Bienvenue sur le podcast immobilier de Benzinga. Aujourd'hui nous avons Ryan Frazier, qui est le PDG de la plateforme d'investissement immobilier Maisons arrivées.
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Kevin Vandenboss : Alors qu'est-ce qu'Arrived essentiellement ?
Ryan Frazier : C'est une plate-forme qui permet à quiconque d'investir facilement dans des biens locatifs. Et la façon dont cela fonctionne est que les particuliers peuvent acheter des actions de maisons individuelles à partir de 100 $ à 10,000 XNUMX $ ou plus, quel que soit le montant que vous souhaitez investir dans cette propriété. Et puis Arrivé, s'occupe de tout le travail de gestion de la propriété. Donc l'ensemble, s'occupant de la gestion immobilière ou des opérations locatives de l'actif. Et l'impact est que les investisseurs peuvent toujours choisir comment ils veulent construire leur portefeuille de propriétés locatives individuelles. Ils peuvent investir presque n'importe quel montant de capital qu'ils souhaitent et diversifier leurs propriétés.
Et puis ça devient un investissement passif à partir de là, avec Arrivée s'occuper de la gestion.
Kevin Vandenboss : Quelle a été la demande des investisseurs qui investissent dans ces propriétés locatives spécifiques ?
Ryan Frazier : Je pense que c'est quelque chose qui nous a surpris, c'est à quel point l'intérêt a été remarquable là où près de 100 XNUMX personnes se sont inscrites pour investir dans des propriétés et acheter des parts de maisons individuelles.
Et je pense que nous pensions que cela pourrait prendre plus de temps aux gens pour comprendre le concept d'achat d'une part d'un bien locatif. Mais je pense que parce qu'investir dans des fractions d'actions et d'autres actifs est devenu un peu plus courant et plus populaire, je pense que les gens ont juste un endroit dans leur esprit où ils pourraient comprendre.
Ils disent "Ok, je peux posséder une part de cette propriété. J'obtiendrai les rendements proportionnels, les flux de trésorerie provenant des revenus locatifs ou toute croissance de la valeur de la propriété en fonction du nombre d'actions que je possède. Et cela me donne plus de contrôle sur le montant que j'investis et sur la possibilité de me diversifier. »
Pour moi-même et les co-fondateurs d'Arrived, notre expérience personnelle de vouloir investir dans l'immobilier a été le principal moteur.Du milieu de la vingtaine à la trentaine, je me déplaçais vraiment.Nous n'étions jamais au même endroit, assez longtemps, là où il était logique d'investir pendant 5, 10 ans et plus, ce qui est vraiment ce qui est nécessaire dans l'immobilier pour surmonter le type d'obstacle des coûts de transaction pour obtenir tout type de rendement matériel. Et donc je me posais la question depuis un moment.
Pourquoi doit-il être si binaire que vous économisiez pendant plusieurs années pour ces acomptes qui sont souvent à six chiffres de nos jours, et ensuite vous vous engagez dans cette ville ou cette propriété pour toujours ou vraiment à long terme ?
Et c'est donc l'idée d'Arrived. Quel regard porte-t-on sur ces barrières qui empêchent aujourd'hui les gens de se lancer dans la possession d'un bien immobilier ? Le capital, les engagements en temps et l'expertise requis, et comment abaisser la barrière à l'entrée ? Ainsi, si vous avez du temps et de l'expertise, mais peut-être pas le montant du capital à diversifier dans autant de propriétés que vous le souhaitez, Arrived peut vous faciliter la tâche.
Vous n'avez pas le temps d'investir dans de nouveaux marchés et d'y établir une présence et vous voulez pouvoir vous diversifier. Arrived peut également intervenir dans ce scénario. Il s'agit donc vraiment de prendre ces trois types de pierres majeures qui empêchent les gens d'investir du temps et de l'expertise en capital et de rendre le démarrage très pratique.
Kévin Vandenboss : Comment pouvez-vous proposer ces investissements à des investisseurs non agréés ?
Ryan Frazier : C'était une partie très importante d'Arrived. La mission d'Arrived est de s'assurer que ces investissements sont accessibles à tous ceux qui souhaitent investir dans des biens locatifs. Seuls 7% des habitants de ce pays possèdent des investissements immobiliers en dehors de leur résidence principale.
C'est un énorme écart par rapport au nombre de personnes qui ont pu investir.
Une partie de cela consistait à travailler sur la base de l'expérience produit. Ainsi, la capacité d'acheter des actions impliquait Arrived de prendre davantage en charge le côté travail de la gestion des investissements afin que davantage de personnes soient à l'aise d'investir.
Mais l'autre partie consistait à s'assurer que les investisseurs non accrédités puissent investir, c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas une valeur nette supérieure à 1 million de dollars ou un revenu annuel supérieur à 200 300 ou XNUMX XNUMX dollars. Et pour ce faire, il a fallu travailler avec la SEC pendant près d'un an et adopter ce modèle sous le règlement A + qui a essentiellement créé ce processus d'introduction en bourse d'une maison individuelle. La plate-forme Arrived est aujourd'hui une plate-forme pour l'exploitation de ces introductions en bourse de maisons individuelles. Et nous sommes passés par un processus en vertu de la réglementation A + où la SEC a examiné et qualifié nos offres afin que nous puissions les rendre disponibles.
Chaque fois que vous mettez des investissements à la disposition d'investisseurs non accrédités, la barre de divulgation est beaucoup plus élevée. Et donc nous avons beaucoup de divulgations qui sont disponibles sur notre site Web pour chaque propriété. Des choses comme les facteurs de risque, les finances, nous fournissons également des états financiers annuels audités pour nos propriétés qui sont également examinés par la SEC.
Nous avons donc vraiment passé du temps à passer par ce processus, pour nous assurer que cela était largement accessible. La structure de ces offres de cette manière offre des options de liquidité où les gens peuvent accéder à la liquidité de leurs investissements au fil du temps s'ils le souhaitent également.
Vraiment, ces deux choses, soutenir les investisseurs non accrédités et soutenir certaines des futures options de liquidité que nous sommes en train de construire actuellement, étaient vraiment la raison pour laquelle nous avons suivi cette voie réglementaire A+ lorsque nous avons conçu le produit et travaillé avec la SEC.
Kevin Vandenboss : Pourquoi quelqu'un voudrait-il se lancer sur ce marché maintenant ? Vous craignez que le marché du logement ne s'effondre ?
Ryan Frazier : Je pense que cela a certainement été une période intéressante sur le marché au cours des 18 derniers mois environ alors que nous avons traversé la pandémie de COVID et nous avons vu qu'il y a eu beaucoup d'impacts sur le marché du logement à partir desquels nous avons vu que les gens ont déménagé de ces centres urbains où ils se trouvent, valorisant plus d'espace qu'ils apprécient avoir se déplacent un peu en dehors du, un noyau et ils sont soit prêts à dépenser pour acheter une maison ou ils sont à la recherche de qualité.
Les maisons à louer qui offrent plus d'espace qui sont différentes de ces immeubles d'appartements dans lesquels ils vivaient auparavant en même temps, la Fed modifiait les taux d'intérêt à, à des niveaux historiquement bas, à zéro sur le taux des fonds fédéraux. Mais nous avons vu que les taux hypothécaires descendaient sous les 3 % et ces deux éléments, parmi d'autres facteurs, ont vraiment fait accélérer le marché de l'habitation, en appréciation des prix.
Nous avons vu une appréciation des prix qui n'est probablement pas durable à long terme où vous allez voir une appréciation des prix de 15 % à 20 % ou plus par an. Ce n'est tout simplement pas ce que nous avons observé sur le marché du logement ou dans les maisons unifamiliales, historiquement, c'est plutôt une appréciation des prix de 4% par an, historiquement.
Et nous pensons que sur le marché aujourd'hui, alors que certains de ces types de tendances et de changements ont commencé à s'installer, nous nous verrons probablement revenir à plus de cette moyenne historique. Nous avons vu la FED augmenter maintenant les taux d'intérêt pour essayer de compenser ce que nous voyons en termes d'inflation. Et je pense que cela rend le coût d'emprunt beaucoup plus élevé qu'il ne l'était il y a 12 mois. Mais je pense que la réalité est que nous sommes encore bien en deçà de ce que nous étions il y a dix ans. Et donc je pense que le marché intègre toujours les prix, qu'est-ce que cela signifie pour l'abordabilité du logement et comment le marché réagira-t-il.
De notre point de vue, nous sommes toujours très enthousiastes à l'idée d'investir dans l'espace unifamilial. Je pense qu'il y a beaucoup de vents favorables pour l'actif où vous avez, les investisseurs institutionnels qui se sont maintenant installés dans l'espace, vous avez certaines choses qui rendent vraiment difficile d'ajouter plus d'offre, le coût élevé de la main-d'œuvre, le coût élevé de matériaux.
Vous avez des gens qui, au cours des deux dernières années, ont bloqué ces taux d'intérêt historiquement bas. Vous avez donc maintenant ce type de blocage des taux d'intérêt qui empêchera davantage d'offre d'entrer sur le marché. Les gens sont moins disposés à abandonner leur maison et les taux hypothécaires qui y sont rattachés.
Nous pensons donc qu'il y a encore une grande résilience sur le marché du logement. Nous ne nous attendons pas, à notre avis, à un krach immobilier majeur, mais nous prévoyons que l'appréciation rapide des prix reviendra à un niveau de référence normal. En général, lorsque nous pensons aux produits Arrived, investir dans des actions de maisons par rapport à l'achat d'une maison entière par vous-même, nous constatons vraiment qu'il donne accès à la moyenne du coût en dollars, qui est la possibilité d'ajouter progressivement des dollars d'investissement sur une base mensuelle, trimestrielle. , ou une base annuelle qui n'a jamais vraiment été possible auparavant dans la propriété directe de biens immobiliers lorsque vous achetez des maisons entières. Et, chaque maison est une telle décision financière massive. Vous pouvez vraiment diffuser cela.
Et je pense que cela enlève un peu de l'importance d'essayer de chronométrer le marché parce que je pense que c'est toujours très difficile et cela vous permet de calculer le coût moyen au fil du temps et de vous diversifier dans différentes villes et périodes, et différents types de propriétés, ce qui tout à fait, aider à réduire certains de vos risques.
Kevin Vandenboss : Parallèlement à la hausse des prix des maisons, nous avons évidemment vu les loyers augmenter à un rythme plus élevé dans certaines régions. Où voyez-vous cela aller?
Ryan Frazier : Je pense que vous constatez que le loyer a tendance à suivre l'inflation en supposant que l'inflation est liée à une plus grande activité économique. Je pense qu'une partie de l'inflation que nous constatons est davantage liée à certains des problèmes de la chaîne d'approvisionnement, ce qui, je pense, fait partie de ce qui rend l'environnement économique actuel difficile. Mais en général, nous pensons que les loyers suivent probablement cela.
L'autre chose à garder à l'esprit est que si les taux d'intérêt continuent d'augmenter ou même restent au point où ils se trouvent, cela change le type d'abordabilité relative d'un versement hypothécaire mensuel ou de la propriété d'une propriété dans laquelle vous vivez. contre loyer. Et souvent, ces choses fonctionnent en quelque sorte dans une sorte de point d'équilibre. Je voyais donc un article la semaine dernière qui disait que, comme les taux d'intérêt avaient augmenté, cela augmentait le coût de possession d'une résidence principale. Et ce faisant, cela pousse plus de gens à décider de louer parce qu'ils font ce compromis d'abordabilité. "Est-ce que je veux payer 700 $ de plus par mois pour cette maison dans laquelle je veux vivre ou est-ce que je préfère louer un an ou deux de plus et économiser de l'argent ?"
Et donc je pense que ce genre de choses dicte également l'évolution des marchés locatifs. Mais il semble que les marchés locatifs aient un peu augmenté.
Kevin Vandenboss : Y a-t-il des marchés particuliers que vous voyez qui sont particulièrement attrayants en ce moment ?
Je pense que lorsque nous examinons les marchés, nous examinons, où y a-t-il une croissance à un niveau simple où nous examinons les données démographiques ? Constatons-nous une augmentation du nombre de personnes qui déménagent dans cette ville ? S'agit-il d'endroits où il fait bon vivre, où ils disposent d'infrastructures importantes et suffisantes pour y parvenir ? Et nous examinons certaines des 100 meilleures villes aujourd'hui, nous en sommes à 19. Et nous continuons à ajouter plus de villes rapidement. Je pense que nous serons probablement à 40 d'ici la fin de l'année. Et puis juste en appelant certains de ceux que, nous aimerions peut-être certains de ceux auxquels les gens ne penseraient pas naturellement, parce que je pense qu'il y a des villes dans lesquelles nous sommes, disons Nashville qui vient de voir, comme la croissance démographique et beaucoup d'intérêt culturel dans ce marché.
Mais il y a d'autres marchés qui sont plus légèrement le genre de villes en plein essor qui connaissent une croissance démographique rapide, mais peut-être qu'elles sont plus près des 100 premières villes que des 25 premières. Nous regardons le nord-ouest de l'Arkansas Fayetteville, Bentonville , où la croissance économique est telle que Walmart y a son siège social.
Et puis tous les partenaires corporatifs de Walmart qui y ont des bureaux. Et ils font une tonne d'investissements dans la région. Et par conséquent, nous avons constaté une forte demande de propriétés à louer. Je pense donc que c'est un marché intéressant. Quelques autres que nous examinons sont qu'Indianapolis a eu une économie forte et fondamentale et je pense qu'il y a des schémas migratoires en provenance de Chicago qui en sont un peu à l'origine, mais c'est un marché que nous avons suivi de près et avons commencé à investir . Et puis Chattanooga dans le Tennessee où c'est devenu un beau travail à distance, tout un hub dans cette région a l'Internet le plus rapide du pays, ce qui est amusant pour les travailleurs à distance qui se déplacent dans cette région. Mais je pense que vous en voyez quelques-uns. Des villes légèrement plus petites, mais en plein essor, qui ont un grand potentiel de croissance et dans lesquelles nous avons été ravis de commencer à ajouter quelques actifs et de les mettre à la disposition des investisseurs.
Kevin Vandenboss : Qu'est-ce qui entre dans le choix des maisons dans lesquelles vous allez investir ?
Ryan Frazier : Les personnes qui visitent le site Web remarqueront qu'il s'agit souvent de maisons plus récentes et de types de propriétés et de locations de haute qualité. À notre avis, ceux-ci vont offrir de meilleures opportunités de flux de trésorerie pendant toute la période, simplement parce qu'ils ont moins besoin d'entretien. La plupart de nos propriétés sont plus récentes que 2010. Aucun entretien différé ou quoi que ce soit du genre. Et si nous achetons une maison plus ancienne, nous effectuons généralement tout type d'amélioration ou de rénovation majeure des installations avant de les rendre disponibles sur la plateforme.
Et encore une fois, c'est vraiment pour essayer de fournir ces flux de trésorerie solides et durables. Un énorme attrait pour les immeubles locatifs est d'avoir un accès constant aux flux de trésorerie dans notre cas, ce sont les dividendes. Nous versons donc ces dividendes sur une base trimestrielle. Pour nos propriétés, nous payons, en moyenne, probablement entre 3 % et 7 % sur une base annualisée. Et cela dépend simplement du marché et peut-être de l'effet de levier sur la propriété.
Les gens désirent vraiment un endroit où il fait bon vivre, qu'ils soient locataires ou non. Et pour une raison quelconque, je pense que la tendance a plutôt été de différer la maintenance. Je pense donc que cela fait de nous un atout unique lorsque nous partageons les propriétés que nous avons avec des locataires potentiels sur ces marchés.
Au fil du temps, Arrived peut prendre en charge tout type d'actif. Nous croyons vraiment en ce segment de l'unifamiliale et nous nous concentrons vraiment sur l'ajout de villes pour permettre aux gens de se diversifier, mais à l'avenir, nous ajouterons de nouveaux types d'actifs.
Kevin Vandenboss : Quelle est la prochaine étape pour Arrived Homes ?
Ryan Frazier : Nous avons une tonne en magasin. Je pense que l'une des choses que nous sommes les plus enthousiastes à l'idée de mettre à la disposition des investisseurs est l'accès à des locations à court terme comme Airbnbs.
Tant de personnes ont pu expérimenter, Airbnb et VRBO et l'expérience de location à court terme. Mais très peu, encore moins que les locations à long terme du côté de la propriété, ont pu participer au côté propriété de ces économies en tant qu'hôte et accéder à l'économie qui peut découler du fait d'être l'hôte de ces propriétés locatives à court terme.
Nous pensons que nous pouvons résoudre les engagements de temps en cours, qui sont encore plus élevés que les locations à long terme pour les investisseurs afin qu'ils puissent accéder à cette économie locative à court terme. C'est donc ce que nous avons ici à court terme, probablement à la fin de cet été.
Kevin Vandenboss : Quel est le meilleur moyen pour les investisseurs de s'assurer qu'ils pourront accéder à ces nouvelles propriétés une fois qu'elles seront disponibles sur la plateforme ?
Ryan Frazier : La meilleure façon est de vous inscrire et de créer un compte avec Maisons arrivées et vous pouvez le faire via notre site Web.
Et une fois que vous le faites, vous êtes informé des nouvelles propriétés qui arrivent de nouveaux actifs et vous pouvez décider quand le bon moment ou quelles sont les bonnes propriétés dans lesquelles investir.
L'immobilier a continué à faire ce qu'il fait, ce qui en général a historiquement offert des flux de trésorerie stables, une valeur immobilière stable, une croissance dans le temps et une belle couverture contre l'inflation. Et si vous pouvez entrer dans l'actif avec une vision à long terme, une vision pluriannuelle, ces choses se maintiendront.
Même si nous constatons une baisse de la valeur des propriétés, vous disposez toujours d'importants flux de trésorerie à venir qui contribuent à assurer une certaine résilience aux rendements globaux. Et donc je pense qu'à cause de ces choses et juste des attributs de l'immobilier, beaucoup de gens ont été intéressés à ajouter plus à leur portefeuille immobilier au cours des deux derniers mois.
Et nous avons vraiment essayé de nous assurer que nous rendons suffisamment d'actifs disponibles pour que les gens puissent investir. Comme je l'ai mentionné, près de 100 20 personnes sont venues s'inscrire et ont commencé à créer des comptes et à investir dans des propriétés. Et nous avons probablement financé pour plus de 50,000 millions de dollars de propriétés locatives au cours des deux derniers mois. Et nous mettons plusieurs nouvelles propriétés à disposition chaque semaine pour suivre le rythme des investisseurs. Et en attendant, nous restons très sélectifs sur ce que nous achetons avec les villes dans lesquelles nous nous trouvons aujourd'hui, nous souscrivons quelque chose comme 0.1 XNUMX propriétés par mois et nous faisons des offres sur moins de XNUMX % d'entre elles. Et puis, ceux que nous gagnons sont les propriétés que nous mettons à la disposition des gens.
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