Retourner des maisons peut être une activité lucrative. Mais ne laissez pas les émissions télévisées idéalisées de retournement de maison affecter votre vision de la façon dont cela fonctionne. Vous devez être expérimenté, financé et bien informé sur ce que vous faites. C'est particulièrement vrai lorsqu'il s'agit de renverser les maisons et les impôts. Ce guide immobilier explique à quoi s'attendre avec les taxes de retournement de maison. UN conseiller financier peut vous aider à créer un plan financier pour vos objectifs d'investissement immobilier et à protéger votre entreprise contre les erreurs financières.
Êtes-vous un investisseur ou un concessionnaire immobilier ?
La première question à laquelle vous devez répondre est de savoir si vous êtes un investisseur immobilier ou concessionnaire. La raison en est que l'IRS taxe ces deux classes différemment. Un investisseur achète et détient généralement une propriété pendant au moins un an. Habituellement, les investisseurs utilisent la propriété pour les revenus locatifs et en tant qu'actif, ils s'attendent à ce que la valeur augmente lentement sur de nombreuses années.
Les concessionnaires, d'autre part, sont vos traditionnels maison nageoires. Toute leur raison derrière l'achat de la propriété est pour la revente. Voici quelques points que l'IRS examinera pour déterminer si vous êtes un concessionnaire :
La fréquence et le montant des achats et ventes de biens immobiliers
Si la propriété a déjà été répertoriée comme votre résidence principale
Pourquoi le propriété était détenu et s'il servait à d'autres fins que la revente
Combien de publicité et de promotion ont été investies dans les ventes immobilières
Combien d'améliorations ont été apportées
Les activités générales du contribuable qui vend le bien
En général, si vous retournez une maison, vous l'achetez dans le seul but de l'améliorer et de la revendre. Cela fait de vous un courtier immobilier. Si vous avez d'autres questions, vous devriez contacter un conseiller financier ou un fiscaliste.
Retournement de maisons et impôt sur les gains en capital
Il existe deux types de impôts sur les plus-values, à court terme et à long terme. Les impôts sur les gains en capital à court terme sont imposés au même taux que votre impôt sur le revenu et concernent les bénéfices sur des actifs (comme l'immobilier) qui ont été détenus pendant moins d'un an. Impôts sur les plus-values à long terme concernent les actifs détenus depuis plus d'un an et sont facturés à un taux plus avantageux, allant de 0% à 20% selon la tranche.
Les nageoires immobilières vont principalement tomber dans le camp des plus-values à court terme. N'oubliez pas que lorsque vous retournez une maison, chaque jour où vous conservez la propriété, vous perdez de l'argent. Vous voulez vous lancer, apporter des améliorations et vendre à profit rapidement. C'est particulièrement vrai si vous avez financé l'achat avec un prêt.
Traitement fiscal complet pour les courtiers immobiliers
À ce stade, nous avons établi que les flippers actifs sont des courtiers immobiliers. Cela signifie qu'il y a d'autres taxes dont ils doivent être conscients. En plus de payer l'impôt sur le revenu des particuliers (qui peut aller jusqu'à 37 %), les courtiers immobiliers devront payer une taxe supplémentaire de 15.3 % sur le travail indépendant.
Travaillons à travers un exemple en utilisant Le calculateur d'impôt de SmartAsset. Si un courtier immobilier qui dépose séparément reçoit 200,000 40,811 $ de revenu pour l'année, il peut s'attendre à payer 30,600 71,411 $ d'impôt fédéral sur le revenu. Ajoutez à cela 35.71 200,000 $ pour l'impôt sur le travail indépendant et vous obtenez une facture fiscale totale de XNUMX XNUMX $ ou XNUMX % de XNUMX XNUMX $.
Bien sûr, c'est sans tenir compte des déductions fiscales. Parlons de quelques étapes pour réduire votre facture d'impôt.
Réduire le fardeau fiscal de votre maison
Même avec les impôts élevés d'être un courtier immobilier, il existe des moyens de réduire le fardeau fiscal de votre maison. Voici trois étapes à suivre pour vous aider à réduire votre facture d'impôt lorsque vous commencez à retourner des maisons.
1. Former une LLC
Avant de vous lancer dans le retournement de maison, il est judicieux de créer votre entreprise. L'une des structures d'entreprise les plus populaires est une société à responsabilité limitée ou LLC. Les SARL vous permettent de faire des déductions pour les dépenses d'entreprise. En plus de cela, ils vous aident à protéger vos biens personnels contre une action en justice si les choses tournent mal.
Leur flexibilité est une autre raison pour laquelle ils sont si populaires. Une LLC peut être une entreprise individuelle ou une société de personnes ou être organisée en société pour profiter des avantages fiscaux applicables. Gardez à l'esprit que les LLC sont des entités régies par l'État, de sorte que les règles exactes sur leur formation et les avantages qu'elles offrent varient selon l'État.
2. Faire des déductions fiscales
En tant que LLC, vous pouvez amortir bon nombre de vos dépenses professionnelles. Voici neuf déductions courantes que vous pourriez être en mesure de faire :
Frais d'amélioration de l'habitat sur les propriétés vendues
Intérêts sur les prêts immobiliers
Taxes foncières sur les immeubles de placement
Frais de permis de construire
Commissions immobilières
Les frais de déplacement
Fournitures de bureau
Toutes les dépenses de bureau hors site, comme le loyer, Internet, les services publics, etc.
Frais juridiques et comptables
3. Déduire les pertes en capital
Vous ne pouvez pas profiter à chaque fois en tant que flipper maison. Le résultat est que vous pouvez déduire toutes les pertes en capital que vous subissez et les utiliser pour compenser votre impôt sur les gains en capital. Discutez avec votre conseiller financier de la meilleure façon de compenser ces gains par des pertes et si vous êtes admissible à report de perte en capital.
Les allégements fiscaux que vous n'obtiendrez pas en tant que House Flipper
Malgré ce que vous pouvez lire sur Internet, si vous êtes un flipper actif qui retourne plusieurs maisons par an, il y a des allégements fiscaux que d'autres obtiennent que vous n'obtiendrez pas. Voici quelques allégements fiscaux que vous voudrez peut-être envisager :
121 exclusion : Ce La règle de l'IRS s'applique à votre résidence principale. Il vous permet d'éviter l'impôt sur les gains en capital sur le profit de la vente de votre résidence principale, jusqu'à 250,000 500,000 $ de profit (ou 24 60 $ si vous êtes marié). Pour réitérer, cette maison doit être répertoriée comme votre résidence principale pour être admissible. L'exclusion exige que vous ayez vécu dans la maison pendant au moins XNUMX des XNUMX mois précédents. Cela signifie que les maisons pour un retournement rapide ne sont pas éligibles.
Échange 1031 : Ce programme de report d'impôt permet aux investisseurs de vendre un immeuble de placement et de reporter les taxes sur la vente en achetant un nouvel immeuble de placement. L'IRS vous donne 45 jours pour identifier un bien de remplacement et 180 jours pour effectuer la transaction. Mais pourquoi les palmes de maison ne peuvent-elles pas en profiter ? L'IRS est très particulier quant à savoir qui peut participer à un échange 1031. Ils interdisent spécifiquement aux biens achetés pour la revente de participer.
Conclusion
Acheter et vendre un bien immobilier peut être un complexe processus, surtout une fois que vous incluez les taxes de retournement de maison. Il est préférable d'entrer dans l'entreprise préparée et de savoir ce qui vous attend. Vous devez savoir ce que l'IRS vous demandera de payer, ainsi que la façon de structurer votre entreprise afin de vous mettre dans la meilleure position pour réussir à long terme.
Conseils pour retourner des maisons
Votre entreprise de retournement de maison n'a pas à essayer de gérer seule ses finances, du capital de croissance à la planification fiscale. Avoir un conseiller financier dans votre coin peut vous soulager d'un poids énorme et vous offrir plus d'opportunités de croissance. Si vous n'avez pas de conseiller financier, en trouver un n'a pas à être difficile. L'outil gratuit de SmartAsset vous met en contact avec jusqu'à trois conseillers financiers approuvés qui desservent votre région, et vous pouvez interroger gratuitement votre conseiller pour décider lequel vous convient le mieux. Si vous êtes prêt à trouver un conseiller qui peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers, commencez maintenant.
En plus de régler vos impôts, vous devez faire attention à l'endroit où vous effectuez vos opérations bancaires. Certaines banques sont simplement plus amicales avec les petites entreprises. Consultez notre liste des meilleures banques pour les petites entreprises profiter de ces opportunités.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html