L'inflation immobilière ralentit-elle ? Tendances à rechercher en 2023

Faits marquants

• De nombreux facteurs ont contribué à la hausse rapide des prix des maisons et des loyers au cours des dernières années.
• En raison du long processus allant de la construction à la vente de maisons, il faut du temps pour que l'inflation immobilière ralentisse.
• Les perspectives pour 2023 sont troubles, de nombreux facteurs entrant en jeu.

Au cours des dernières années, la tendance à la hausse des prix des maisons a laissé de nombreux acheteurs potentiels hors du marché immobilier. Certains espèrent même qu'un krach immobilier leur permettra d'acheter une maison. Voici pourquoi l'inflation immobilière a grimpé en flèche au cours des dernières années et pourquoi tout ralentissement est peu probable, du moins à court terme.

Hausse rapide des prix de l'immobilier

Alors que les prix des maisons augmentaient avant la pandémie, cet événement du cygne noir a accéléré la vitesse pour diverses raisons.

Premièrement, la pandémie a initié tout le monde au travail à distance, où vous pouviez vivre n'importe où, pas seulement à une courte distance de votre bureau. De nombreuses personnes ont quitté les grandes régions métropolitaines coûteuses pour les banlieues et les régions rurales où le coût de la vie était moins élevé.

Un autre facteur a été que les investisseurs ont profité de conditions de prêt faciles, de taux d'intérêt bas et de la possibilité d'augmenter leur valeur nette sur papier. Ils ont acheté des propriétés à louer à des tiers. Comme cette tendance est devenue un moyen populaire de gagner de l'argent à côté, de plus en plus de personnes ont décidé de s'essayer à l'achat et à la location de propriétés pour un revenu passif.

En raison de problèmes de chaîne d'approvisionnement, moins de nouvelles maisons ont été construites pendant la pandémie. Pendant ce temps, les maisons en construction ont été encore retardées par les municipalités locales qui ont mis beaucoup de temps à délivrer des permis. Même si ces problèmes se sont atténués récemment, de nombreux constructeurs de maisons suspendent leurs projets par crainte d'une récession et d'une faible demande.

Les prix des matières premières pour le bois d'œuvre ont également connu une augmentation rapide, car les usines et les industries liées au logement ont dû redémarrer après avoir fermé pendant la pandémie. Il a fallu du temps pour préparer les installations de fabrication, ce qui signifiait que les fournitures de construction de maisons étaient rares. Un tarif sur les importations de bois d'œuvre canadien aux États-Unis a également rendu le bois d'œuvre plus cher. Cette décision visait à protéger la chaîne d'approvisionnement américaine en bois, mais n'a servi qu'à augmenter le coût final d'une nouvelle maison.

Les propriétaires existants étaient également réticents à déménager en raison des faibles taux d'intérêt et des paiements mensuels sur leurs hypothèques existantes. Cela a restreint l'offre de maisons sur le marché, car le déménagement n'avait pas de sens pour de nombreuses familles puisque le loyer ou l'hypothèque sur les maisons de destination aurait pesé sur leur budget.

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La majeure partie de cela a été stimulée par l'environnement de taux d'intérêt bas dirigé par la Réserve fédérale, les banques prêtant de l'argent par le biais de divers produits de dette et le gouvernement fédéral fournissant des fonds de relance pendant la pandémie. Les particuliers se retrouvaient à court d'argent et pouvaient facilement acheter des propriétés de tous types à des prix plus élevés. Cela était évident car de nombreuses personnes ont fait des offres en espèces sur des maisons et ont même agité des inspections. À leur tour, les vendeurs ont trouvé facile de vendre leurs maisons à des prix élevés.

Tous ces facteurs se sont combinés pour faire grimper les prix des maisons à des niveaux record. Les propriétaires potentiels auraient pu penser que la location serait une meilleure alternative. Cependant, les prix des loyers ont également connu des pics.

Augmentation rapide des prix de location

Les loyers ont également augmenté. Avec la hausse des prix des maisons, de nombreuses personnes à faible revenu ont trouvé plus difficile de s'offrir une maison. De nombreux salariés de la classe moyenne ont également été exclus du marché immobilier en pleine effervescence. Certaines personnes qui pouvaient se permettre d'acheter une maison ont décidé de continuer à louer, en attendant que les prix des maisons baissent. La génération Z est en espérant un krach immobilier comme celui vécu en 2008.

Les anciens propriétaires qui ont vendu leur maison au profit de la location ont également eu une incidence sur les prix de location. Ils ont vendu leurs maisons pour réaliser l'appréciation et se sont tournés vers la location pendant une période jusqu'à ce que les prix des logements se refroidissent avant d'acheter à nouveau. Au fur et à mesure que de plus en plus de personnes étaient obligées de louer ou choisissaient de louer, les loyers mensuels ont augmenté.

L'explosion du nombre de personnes et d'entreprises impliquées dans le marché de l'immobilier locatif est liée à cela. Certains investisseurs ont acheté des maisons et les ont louées en location à long terme. D'autres achetaient des maisons et les louaient en location à court terme sur des sites comme Airbnb et VRBO. Dans les deux cas, les objectifs de l'investisseur étaient de réaliser des profits, ce qui a également eu un impact sur les prix des loyers.

La bonne nouvelle est que le marché locatif revient lentement à la normale. Avant la pandémie, les loyers augmentaient généralement jusqu'à l'automne avant de baisser pour le reste de l'année. Cependant, pendant la pandémie, les loyers ont diminué au printemps de l'année (car personne ne bougeait pendant le confinement) ainsi qu'en hiver, mais les loyers n'ont baissé que pendant un mois en 2021.

En 2022, la tendance typique à la baisse des prix des loyers pendant les mois d'hiver semble être revenue. Nous avons maintenant connu trois mois consécutifs de baisse, signalant que le marché pourrait agir normalement. Notez que cela ne signifie pas que les loyers diminueront de manière significative à l'avenir, mais plutôt que le rythme rapide de l'augmentation mensuelle ralentit et qu'un marché normal d'augmentations et de diminutions revient.

Pourquoi l'inflation immobilière met du temps à ralentir

Les hausses de taux d'intérêt de la Fed ont provoqué un effondrement de la demande sur le marché des prêts immobiliers presque du jour au lendemain, mais il faut du temps pour que le marché immobilier global se ramollisse. Il faut des semaines pour qu'une hypothèque soit conclue, c'est pourquoi, lorsque vous achetez une maison, la plupart des prêteurs vous recommandent de bloquer votre taux. De cette façon, vous n'êtes pas obligé de payer un taux plus élevé si les taux augmentent pendant le processus de clôture.

Une autre raison pour laquelle il faut du temps pour que le marché du logement ralentisse est due aux attentes des acheteurs et des vendeurs. En raison des prix élevés demandés pour les maisons, de nombreux vendeurs hésitent à baisser leurs prix, dans l'espoir d'obtenir le plus d'argent possible pour leurs maisons. Les acheteurs, quant à eux, recherchent un prix inférieur. Il en résulte un match d'échecs national qui se déroule sur des semaines et des mois.

Enfin, il faut du temps pour augmenter le stock de logements. Vous avez besoin de propriétaires existants qui cherchent à vendre, et vous avez besoin de constructeurs de maisons qui construisent de nombreuses maisons neuves. Le processus d'achat de terrains vacants, d'obtention de permis, de construction de maisons et de vente est long.

Combinez tous ces problèmes et vous comprendrez pourquoi le marché du logement ne connaît pas de changements tout de suite. Tous ces facteurs entrent sur le marché à des rythmes différents, mais ils ont un impact significatif lorsqu'ils sont combinés.

Tendances à surveiller sur le marché du logement en 2023

La Réserve fédérale a freiné le marché du logement lorsqu'elle a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux au début de 2022. Cela a eu pour effet immédiat de rendre les hypothèques plus coûteuses. Début 2022, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans aux États-Unis se situait autour de 3.5 % avant de culminer à un peu plus de 7 % en novembre. Actuellement, le taux fixe moyen sur 30 ans est supérieur à 5 %. Vers 2023, de nombreux experts pensent que les taux hypothécaires resteront entre 6 et 7 % au moins pendant le premier semestre de l'année avant de tomber en dessous de 6 % d'ici la fin de l'année.

Alors que les taux hypothécaires élevés refroidissent le marché du logement, les prix des maisons ont également un impact significatif. Il y a eu un assouplissement de la demande, mais les prix des maisons n'ont pas baissé à l'échelle nationale. Il y a des régions du pays où les prix ont baissé, mais dans l'ensemble, les prix ne devraient pas baisser. Par rapport à 2021, les prix sont toujours en hausse de 6%. Si les taux hypothécaires baissent, cela seul rendra la mensualité plus abordable et les prix n'auront pas à baisser.

D'autres facteurs peuvent également avoir une incidence sur le marché du logement à l'avenir. Les municipalités du pays augmentent les impôts fonciers en fonction de l'augmentation de la valeur des maisons, ce qui ajoute un autre problème d'abordabilité pour les acheteurs de maisons. Ces facteurs pourraient exercer une pression supplémentaire sur les prix des logements.

L'inflation a aussi rongé les revenus des gens. Avec les prix plus élevés de la plupart des biens, beaucoup ont du mal à joindre les deux bouts. Lorsque cela se produit, moins de personnes sont disposées à ajouter le gros paiement mensuel résultant de l'achat d'une maison.

Les craintes d'une récession sont un autre facteur. Lorsqu'on croit que l'économie va se détériorer, les gens hésitent à faire des achats importants comme une maison ou une automobile. Ils se demandent s'ils auront encore un emploi et, s'ils perdent leur emploi, combien de temps il leur faudra pour en trouver un nouveau.

Les prix des matières premières ont baissé par rapport à leurs niveaux stratosphériques et les problèmes de chaîne d'approvisionnement s'atténuent, ce qui signifie généralement que les constructeurs de maisons pourraient commencer à augmenter l'offre de maisons à vendre, contribuant ainsi à stabiliser les prix. Cependant, en raison de la faiblesse de la demande sur le marché de l'achat de maisons, les grands constructeurs de maisons ont ralenti ou arrêté leurs projets de construction. À l'avenir, ils pourraient reprendre certains projets pour rester en activité et réduire le nombre de logements qu'ils ont l'intention de livrer.

Conclusion

Personne ne sait avec certitude ce qui va arriver au marché du logement. Le scénario le plus probable est que les hausses de prix ralentiront plus sensiblement et, dans certaines régions du pays, diminueront légèrement. Les taux d'intérêt fluctueront dans une fourchette étroite à court terme avant de chuter une fois que la Réserve fédérale aura atteint ses objectifs de réduction de l'inflation entre 2 et 3 %.

Si vous cherchez à acheter une maison et à en trouver une qui répond à vos besoins, vous ne devriez pas attendre pour acheter, pensant qu'un krach immobilier arrive. Les chances que cela se produise sont peu probables. À l'avenir, à mesure que les taux d'intérêt baisseront, vous pourrez refinancer et réduire votre paiement mensuel, ce qui vous fera économiser de l'argent.

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