après un rebond significatif par rapport au creux de juin. Rithm Capital représente une excellente opportunité de gains futurs avec des rendements proches de 10 %, une bonne couverture du dividende, des gains de valeur et de synergie substantiels au cours des derniers trimestres, car ses différentes sociétés d'exploitation relèvent d'une gestion internalisée. L'avenir s'annonce radieux. Nous avons confiance en la direction et sommes convaincus que la valeur comptable de 12.28 $ augmentera jusqu'à la mi-adolescence au cours des 1 à 2 prochaines années.
Source : https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/