Améliorer les cotes de crédit des logements locatifs, et non les interdire, est la réponse

Partout au pays, les inquiétudes concernant comment et pourquoi les gens ne parviennent pas à se qualifier pour un logement locatif augmentent. Les militants qui prétendent veiller aux meilleurs intérêts des résidents potentiels des logements locatifs ont cherché à interdire les vérifications des antécédents criminels, les antécédents d'expulsion et les cotes de crédit dans le cadre de l'évaluation des risques utilisée par les fournisseurs de logements pour sélectionner les locataires. À Minneapolis, par exemple, le conseil municipal a imposé limites à l'utilisation des pointages de crédit. Le membre du Conseil soutenant l'intervention a déclaré que la hausse des prix et la pénurie de logements "rendent urgent de soutenir les personnes qui sont les locataires les plus vulnérables". Mais limiter ou interdire les chèques de crédit est-il le meilleur moyen d'aider les personnes avec un crédit mince, mauvais ou sans crédit ?

Un récent rapport du Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) pourrait jeter de l'huile sur le feu. Le rapport, maladroitement intitulé, Marché des vérifications des antécédents des locataires, répertorie tous les griefs imaginables avec évaluation des risques par les fournisseurs de logement. Voici mon préféré sur les données d'expulsion :

«La collecte de ces données, en particulier les données des registres publics civils et pénaux, et la correspondance correcte des données collectées avec un locataire potentiel individuel, peuvent être difficiles. Par exemple, selon une étude de 3.6 millions de dossiers judiciaires d'expulsion, 22 % des cas d'expulsion de l'État sont des dossiers ambigus ou faux. Par conséquent, les données rapportées dans les rapports de sélection des locataires et utilisées pour générer les scores de risque propriétaires des locataires sont souvent ambiguës ou obsolètes et peuvent être erronées. »

Cela m'a fait éclater de rire car toute une industrie s'est développée en prétendant que le pays est confronté à une « crise des expulsions » ou une « épidémie ». C'est manifestement faux et l'une des raisons pour lesquelles il est facile d'arriver à cette conclusion est précisément parce qu'il n'y a pas de données claires ou cohérentes sur les expulsions. Dans le monde d'aujourd'hui, il est impossible de faire la moindre déclaration sur l'expulsion - définie comme l'expulsion effective par la force d'un bien locatif - est extrêmement rare. Après le dépôt, la plupart des expulsions entraînent un licenciement ou des résultats ambigus. Seul un petit nombre donne l'impression que les forces de l'ordre sortent des objets d'un appartement. Pourtant, les défenseurs agressifs le veulent dans les deux sens; les données indiquent une « crise », mais les données sont mauvaises, ne les utilisez pas pour le dépistage.

La litanie au début du rapport pourrait bien refléter la frustration des consommateurs devant s'exposer à une évaluation des risques ; mais la location d'un logement n'est pas un droit et non un « droit » selon aucune définition. J'ajouterais un "pourtant" à cela, puisque c'est exactement ce que prétendent les partisans, qu'en effet c'est droit de toute personne d'exiger l'accès à la propriété privée pour y habiter quel que soit le profil de risque.

Certains d'entre nous considèrent le logement comme une marchandise et le louent comme la location d'une voiture ou de tout autre article. L'évaluation des risques rend le logement locatif possible et sans la possibilité de filtrer ou d'examiner les performances passées, les logements plus petits et plus abordables disparaîtraient. L'idée que le logement est un droit et que tout être humain peut s'emparer de la propriété d'autrui pour avoir un logement est dangereuse et menace de saper le logement locatif privé. Cela vaut la peine d'avoir un débat hardi et rigoureux à ce sujet.

Mais quelle est la solution au vrai problème des personnes qui ont moins d'argent et qui luttent dans l'économie ayant un profil de risque plus élevé et donc un plus grand défi à trouver un logement ? Une réponse consiste à interdire le dépistage ou à le limiter de manière à ce que la seule option pour atténuer le risque soit d'augmenter les loyers. Les défenseurs veulent limiter cela aussi, bien sûr, avec le contrôle des loyers. Le contrôle des loyers aggrave l'inflation des logements, créant pénurie et rationnement.

La vraie solution consiste à améliorer les cotes de crédit et à inciter les personnes qui louent un logement à payer leur loyer à temps. Lorsqu'ils ne le peuvent pas, une aide en espèces est ce dont ils ont le plus besoin. Mais y a-t-il des incitations du marché à développer le crédit et à améliorer le profil de risque des locataires ?

Le rapport du CFPB dit ceci à propos des cotes de crédit :

« Les antécédents de paiement de loyer, qui semblent être très pertinents pour la décision d'un propriétaire de louer, ne sont généralement pas reflétés dans les rapports de sélection des locataires ou les scores de risque. Les estimations de l'industrie de la couverture de l'historique des paiements de location dans le système de déclaration des consommateurs varient entre 1.7 et 2.3 % des locataires américains.

Une société privée, Piñata, a mis au point un modèle commercial qui fait exactement cela. Piñata combine le marketing direct avec la gestion de la perception des loyers. Lorsqu'un résident qui se trouve dans un immeuble géré par une entreprise qui utilise Piñata et paie son loyer à temps, le résident peut obtenir des points contre des récompenses de marques populaires. Considérez-le comme un programme de fidélisation pour les locataires. Piñata rapporte également des informations positives sur les loyers aux bureaux de crédit. Les incitations pour les résidents sont réelles, avec des offres gratuites pour les produits dont ils ont besoin et une meilleure cote de crédit.

J'ai parlé avec Lily Liu, PDG de Piñata, si elle s'inquiète des nouvelles réglementations, en particulier des plateformes qui recueillent des informations sur les candidats et les résidents à grande échelle. "Les algorithmes avec des ensembles de données massifs deviennent si bons qu'il est difficile de voir comment ils ne seront pas intégrés dans ces décisions", a déclaré Liu, "bien que par à-coups jusqu'à ce qu'ils deviennent plus normalisés". Elle vante la Piñata comme une solution pour les résidents puisqu'il s'agit « d'un produit interactif dynamique qui aide les locataires à comprendre leurs "erreurs" et les répercussions de certaines actions et les aide à modifier leur comportement pour se construire un meilleur avenir financier ».

Il ne fait aucun doute que de nombreux défenseurs des locataires mépriseraient ce modèle; les gens ne devraient pas avoir à payer de loyer du tout, et pourquoi devrions-nous les appâter avec des offres gratuites sur AmazonAMZN
faire ce qu'ils ne devraient pas avoir à faire. Amende. C'est un argument intrinsèquement cohérent pour un socialiste. Cependant, dans le monde réel, l'expansion d'un programme comme celui de Piñata pour les personnes qui ont déjà un crédit mauvais, maigre ou inexistant aiderait en fait les gens à se constituer un meilleur crédit et à améliorer leur vie de locataires à l'avenir. Presque toutes les plaintes citées dans le rapport du CFPB pourraient être résolues avec ce type de modèle de consommation basé sur des incitations, même pour les personnes disposant de moins d'argent.

La réponse au problème du mauvais crédit ou d'autres défauts dans l'historique de location n'est pas de l'effacer, mais d'offrir une aide et des incitations réelles pour améliorer le dossier des gens et les récompenser. Cela crée un investissement dans le succès non seulement pour le fournisseur de logements qui voit les recouvrements de loyers à 100 %, mais aussi pour les consommateurs qui commencent à voir un crédit positif qui contribuera, éventuellement, à améliorer le pouvoir d'achat, y compris l'accession à la propriété. L'évaluation des risques ne disparaîtra jamais dans une économie locative, et si elle est réglementée, les petites entreprises plus abordables cesseront de louer, il y aura plus de pénurie de logements et des loyers plus élevés. Cela n'aide personne, en particulier les personnes aux prises avec des problèmes de crédit.