Comment évaluer un immeuble de placement immobilier

Les méthodes d'analyse de la valeur d'un investissement immobilier sont analogues à celles utilisées dans l'analyse fondamentale des actions. Étant donné que l'investissement immobilier n'est généralement pas un commerce à court terme, l'analyse des flux de trésorerie et du taux de rendement ultérieur est essentielle pour atteindre l'objectif de réaliser des investissements rentables.

Pour en tirer profit, les investisseurs doivent savoir évaluer l'immobilier et faire des suppositions éclairées sur le profit que chacun réalisera, que ce soit par l'appréciation de la propriété, les revenus locatifs ou les deux. Des évaluations immobilières précises peuvent aider les investisseurs à prendre de meilleures décisions lorsqu'il s'agit d'acheter et de vendre des propriétés.

L'évaluation des actions est généralement effectuée à l'aide de deux méthodologies de base : la valeur absolue et la valeur relative. Il en est de même pour l'évaluation des biens immobiliers.

L'actualisation du bénéfice d'exploitation net (NOI) futur par le taux d'actualisation approprié pour l'immobilier est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions. Pendant ce temps, l'intégration du modèle de multiplicateur de revenu brut dans l'immobilier est comparable aux évaluations de valeur relative avec les actions. Ci-dessous, nous verrons comment évaluer un bien immobilier à l'aide de ces méthodes.

Le taux de capitalisation

L'une des hypothèses les plus importantes qu'un investisseur immobilier fait lorsqu'il effectue des évaluations immobilières est de choisir un taux de capitalisation approprié, également appelé taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation est le taux de rendement requis sur l'immobilier, net de l'appréciation de la valeur ou de l'amortissement. En termes simples, il s'agit du taux appliqué au NOI pour déterminer la valeur actuelle d'une propriété.

Par exemple, supposons qu'une propriété devrait générer un NOI de 1 million de dollars au cours des dix prochaines années. S'il était actualisé à un taux de capitalisation de 14 %, la valeur marchande du bien serait :

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{où :}\\&\text{Valeur marchande}=\text{Résultat d'exploitation net}/ {\text{taux de plafond}}\end{aligned}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )où:Valeur marchande=Résultat opérationnel net/taux de capitalisation

La valeur marchande de 7,142,857 6.5 8 $ est une bonne affaire si la propriété se vend à XNUMX millions de dollars. Mais c'est une mauvaise affaire si le prix de vente est de XNUMX millions de dollars.

La détermination du taux de capitalisation est l'une des mesures clés utilisées pour évaluer une propriété génératrice de revenus. Bien que cela soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (WACC) d'une entreprise, il existe plusieurs méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour trouver un taux de capitalisation approprié, notamment les suivantes :

• Méthode de construction
• Méthode d'extraction du marché
• Méthode de la bande d'investissement

La méthode de construction

Une approche courante pour calculer le taux de capitalisation est la méthode d'accumulation. Commencez par le taux d'intérêt et ajoutez ce qui suit :

1. Prime de liquidité appropriée - survient en raison de la nature illiquide de l'immobilier
2. Prime de récupération — tient compte de l'appréciation nette des terres
3. Prime de risque - révèle l'exposition globale au risque du marché immobilier

Compte tenu d'un taux d'intérêt de 6 %, d'un taux de non-liquidité de 1.5 %, d'une prime de récupération de 1.5 % et d'un taux de risque de 2.5 %, le taux de capitalisation d'un immeuble en capital est de 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Si le bénéfice d'exploitation net est de 200,000 1,739,130 $, la valeur marchande de la propriété est de 200,000 0.115 XNUMX $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX).

Il est très simple d'effectuer ce calcul. Cependant, la complexité réside dans l'évaluation d'estimations précises pour les composantes individuelles du taux de capitalisation, ce qui peut être un défi. L'avantage de la méthode d'accumulation est qu'elle tente de définir et de mesurer avec précision les composantes individuelles d'un taux d'actualisation.

La méthode d'extraction du marché

La méthode d'extraction du marché suppose qu'il existe des informations actuelles et facilement disponibles sur le RNE et le prix de vente de propriétés génératrices de revenus comparables. L'avantage de la méthode d'extraction par le marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation des revenus directs plus significative.

Il est relativement simple de déterminer le taux de capitalisation. Supposons qu'un investisseur puisse acheter un parking qui devrait générer 500,000 XNUMX $ en NOI. Dans le secteur, il existe trois parcs de stationnement générateurs de revenus comparables :

• Le parking 1 a un NOI de 250,000 3 $ et un prix de vente de 8.33 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 250,000 % (3,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Le parking 2 a un NOI de 400,000 3.95 $ et un prix de vente de 10.13 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 400,000 % (3,950,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).
• Le parking 3 a un NOI de 185,000 2 $ et un prix de vente de 9.25 millions de dollars. Le taux de capitalisation est de 185,000 % (2,000,000 XNUMX $ / XNUMX XNUMX XNUMX $).

En prenant les taux de capitalisation moyens pour ces trois propriétés comparables, un taux de capitalisation global de 9.24 % serait une représentation raisonnable du marché. À l'aide de ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété qu'il envisage. La valeur de l'opportunité d'investissement dans le parking est de 5,411,255 500,000 0.0924 $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX).

La méthode de la bande d'investissement

Avec la méthode de la bande d'investissement, le taux de capitalisation est calculé à l'aide des taux d'intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par actions. L'avantage de cette méthode est qu'elle est le taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.

La première étape consiste à calculer un facteur d'amortissement. C'est le pourcentage qui doit être mis de côté à chaque période pour avoir un certain montant à un moment futur. Supposons qu'une propriété avec un NOI de 950,000 50 $ soit financée à 7 %, en utilisant une dette à 15 % d'intérêt à amortir sur 10 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement requis de XNUMX %. Le facteur du fonds d'amortissement serait calculé comme suit :

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{où :}\\&\text{SFF}=\text{Facteur d'amortissement}\\ &i=\text{Taux d'intérêt périodique, souvent exprimé sous forme de}\\&\fantôme{i=}\text{taux annuel en pourcentage}\\&n=\text{Nombre de périodes, souvent exprimé en années}\end{aligné }$ SFF=(1+i)n-1i où:SFF=Facteur du fonds d'amortissementi=Taux d'intérêt périodique, souvent exprimé eni=taux annuel en pourcentage

En branchant les chiffres, on obtient :

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ au 1 Février

Cela correspond à 3.98 %. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur de fonds d'amortissement plus le taux d'intérêt. Dans cet exemple, cela revient à 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, en utilisant la pondération de 50 % pour la dette et de 50 % pour les capitaux propres est :

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

En conséquence, la valeur marchande de la propriété est de :

• 9,056,244 950,000 0.1049 $ (XNUMX XNUMX $ / XNUMX)

Méthodes d'évaluation

Les modèles d'évaluation absolue déterminent la valeur actuelle des flux de trésorerie entrants futurs pour obtenir la valeur intrinsèque d'un actif. Les méthodes les plus courantes sont le modèle d'actualisation des dividendes (DDM) et les techniques d'actualisation des flux de trésorerie (DCF).

D'autre part, les méthodes de valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient avoir un prix similaire en fonction de leurs bénéfices. Des ratios tels que le cours/bénéfice (P/E) et le prix/ventes sont comparés à d'autres sociétés du même secteur pour déterminer si une action est sous-évaluée ou surévaluée.

Comme dans l'évaluation des actions, l'analyse de l'évaluation immobilière doit mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une gamme de valeurs possibles.

Actualisation du NOI futur

La formule de calcul de la valeur immobilière sur la base du résultat opérationnel net actualisé est la suivante :

$\begin{aligned}&\text{Valeur marchande}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{où :}\\&NOI=\text{Résultat d'exploitation net} \\&r=\text{Taux de rendement requis des actifs immobiliers}\\&g=\text{Taux de croissance du }NOI\\&R=\text{Taux de capitalisation}(rg)\end{aligné}$ Valeur marchande=r-gNOI1 =RNOI1 où:NOI=Résultat opérationnel netr=Taux de rendement requis sur les actifs immobiliersg=Taux de croissance de NOI

Le NOI reflète les revenus que la propriété générera après la prise en compte des dépenses d'exploitation, mais avant la déduction des impôts et des paiements d'intérêts. Cependant, avant de déduire les dépenses, le total des revenus tirés de l'investissement doit être déterminé.

Les revenus locatifs attendus peuvent initialement être prévus sur la base de propriétés comparables à proximité. Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires paient dans la région et supposer que des loyers similaires au pied carré peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.

Étant donné que les taux d'inoccupation élevés constituent une menace potentielle pour les rendements des investissements immobiliers, une analyse de sensibilité ou des estimations conservatrices réalistes doivent être utilisées pour déterminer le manque à gagner si l'actif n'est pas utilisé à pleine capacité.

Les dépenses d'exploitation comprennent celles qui sont directement engagées dans le cadre des opérations quotidiennes de l'immeuble, telles que l'assurance des biens, les frais de gestion, les frais d'entretien et les coûts des services publics. Notez que l'amortissement n'est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le bénéfice d'exploitation net d'un bien immobilier est similaire au bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA).

L'actualisation du RNE d'un investissement immobilier par le taux de capitalisation est analogue à l'actualisation d'un flux de dividendes futur par le taux de rendement requis approprié, ajusté en fonction de la croissance des dividendes. Les investisseurs en actions familiers avec les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement voir la ressemblance.

Multiplicateur de revenu brut

L'approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d'évaluation relative basée sur l'hypothèse sous-jacente selon laquelle les propriétés situées dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu'elles contribuent à générer.

Comme son nom l'indique, le revenu brut est le revenu total avant déduction des dépenses d'exploitation. Cependant, les taux d'inoccupation doivent être prévus pour obtenir une estimation précise du revenu brut.

Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100,000 10 pieds carrés, il peut déterminer à partir de données immobilières comparables que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 12 $. Bien que l'investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 10 millions de dollars (12 x 100,000 mois x XNUMX XNUMX pieds carrés), il est probable qu'il y ait des logements vacants dans l'immeuble à un moment donné.

En supposant qu'il y a un taux d'inoccupation de 10 %, le revenu annuel brut est de 10.8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90 %). Une approche similaire est également appliquée à l'approche du résultat d'exploitation net.

La prochaine étape pour évaluer la valeur du bien immobilier consiste à déterminer le multiplicateur de revenu brut et à le multiplier par le revenu annuel brut. Le multiplicateur de revenu brut peut être trouvé à l'aide des données de ventes historiques. En regardant les prix de vente de propriétés comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut généré, on obtient le multiplicateur moyen pour la région.

Ce type d'approche d'évaluation est similaire à l'utilisation de transactions ou de multiples comparables pour évaluer une action. De nombreux analystes prévoient les bénéfices d'une entreprise et multiplient ses bénéfices par action (EPS) par le ratio P/E de l'industrie. L'évaluation immobilière peut être effectuée par des mesures similaires.

Obstacles à l'évaluation immobilière

Ces deux méthodes d'évaluation immobilière semblent relativement simples. Cependant, en pratique, déterminer la valeur d'une propriété génératrice de revenus avec ces calculs est assez compliqué. Tout d'abord, il peut être long et difficile d'obtenir les informations requises concernant toutes les entrées de la formule, telles que le bénéfice d'exploitation net, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de ventes comparables.

Deuxièmement, ces modèles d'évaluation ne tiennent pas suffisamment compte d'éventuelles évolutions majeures du marché immobilier, telles qu'une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être menée pour prévoir et prendre en compte l'impact possible de l'évolution des variables économiques.

Parce que les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il est parfois difficile d'obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement en toute connaissance de cause.

Cela dit, en raison de l'investissement en capital important généralement requis pour acheter un grand développement, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle conduit à la découverte d'une propriété sous-évaluée (similaire à l'investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants nécessaires vaut bien le temps et l'énergie.

Conclusion

L'évaluation immobilière est souvent basée sur des stratégies qui s'apparentent à l'analyse des actions. D'autres méthodes, en plus de l'approche du NOI actualisé et du multiplicateur de revenu brut, sont également fréquemment utilisées. Certains experts de l'industrie, par exemple, ont une connaissance pratique active des modèles de migration et de développement des villes.

En conséquence, ils peuvent déterminer quelles zones locales sont les plus susceptibles de connaître le taux d'appréciation le plus rapide. Quelle que soit l'approche utilisée, le prédicteur le plus important du succès d'une stratégie est la qualité de ses recherches.