Je suis l'économiste en chef d'une société de données et de titres immobiliers de 5 milliards de dollars. Voici 5 choses que vous devez savoir sur le marché du logement maintenant

Le logement est devenu de plus en plus inabordable pour des millions d'Américains, les prix des maisons et les taux hypothécaires continuant d'augmenter (voir les taux les plus bas auxquels vous pourriez avoir droit maintenant ici). Ainsi - dans le cadre de nos Series où nous demandons à d'éminents économistes et professionnels de l'immobilier leur point de vue sur le marché du logement actuel - nous avons parlé à Mark Fleming. Fleming – l'économiste en chef de la société de titres, de règlements, de données immobilières et de solutions de risque First American Financial Corporation – a analysé et prévu les marchés immobiliers et hypothécaires pendant 20 ans. Avant de devenir économiste en chef chez First American, Fleming a développé des idées et des produits analytiques pour CoreLogic ainsi que des modèles d'évaluation chez Fannie Mae et aujourd'hui, son expertise en recherche comprend l'immobilier et l'économie urbaine et le risque hypothécaire. Nous avons donc demandé à Fleming : qu'est-ce que les acheteurs et les vendeurs d'aujourd'hui doivent savoir sur le marché du logement ?

Les taux hypothécaires sont plus élevés, mais ils ne sont toujours pas élevés

Bien qu'ils soient nettement plus élevés qu'il y a trois mois, ce qui réduit le pouvoir d'achat d'une maison, ils sont d'environ 6 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, ce qui, selon Fleming, est loin d'être élevé. «Les taux hypothécaires sont plus élevés, mais selon les normes historiques, ils ne sont pas élevés», déclare Fleming. Il a un point: Ce graphique de la Fed de St. Louis montre la courbe des taux hypothécaires depuis 1975. (Voir les tarifs les plus bas auxquels vous pourriez avoir droit ici.)

L’abordabilité est de plus en plus un défi pour les acheteurs

L'appréciation du prix des maisons a été rapide au cours des deux dernières années. En effet, selon les données de la National Association of Realtors, le prix de vente médian d'une maison existante a augmenté de 17 % par rapport à l'année dernière. « C'est important parce qu'il a été pratiquement impossible pour le pouvoir d'achat de se maintenir et, par conséquent, l'abordabilité a diminué », dit Fleming. 

Fleming dit que l'appréciation du prix de l'immobilier, telle que mesurée par de nombreux indices des prix de l'immobilier rapportés dans les médias, a un décalage important, parfois jusqu'à six mois. « Il faudra encore quelques mois avant que les indices des prix de l'immobilier reflètent la façon dont les prix ont réagi à l'augmentation rapide des taux hypothécaires au deuxième trimestre », déclare Fleming.

Préparez-vous à une croissance plus lente des prix des maisons

Mais ce n'est pas parce que l'abordabilité est un défi que les prix des maisons vont baisser. Fleming dit que ses recherches montrent que pendant les périodes de hausse des taux hypothécaires comme celles que nous connaissons actuellement, le nombre de ventes de maisons a tendance à diminuer, mais pas les prix des maisons en général. "Moins de ventes et moins d'appréciation des prix sont les attentes", déclare Fleming.

Le marché du logement se refroidit

Surveillez les niveaux d'inventaire et le montant des réductions de prix du vendeur sur les annonces. «Ce sont les principaux indicateurs de la direction que prendront les prix et de l'incidence de la hausse des taux hypothécaires sur la demande. Plus de stocks et plus de réductions de prix vendeurs signalent un marché en refroidissement », déclare Fleming. Pour les vendeurs, cela signifie une réinitialisation de l'attente de la rapidité avec laquelle leur maison se vendra. « De simples jours sur le marché n'ont jamais été normaux. En fait, le vieil adage voulait que les vendeurs s'attendent généralement à ce que leur maison prenne jusqu'à 3 mois sur le marché pour être vendue. Bien sûr, nous en sommes encore loin, mais les vendeurs doivent s'attendre à ce que cela prenne plus de temps pour vendre leur maison. Pour les acheteurs, attendez-vous à une concurrence moins féroce pour acheter une maison », explique Fleming. (Voir les tarifs les plus bas auxquels vous pourriez avoir droit ici.)

Envisagez un ARM et soyez un acheteur intelligent

Compte tenu du marché actuel, Fleming dit qu'il est facile de perdre le cap au milieu des changements dans les taux hypothécaires et d'autres dynamiques du logement. "La réalité est que certaines étapes de base restent importantes et ne sont pas très différentes de n'importe quel marché. Magasinez pour trouver le meilleur prêt hypothécaire et, dans un marché à taux en hausse, étudiez les prêts hypothécaires à taux ajustables pour bénéficier d'un taux plus bas. Faites vos choix en vous basant sur la maison comme abri plutôt que sur une opportunité de retour sur investissement et faites preuve de patience », déclare Fleming.