« Je ne sais pas si cela vaut la peine de traiter avec des locataires » : dois-je convertir mon logement en location ou le vendre ?

Cependant, je me demande si je devrais vendre ou louer la maison que j'ai actuellement. J'ai acheté la maison pour 188,500 2.75 $. J'ai refinancé deux fois et j'ai reçu de l'argent la dernière fois. Mon taux d'intérêt est de 18 % et j'ai encore 1,800 ans pour le rembourser. Je peux le louer pour 2,000 500,000 $ à XNUMX XNUMX $. Mais je ne sais pas si c'est la meilleure option car je pourrais aussi le vendre pour près de XNUMX XNUMX $, ce qui est la valeur la plus élevée actuellement.

Ce serait formidable que les locataires paient ma deuxième hypothèque, mais je ne sais pas si cela vaut la peine de traiter avec les locataires et les réparations qu'ils peuvent demander tout le temps. Après tout, c'est une vieille maison. Que devrais-je faire? 

Sincèrement,

Faire ses valises à Portland

«The Big Move» est une chronique MarketWatch qui examine les tenants et les aboutissants de l'immobilier, de la recherche d'une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

Vous avez une question sur l'achat ou la vente d'une maison? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un courriel à Jacob Passy à [email protected].

Cher emballage,

Les marchés du logement complets comptent de nombreux propriétaires qui envisagent le déménagement même que vous envisagez de faire. Les propriétaires voient les taux de location augmenter et beaucoup en profitent. En février, les loyers étaient près de 18% plus élevés qu'il y a un an à l'échelle nationale, selon le site immobilier Apartment List, ce qui représente une croissance record.

Dans une certaine mesure, les propriétaires alimentent cette croissance des loyers en convertissant leur première maison en location. Ces maisons auraient autrement fourni l'approvisionnement indispensable aux marchés de l'achat de maisons. Au lieu de cela, il y a si peu de maisons à vendre que de nombreux Américains sont obligés de louer plus longtemps qu'ils ne l'avaient espéré parce qu'ils ne trouvent pas de propriété à acheter. Plus de personnes louent signifie plus de concurrence pour les logements locatifs, et donc les loyers augmentent.

Ce n'est pas parce que tant de propriétaires choisissent cette voie que vous devriez le faire. "Il est logique de convertir une maison en bien locatif si et seulement si vous comprenez tous les problèmes potentiels qui existent en devenant propriétaire", a déclaré Michelle Gessner, fondatrice et propriétaire de Gessner Wealth Strategies, une société de conseil financier basée à Houston. .

Il est facile d'imaginer les avantages d'être propriétaire - utiliser le revenu supplémentaire pour rembourser votre deuxième hypothèque et peut-être une fois que cela est payé, empocher l'argent pour épargner pour la retraite. Mais si la pandémie nous a appris quelque chose, c'est qu'être un petit propriétaire familial n'est pas pour les âmes sensibles.

Vous avez déjà relevé certains des défis liés au fait d'être propriétaire. Vous devrez interagir avec les locataires et travailler avec eux pour entretenir la propriété. Et il y a de fortes chances que les locataires ne traitent pas la maison aussi bien que vous auriez pu le faire, vous obligeant à payer pour la réparer régulièrement. Ce n'est que la pointe de l'iceberg.

Vous semblez être financièrement stable, mais pourriez-vous vous permettre de payer vous-même l'hypothèque de votre première maison et celle de votre nouvelle maison ? De nombreux propriétaires se sont retrouvés confrontés à la saisie et à la faillite de leurs immeubles locatifs ces dernières années, les locataires ayant du mal à payer leur loyer en raison de la pandémie. En fin de compte, bon nombre de ces propriétaires ont choisi de vendre les maisons pour réduire leurs pertes.

Si vous ne pensez pas être à la hauteur de ce stress, alors je reconsidérerais fortement de devenir propriétaire. Il y a d'autres raisons financières d'y réfléchir à deux fois. Quand quelqu'un vend sa résidence principale, il peut exclure jusqu'à 250,000 500,000 $ de gains en capital (ou 500,000 300,000 $ s'il est marié et dépose conjointement). ne serait pas assujetti à l'impôt sur les gains en capital sur les 200,000 XNUMX $ de profit que vous avez réalisés.

Si vous choisissez de convertir la propriété en une maison de location, puis décidez plus tard de vendre, vous pourriez faire face à une facture fiscale élevée. Pour profiter de l'exclusion sur les gains en capital, vous devez avoir vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années, mais il n'est pas nécessaire que ce soit les deux dernières années. Donc, en substance, vous avez un peu de période de grâce. Et il y a des déductions fiscales que vous pourriez imposer en tant que propriétaire.

Disons que vous avez loué la maison pendant six ans et que vous avez ensuite décidé de vendre. Vous n'obtiendriez alors pas l'exclusion de 250,000 500,000 $ (ou 1031 XNUMX $), donc tout l'argent que vous gagnez de la vente serait considéré comme un revenu imposable. Il existe des moyens d'éviter ce coup fiscal - en particulier, vous pouvez réinvestir cet argent dans un autre bien locatif via un échange de l'article XNUMX. Sinon, la facture fiscale sera plus importante.

Une autre considération financière est de savoir si votre prêteur hypothécaire vous permettrait même de convertir la propriété en location en premier lieu. Les prêts hypothécaires comprennent généralement des clauses qui obligent les emprunteurs à vivre dans la maison pendant une période déterminée. Si vous tentez de déménager et de louer la propriété avant l'expiration de ce délai, vous pourriez vous livrer à une fraude hypothécaire. Étant donné que vous avez refinancé assez récemment, vous devriez étudier attentivement vos documents hypothécaires.

Vous avez une meilleure idée de votre tolérance au risque et à la complexité financière que moi. Si vous êtes toujours intéressé à aller de l'avant avec ce plan, consultez certainement un comptable et un planificateur financier qui peuvent vous aider à définir la meilleure approche. Mon instinct est que vous n'êtes pas convaincu par cette idée. Si c'est le cas, j'envisagerais d'autres options. Après tout, l'argent que vous gagnez en vendant la maison contribuera probablement grandement au remboursement de vos dettes ou à d'autres objectifs financiers.

De plus, être propriétaire n'est pas le seul moyen d'investir dans l'immobilier. "Le produit supplémentaire peut être investi pour générer des revenus ou de la croissance ou même dans des titres liés à l'immobilier", a déclaré Kashif Ahmed, président d'American Private Wealth, une société de conseil financier à Bedford, Mass. Investir dans une fiducie de placement immobilier, pour exemple, pourrait élargir votre portefeuille, mais est beaucoup plus liquide que d'avoir tout cet argent immobilisé dans une maison.

En fin de compte, je pense que vous ne pouvez pas vous tromper en faisant le choix qui vous semble le plus confortable. Donc, quel que soit votre choix, je vous souhaite bonne chance.

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