J'achète une maison avec ma mère de 74 ans, mais l'hypothèque sera à mon nom. Comment intituler la maison ?

Cher MarketWatch,

J'aimerais voir si vous pouvez me donner des conseils sur l'achat d'une maison avec ma mère qui a 74 ans. Je vais mettre 240,000 220,000 $ - en utilisant le produit de la vente de ma propre maison - sur la nouvelle maison et commencer avec une hypothèque de 100,000 XNUMX $. L'hypothèque sera à mon nom seulement. Une fois la maison de ma mère vendue, elle va me donner une partie du produit de sa maison - XNUMX XNUMX $, afin que je puisse refondre mon hypothèque et réduire mes mensualités.

Nos questions sont : Comment devrions-nous intituler la maison dans laquelle nous vivrons tous les deux ? Devrions-nous mettre nos deux noms sur la maison avec des colocataires avec droit de survie ? De plus, est-ce que l'argent qu'elle me donne pour mon hypothèque refondue sera considéré comme un cadeau pour moi où je devrai payer des impôts dessus ? y-a-t-il un moyen d'éviter ça? Et ma dernière question est, dois-je également mettre ma fille adulte sur le titre de la maison, également en tant que colocataires avec droit de survie, afin que la maison puisse être la sienne lorsque ma mère et moi ne serons plus sur cette Terre ?

Si vous n'êtes pas en mesure de répondre à ces questions, seriez-vous en mesure de me dire si j'ai besoin de parler à un avocat spécialisé en immobilier, à un avocat fiscaliste ou à un CPA ? Je ne sais pas à qui je dois poser ce genre de questions. Je prends plaisir à lire votre chronique. Merci pour votre aide.

Sincèrement,

Emménager avec maman

«The Big Move» est une chronique MarketWatch qui examine les tenants et les aboutissants de l'immobilier, de la recherche d'une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

Vous avez une question sur l'achat ou la vente d'une maison? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un courriel à Jacob Passy à [email protected].

Cher déménageur,

C'est très gentil que vous envisagiez d'acheter une maison avec votre mère, car je suis sûr que cela lui procurera un sentiment de confort à mesure qu'elle vieillira et aura besoin de plus d'aide. Je sais que vous ne m'avez pas demandé mon avis sur cet arrangement, mais je m'en voudrais de ne pas suggérer d'avoir de nombreuses conversations franches entre vous où vous discutez de vos attentes pour vivre ensemble. Ce sera un grand changement pour vous deux, et comme pour tout arrangement de colocation, il est préférable d'être sur la même longueur d'onde à l'avance pour assurer une cohabitation pacifique.

Je dois admettre que je suis confus avec le calendrier que vous avez choisi tous les deux. À moins qu'il n'y ait une raison pour laquelle acheter la maison par vous-même pour commencer a du sens, je ne vois pas pourquoi vous n'attendriez pas un peu plus longtemps pour acheter la maison ensemble - surtout si vous envisagez d'être tous les deux à la maison. acte. La mise en commun immédiate de vos ressources pourrait très probablement vous permettre de bénéficier d'un meilleur financement.

Une refonte hypothécaire peut être avantageuse pour de nombreux propriétaires. Il vous permettra de réduire votre dette sans modifier le taux d'intérêt ou la durée du prêt. À une époque où les taux hypothécaires augmentent, cela pourrait être une meilleure option pour de nombreux propriétaires qu'un refinancement si votre objectif principal est de réduire le montant de votre dette.

Il y a quelques inconvénients à cette stratégie. Pour commencer, tous les prêteurs hypothécaires ne le permettent pas, donc cela devra être quelque chose que vous clarifierez à l'avance. Et même si un prêteur le permet, il ne peut pas le faire pour tous les types de prêts. Plus précisément, les prêts garantis par le gouvernement, y compris les prêts FHA et VA, ne peuvent pas être refondus. Et l'agent de prêt vous facturera des frais de refonte. Pour ces raisons, certains emprunteurs choisiront simplement de faire des versements supplémentaires sur leur prêt hypothécaire plutôt que de passer par le processus complet d'une refonte.

Dans votre situation, la contribution de votre mère pourrait être considérée comme un don si elle n'est pas sur l'hypothèque, même si vous ne seriez pas le seul à payer des impôts dessus. Vous devriez consulter un comptable pour obtenir ses conseils d'expert, mais il est probable qu'il devra produire une déclaration de dons. Cela dit, à moins qu'elle ne vous offre des millions de dollars à vous et à d'autres, il est probable qu'elle ne devra jamais payer d'impôt sur cet argent en raison de l'exclusion à vie.

Elle peut être sur le titre sans être sur l'hypothèque, mais ce n'est pas nécessairement simple. Si vous envisagez de l'ajouter à l'acte plus tard après avoir acheté la maison et contracté l'hypothèque, vous devriez consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Certains prêteurs incluront des clauses stipulant que le prêt doit être remboursé intégralement si des modifications importantes sont apportées au titre de propriété de la maison, et vous voudrez qu'un expert juridique examine tout contrat hypothécaire pour vérifier si ce serait le cas ici.

Si vous envisagez plutôt d'avoir votre mère sur l'acte dès le début sans l'avoir sur l'hypothèque, vous devrez consulter le prêteur hypothécaire pour obtenir son approbation pour cet arrangement. Comme l'explique Victoria Spodek, avocate spécialisée dans l'immobilier basée à New York, dans un article de blog : « La banque doit être certaine que ses intérêts sont protégés, car elle prête une grosse somme d'argent. La capacité de la banque à vendre la propriété en cas de défaut est essentielle à son modèle et elle ne prêtera pas d'argent à moins d'être protégée.

Le problème qui peut survenir en ayant plusieurs personnes sur le titre, mais une seule sur l'hypothèque, c'est que la propriété de la maison devient compliquée. Du point de vue du prêteur, votre mère aurait des droits sur la maison qui pourraient la rendre difficile à vendre si vous en faisiez la saisie. Donc, ce que les prêteurs font souvent dans un tel scénario, dit Spodek, c'est que les deux propriétaires signent l'hypothèque, tandis qu'une seule personne signe la note, qui est la promesse de rembourser le prêt. De cette façon, "si le prêt n'est pas remboursé ou tombe en défaut, la banque aura toujours recours pour vendre la maison pour se faire rembourser", écrit-elle.

Encore une fois, vous voudrez peut-être envisager d'inscrire votre mère sur l'hypothèque. À moins qu'elle n'ait des problèmes de crédit, ses revenus et actifs supplémentaires de la sécurité sociale pourraient vous aider à obtenir un meilleur taux sur l'hypothèque. Cela réduirait également les problèmes qui pourraient survenir si elle remboursait le prêt lorsque sa maison se vendait.

Quant à la façon dont vous intitulez la maison, je pense qu'il est important de considérer pourquoi vous souhaitez être à la fois sur le titre et quels sont vos objectifs à cet égard. Il semble clair qu'éviter l'homologation est important pour vous deux, mais la copropriété peut comporter certains risques. Par exemple, si l'un de vous s'endette et ne peut pas le rembourser, les créanciers pourraient revendiquer le bien. C'est aussi pourquoi ajouter votre fille au titre pourrait également être une décision risquée.

Pour vous tous, mettre la maison dans une fiducie entre vifs peut être le plus logique. Cela vous donnera le contrôle sur ce qui arrive à la maison lorsque vous et votre mère décédez, tout en vous permettant de rester à la maison pendant que vous êtes tous les deux encore en vie. Non seulement la maison peut facilement passer à votre fille, mais elle pourrait éviter certaines taxes et frais d'homologation. Vous devrez engager un avocat pour établir la fiducie et la structurer correctement pour vous, mais étant donné la complexité de vos conditions de vie, cela pourrait être la meilleure solution à votre problème et vous fournir, à vous et à votre mère, l'assurance que vous pourrez vivre dans cette maison pour le reste de tes jours.

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