Déclarons notre indépendance — du zonage

Aujourd'hui est le jour que les Américains considèrent communément comme « l'anniversaire » de notre pays, le jour où nous avons officiellement déclaré notre indépendance vis-à-vis du Royaume-Uni. On pourrait dire que les autres jours seraient appropriés, comme la ratification finale de notre Constitution écrite le 21 juin 1788, ou même la incendie du navire Gaspee par un groupe de fraudeurs fiscaux américains le 9 juin 1722. Mais le 4 juillet est maintenant consacré dans notre religion civile comme le jour, et c'est aussi un bon jour pour que les Américains envisagent de déclarer leur indépendance d'un autre régime oppressif, l'utilisation du zonage pour gérer et contrôler l'utilisation du sol dans les villes américaines.

La fête du 4 juillet est unique en ce sens qu'elle ne célèbre pas une bataille ou une personne mais un document, La déclaration d'indépendance, dont l'objectif central est de se débarrasser de l'ingérence d'un gouvernement lointain dans la vie quotidienne. Pour les gens de gauche, le document porte sur les droits universels, et à droite, généralement, une célébration des droits individuels. Bien sûr, les deux sont présents dans le document. Le zonage met en évidence ce conflit entre la nécessité pour le gouvernement de protéger la communauté avec des règles justes et prévisibles qui ne violent pas les droits, et le sentiment fort que nous avons acquis du document selon lequel être américain, c'est faire ce que l'on veut tant que cela ne ne blesse personne d'autre. Qu'est-ce que le zonage et d'où vient le zonage ? Et s'en débarrasser signifie-t-il ouvrir un far west libertaire qui pourrait être nocif ?

La naissance, la croissance et la vieillesse du zonage

Euclid, Ohio est une banlieue de Cleveland qui était une région largement agricole au début du 19^th siècle, et au fur et à mesure que la ville commençait à se développer, elle suscita l'intérêt des investisseurs ferroviaires. La ville d'Euclid craignait d'être envahie par des spéculateurs et de nouveaux développements par les chemins de fer, elle a donc créé des réglementations pour limiter le développement des terrains appartenant à la société immobilière Ambler. Ambler a poursuivi, et la bataille juridique qui en a résulté et la décision de la Cour suprême, Village d'Euclid c.Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), forme la base des lois de zonage locales d'aujourd'hui. Cela a ouvert la porte aux villes du pays pour imposer ce que nous appelons aujourd'hui le zonage euclidien, un régime de règles et de réglementations qui séparent les utilisations géographiquement en zones ; des logements ici, des commerces là-bas et un mélange d'utilisations dans cette zone là-bas.

À l'époque, cette ségrégation avait beaucoup de sens, gardant, comme le disait l'expression, "le cochon hors du salon". Personne ne voulait vivre dans une maison à côté d'une usine crachant de la fumée ou d'une usine d'équarrissage. L'éloignement des usages était une façon d'utiliser la distance pour atténuer les risques pour la santé ou l'aggravation de divers usages par rapport à d'autres usages, notamment résidentiels. Cependant, au fil des ans, pour maintenir ce système, des routes devaient être construites. Et le résultat a été la banlieue, avec des résidences situées à des kilomètres des concentrations de zones de vente au détail, commerciales et récréatives. Les routes étaient chères et se sont rapidement encombrées à mesure que la population augmentait.

J'ai appelé le zonage à 20^th solution du siècle pour un 19^th problème du siècle, parce que dans le monde d'aujourd'hui, nous avons des modèles de développement qui sont devenus courants et qui rapprochent les usages de manière à ce que les gens puissent vivre, travailler, faire leurs courses et se rendre dans un parc à distance de marche. Options de transport public et privé (comme LyftLYFT
UberUBER
etc.) ont proliféré. Les citadins peuvent désormais souvent obtenir ce dont ils ont besoin sans avoir à faire de longs trajets en voiture. L'avantage d'un plus grand nombre de personnes vivant plus près les unes des autres est que cela nécessite moins de terrain, ce qui signifie que le logement est plus abordable et moins rare que lorsqu'il est construit sur de grands terrains et étalé.

De plus, les lignes rouges et les pactes racistes dans l'Amérique d'après-guerre signifiaient que les zones finissaient par séparer non seulement l'utilisation, mais aussi les personnes, empêchant les familles noires d'obtenir un financement et un logement dans des zones à prédominance blanche. Ce n'était pas à cause de la typologie - les bungalows ne sont pas racistes, les gens le sont - mais parce que les zones facilitaient la distance entre les choses ou les personnes dont ils ne voulaient pas. Le zonage a facilité le racisme.

Aucun zonage ne signifie-t-il pas aucune règle ?

Non. Jetons notre filet à l'eau et recherchons un exemple de code de zonage et un exemple de code du bâtiment et examinons la différence.

Tout d'abord, voici ce qu'un échantillon aléatoire de Code de zone de Seattle ressemble à:

"C. Usages résidentiels au niveau de la rue

1. Dans toutes les zones NC et C, les utilisations résidentielles peuvent occuper, dans l'ensemble, pas plus de 20 % de la façade donnant sur la rue au niveau de la rue dans les circonstances ou les emplacements suivants :

un. Dans une zone désignée piétonne, face à une rue piétonne principale désignée; ou

b. Dans toutes les zones NC et C1 du village urbain de Bitter Lake Village Hub, à l'exception des lots jouxtant Linden Avenue North, au nord de North 135th Street ; ou

c. Dans une zone dont la hauteur limite est de 85 pieds ou plus, sauf dans les cas prévus au paragraphe 23.47A.005.C.2 ; ou

ré. Dans une zone NC1, sauf tel que prévu à la sous-section 23.47A.005.C.2 ; ou

e. Dans toutes les zones NC et C1 du Northgate Overlay District, sauf dans les cas prévus à l'article 23.71.044 ; ou

F. Dans toutes les zones NC et C1 dans les zones indiquées sur les cartes A à D pour 23.47A.005 à la fin de ce chapitre 23.47A face à une artère. »

Voici maintenant un échantillon de Code du bâtiment de Seattle:

« Séparation des équipements haute tension. Lorsque des interrupteurs, des coupe-circuits ou d'autres équipements fonctionnant à 1000 volts, nominal, ou moins sont installés dans une chambre forte, une pièce ou une enceinte où il y a des pièces sous tension exposées ou un câblage exposé fonctionnant à plus de 1000 volts, nominal, l'équipement haute tension doit être effectivement séparé de l'espace occupé par l'équipement basse tension par une cloison, une clôture ou un écran approprié.

Cela fait en fait partie d'un détail du code du bâtiment, le code de l'électricité. Vous pouvez voir que le zonage devient très difficile en ce qui concerne les ratios d'utilisations par rapport à la rue, la façon dont les lots sont contigus, la hauteur et la façon dont les bâtiments sont liés à d'autres utilisations comme la rue. Le code électrique est une question de sécurité et il est beaucoup plus simple. Quelqu'un qui s'y connait en électricité et qui construit des logements pourrait contester ce morceau de code, mais il ne fait aucun doute que tout le monde veut des règles de base qui garantissent qu'une structure ne soit pas construite avec des équipements électriques dangereux. Mais pourquoi se soucier de la hauteur du bâtiment ou du pourcentage de la façade donnant sur le trottoir ?

La vérité est que presque tout ce qui est du code de zonage pourrait être supprimé et n'aurait aucun effet sur la sécurité des nouveaux logements et faciliterait grandement la construction. Répondre aux rigueurs du code du bâtiment et à ses diverses exigences, mais imaginez regarder ce code de zonage et essayer de comprendre (avec toutes les références à d'autres morceaux de code) ce qui peut être construit exactement et quelles limites les règles pourraient avoir sur l'habitable et espace utilisable. Le code de zonage ne contribue presque rien au logement pour les personnes qui y vivent, mais établit simplement et patrouille des normes arbitraires pour d'autres personnes qui pourraient vivre sur la route.

La déclaration d'indépendance du zonage

Jefferson a écrit dans la Déclaration que "toute l'expérience a montré que l'humanité est plus disposée à souffrir, alors que les maux sont supportables, qu'à se redresser en abolissant les formes auxquelles elle est habituée". Curieusement, les constructeurs et les développeurs ne déteste pas nécessairement le code de zonage parce qu'ils le savent et c'est prévisible. Les banques et les prêteurs en dépendent aussi. Et les voisins en colère inquiets de la valeur nette de leur maison unifamiliale en dépendent pour contrarier le nouveau développement, le ralentir et peut-être l'arrêter.

Comme je l'ai souligné, il y a peu de meilleurs exemples de "gouvernement arbitraire" contre lesquels les hommes réunis à Philadelphie s'indignent qu'un code de zonage. Denses, autoréférentielles et une accumulation de choses que les gens ne veulent pas plutôt que de ce à quoi ils aspirent, les lois de zonage favorisent le statu quo et étouffent l'innovation. Et ils sont coûteux à suivre, nécessitant un examen, des conseils juridiques et plusieurs couches de permis et de tracas. Tout cela est supporté par les locataires et les personnes à la recherche d'un nouveau logement qui le voient reflété dans le prix de leur logement.

Mais il y a eu "une longue série d'abus et d'usurpations, poursuivant invariablement le même objet" par des codes de zonage, préservant spécifiquement les droits et privilèges du "nous sommes arrivés ici en premier" sur le "nous voulons vivre ici aussi". Mettre fin à la ségrégation d'utilisation dans les codes de zonage mettrait également fin à la ségrégation des personnes, élargissant les opportunités à la fois pour les personnes qui veulent construire des logements et celles qui veulent y vivre.

L'abolition du zonage n'entraînerait aucune perte de sécurité ni le choix des gens de voter avec leurs pieds et leurs dollars pour ce qu'ils aiment et contre ce qu'ils n'aiment pas. Peut-être que certains bâtiments laids pourraient arriver; mais si personne n'aime ces bâtiments, ils seront bon marché. Et des choses vraiment incroyables seront possibles, et nous pourrions avoir un développement qui créerait de la beauté et de l'utilité non pas malgré les règles, mais parce qu'il n'y en a pas.