La hausse des taux d'intérêt continue de faire baisser la demande de prêts hypothécaires

Faits marquants

• La demande de prêts hypothécaires pour les achats est en baisse de 41 % sur un an et la demande de refinancement est en baisse de 84 % sur un an.
• Les prix de l’immobilier sont plus élevés qu’il y a un an et les experts estiment qu’ils continueront de grimper dans l’ensemble, certaines régions connaissant une baisse des prix.
• 2023 devrait être une mauvaise année pour le logement, avec une reprise du secteur en 2024.

Alors que les taux d’intérêt continuent de grimper et que la menace de récession devient de jour en jour plus réelle, la demande de logements a ralenti. Voici ce qui se passe actuellement sur le marché immobilier et les perspectives quant à l’orientation de la demande, des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier en 2023.

Taux hypothécaires actuels

Le taux d’intérêt hypothécaire moyen national pour une hypothèque traditionnelle sur 30 ans est d’environ 6.44 % au 10 janvier 2023. Cela représente plus du double du taux d’intérêt hypothécaire moyen de 3.22 % au début de 2022.

Au printemps 2022, la Réserve fédérale a entamé une série de mesures hausse des taux d'intérêt, ce qui a rendu plus coûteux l’emprunt d’argent à tous les niveaux. Les prêts hypothécaires sont environ trois points de base plus élevés que le taux des fonds fédéraux.

Il ne s'agit que d'un guide approximatif, car le taux d'intérêt final d'un acheteur dépend de quelques facteurs, notamment sa mise de fonds, sa cote de crédit, son ratio dette/revenu et son emplacement. Cependant, même si les emprunteurs ont un profil d’emprunt idéal, ils paieront toujours un taux d’intérêt élevé par rapport aux premiers mois de 2022.

Un acheteur disposant d’une mise de fonds de 20 % pour une maison de 550,000 6.44 $ et d’un taux d’intérêt de 30 % sur une hypothèque fixe de 2,764 ans aura un paiement mensuel de 2022 3.22 $. Début 1,908, le même prêt avec un taux de 874 % coûterait XNUMX XNUMX $ par mois, soit une différence de XNUMX $.

Les demandes de prêt hypothécaire sont en baisse

La hausse des taux d’intérêt a mis fortement pression à la baisse sur les demandes de prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt moyen des contrats hypothécaires a diminué au cours des deux derniers mois de 2022, passant de 7.08 % à 6.42 % à la fin de l’année.

En raison de la baisse des taux, le volume des demandes de prêt hypothécaire a connu une légère augmentation, les acheteurs étant désireux de bénéficier d'un taux inférieur. Toutefois, cette augmentation a été de courte durée puisque les demandes ont chuté au cours des deux dernières semaines de l’année.

D'une année sur l'autre, les demandes de prêt hypothécaire ont diminué de près de 41 %.

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Bien que les taux d’intérêt aient également baissé pour les refinancements au cours de la même période, le taux de refinancement n’a pas augmenté. Cela est probablement dû au fait que la plupart des propriétaires ont refinancé plus tôt en 2022, alors que les taux étaient beaucoup plus bas.

De plus, pour les nouveaux acheteurs de maison, on estime qu’un refinancement n’en vaut la peine que si le taux d’intérêt du nouveau prêt est inférieur d’au moins 1 % au taux du prêt en cours. Étant donné que les taux n’ont pas baissé de 1 % par rapport à leurs sommets, peu de gens cherchent à se refinancer.

D'une année sur l'autre, les demandes de refinancement ont diminué de plus de 84 %.

Depuis le début de 2023, les taux hypothécaires ont commencé à augmenter. Cela signifie que lorsque les données sur les demandes de prêt hypothécaire seront publiées, elles montreront probablement une baisse de volume.

Dans l’ensemble, les experts estiment qu’une partie du ralentissement est due à la période de l’année, l’hiver étant traditionnellement la période la plus lente pour les ventes de maisons. Ils pensent que les demandes de prêts hypothécaires augmenteront à mesure que le temps se réchauffera et que davantage de personnes mettront leur maison en vente.

Cependant, on s'attend à ce que l'augmentation des demandes soit minime en raison de la hausse des taux d'intérêt qui rend les logements plus inabordables pour l'acheteur moyen.

Les prix des logements sont toujours élevés

Les prix de l’immobilier restent élevés malgré la hausse des taux d’intérêt. Cela est dû en partie au resserrement des stocks, mais aussi aux attentes des vendeurs. Les vendeurs cherchent à maximiser le prix qu’ils obtiennent pour leur maison et ne sont pas ouverts à de nombreuses négociations.

Sur un marché normal, le prix d’une maison est fixé à une valeur maximale et les acheteurs négocient un prix inférieur. La ruée vers les logements pendant la pandémie a fait grimper les prix des logements et les acheteurs ont fait des offres bien supérieures au prix demandé.

Cela a permis aux vendeurs de vendre leur maison en quelques jours, de recevoir un excellent prix pour leur maison et de profiter des avantages financiers de la vente. Cependant, la hausse des taux d’intérêt a rendu plus difficile pour les acheteurs de payer le paiement mensuel, et incertitude de l'emploi a rendu plus difficile pour les acheteurs de justifier le coût de l’hypothèque.

Les vendeurs qui ne veulent pas renoncer à leurs bénéfices maintiennent le prix de leur maison à un niveau élevé et ne négocieront pas un prix inférieur à moins d'y être obligés. Cela fait que les maisons restent plus longtemps sur le marché.

Les perspectives du logement vont de l’avant

Historiquement, les prix de l’immobilier ont tendance à baisser en période de récession. Cependant, même si certaines régions du pays connaîtront une baisse des prix, il est peu probable que l’attente d’une baisse substantielle des prix nationaux se réalise.

Cela est principalement dû au manque d’offre et à une inflation plus élevée, qui augmentent le coût des logements nouvellement construits. Toute augmentation des stocks aura probablement pour conséquence que les maisons resteront sur le marché plus longtemps, contrairement à davantage de nouvelles maisons sur le marché, car de nombreux constructeurs d'habitations ont réduit leur production dans un contexte d'affaiblissement du marché immobilier et de coûts plus élevés.

Pour les acheteurs potentiels cherchant à acheter après une baisse significative des prix, la plupart des experts disent qu'un modèle de type 2008 baisse des prix de l’immobilier en 2023 est peu probable. Et ce, alors même que la Réserve fédérale a indiqué qu'elle maintiendrait le taux des fonds fédéraux à un niveau élevé jusqu'à ce que les indicateurs d'inflation montrent des signes d'apaisement.

Les meilleures perspectives pour le marché immobilier sont que l’inflation montre des signes de ralentissement d’ici l’été et que la Réserve fédérale puisse arrêter de relever les taux ou commencer à les baisser. Dans ce scénario, les taux hypothécaires baisseraient au second semestre de l'année, stimulant ainsi le marché immobilier.

La pire des perspectives est que l’inflation reste élevée plus longtemps et que la Fed doive augmenter ses taux au-delà de la fourchette de 5 %. Dans ce scénario, la demande de logements continuera de baisser, car les taux d’intérêt proches des deux chiffres rendront les logements inabordables pour la plupart des acheteurs potentiels.

La plupart des experts estiment que le marché immobilier va commencer à récupérer en 2024 à mesure que l’inflation ralentit et que l’économie s’améliore. Cela donnera aux consommateurs la confiance nécessaire pour acheter une maison.

Conclusion

La demande de logements ralentit en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la crainte d’une récession. Même si la plupart des experts ne croient pas que le marché immobilier va s'effondrer, le ralentissement des ventes aura un impact sur les prix des logements, les faisant augmenter plus lentement.

Pour ceux qui souhaitent acheter une maison, il est sage de surveiller les taux hypothécaires actuels, d’autres indicateurs économiques et la Réserve fédérale pour voir dans quelle mesure les taux pourraient augmenter. Si l’on croit qu’ils grimperont plus haut, s’enfermer le plus tôt possible pourrait être une décision judicieuse.

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