Comment éviter l'impôt sur les plus-values immobilières

Les prix des maisons ont presque doublé au cours des 10 dernières années - et cela pourrait signifier que vous devez de lourdes taxes si vous vendez votre maison. Après avoir atteint un creux d'environ 259,000 2011 $ en 453,000, le prix de vente moyen d'une maison a augmenté régulièrement pour atteindre plus de XNUMX XNUMX $ au moment de la rédaction. Comme de nombreuses tendances, la pandémie a peut-être accéléré cela, mais les prix des logements augmentaient déjà depuis des années. C'est une excellente nouvelle pour les propriétaires qui cherchent à vendre. Ils se tiennent pour gagner de l'argent réel.

Malheureusement, avec de l'argent réel vient de vrais impôts. Si vous vendez un bien immobilier dans un but lucratif, vous devrez payer des impôts sur les plus-values. Malheureusement, contrairement aux impôts prélevés sur les salaires, l'IRS ne prélève pas cet argent d'avance. Vous devrez le calculer et faire un chèque. Il existe cependant des moyens de rendre cela moins douloureux. Si vous avez besoin d'aide pour réduire votre facture d'impôts lors de la vente d'une maison, envisagez de travailler avec un conseiller financier.

Que sont les impôts sur les plus-values immobilières ?

L'impôt sur les gains en capital est prélevé sur tous les bénéfices que vous réalisez en vendant un investissement. Cela s'applique à la plupart des revenus que vous gagnez en achetant et en vendant des actifs tels que des actions, des obligations et même des biens immobiliers (comme votre maison). Dans le cas de l'immobilier, vous calculeriez vos bénéfices imposables comme suit :

Prix auquel vous avez vendu la propriété - Prix que vous avez payé pour acheter la propriété = Bénéfice imposable

Ainsi, par exemple, disons que vous avez acheté votre maison pour 260,000 450,000 $ il y a dix ans. Vous le vendez aujourd'hui pour 190,000 XNUMX $. Vous devriez payer des impôts sur les gains en capital sur XNUMX XNUMX $ (la différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente).

Les gains en capital à long terme - c'est-à-dire les gains sur les actifs détenus pendant au moins un an - sont généralement imposés à un taux beaucoup plus bas que le revenu gagné (l'argent que vous gagnez en travaillant). En 2021, pour les déclarants célibataires/mariés, les taux d'imposition des gains en capital ont été fixés à :

0 % – 0 $ à 40,400 0 $ Célibataire/80,800 $ à XNUMX XNUMX $ Marié
15 % – 40,401 $ à 445,850 80,801 $ Célibataire/501,600 $ à XNUMX XNUMX $ Marié
20 % – 445,851 501,601 $+ Célibataire/XNUMX XNUMX $ Marié

A partir de 2022, les fourchettes sont les suivantes :

0 % – 0 $-$41,675 Célibataire/0$-$83,350 Marié
15 % – $41,676-$459,750 Simple/$83,351-$517,200 Marié
20 pour cent - $459,751+ Célibataire/517,201 XNUMX $ Marié

Ainsi, à partir de notre exemple ci-dessus, disons que vous avez vendu votre maison et réalisé un bénéfice de 190,000 2021 $ en XNUMX. En supposant que vous êtes célibataire, vous calculeriez les impôts sur les gains en capital sur cette vente comme suit :

40,400 0 $ * 0 % = XNUMX $
(190,000 40,401 $ - 149,599 XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
149,599 15 $ * 22,439 % = XNUMX $
0 22,429 USD + 22,429 XNUMX USD = XNUMX XNUMX USD

Il s'agit d'une version simplifiée de la recherche de votre charge fiscale sur les gains en capital, mais les bases sont là. Vous pourriez devoir 22,429 190,000 $ en taxes sur cette vente. C'est beaucoup, même si vous vous souvenez que vous avez fait XNUMX XNUMX $ de profit pour le payer. (C'est encore plus quand vous vous souvenez qu'après avoir vendu votre maison, vous devrez en trouver une nouvelle dans un marché brûlant…) Heureusement, l'IRS a créé une exception pour aider les propriétaires à résoudre ce problème.

L'exclusion des gains en capital

Si vous bénéficiez de la vente de votre maison, vous pouvez exclure les premiers 250,000 500,000 $ de ce bénéfice des impôts. Pour les couples mariés qui déposent conjointement, ce nombre passe à XNUMX XNUMX $.

Surtout, cette exclusion s'applique à vos gains, pas à la vente totale. Donc, à partir de notre exemple ci-dessus, disons que vous avez vendu votre maison pour 450,000 190,000 $ en tant que célibataire. Votre profit de la vente s'est élevé à XNUMX XNUMX $. Vous pourriez exclure la totalité de ce bénéfice de vos impôts et ne devriez rien.

D'un autre côté, supposons que vous ayez réalisé un profit de 280,000 30,000 $ sur la vente. Après l'exclusion des gains en capital, vous devriez payer des impôts sur les 0 0 $ restants. (Ce qui, puisque tout cela tomberait dans la tranche d'imposition de XNUMX% sur les gains en capital, revient à nouveau à XNUMX $ d'impôt.)

Pour bénéficier de cette exclusion, vous devez satisfaire au critère de propriété et d'utilisation. Cela signifie que vous devez avoir été propriétaire de la maison et l'avoir utilisée comme résidence principale pendant au moins deux ans au cours des cinq années précédant sa vente. Cela ne doit pas être continu. Vous pouvez vivre dans la maison périodiquement, tant qu'il s'agit d'au moins deux ans au total. (Voir la publication IRS 523 pour une description complète des exigences du test d'exclusion.) Les membres de l'armée américaine, du service extérieur, du Peace Corps et du renseignement actif peuvent calculer leur utilisation continue différemment en fonction de leurs calendriers de déploiement.

Calculez correctement vos impôts sur les gains en capital

Comme nous l'avons mentionné ci-dessus, les gains en capital sur la vente d'une maison sont légèrement plus compliqués que les bénéfices d'investissement ordinaires. En plus du prix d'achat initial de la maison, vous pouvez également déduire certains frais de clôture, les frais de vente et l'assiette fiscale de la propriété de vos gains en capital imposables.

Les frais de clôture peuvent inclure les dépenses liées à l'hypothèque (par exemple, si vous aviez des intérêts payés d'avance lorsque vous avez acheté la maison) et les dépenses liées à l'impôt.

Les frais de vente s'appliquent généralement à l'argent que vous avez dépensé pour vendre la maison. Cela comprend les frais de courtage, les frais d'inscription, les frais juridiques, les frais de publicité, l'argent que vous avez dépensé pour rendre la maison plus présentable à la vente et d'autres coûts connexes.

L'assiette fiscale de la maison correspond au coût de toutes les améliorations majeures que vous avez apportées à la propriété au fil des ans. Il s'agit essentiellement de toute somme d'argent que vous avez dépensée pour la structure physique qui a ajouté de la valeur à la maison. Il est réduit par toute dépréciation de cette structure (par exemple, si vous avez ajouté une terrasse mais laissez ensuite cette terrasse s'effondrer), bien que la dépréciation soit un problème rare pour les maisons activement habitées.

Ainsi, par exemple, disons que vous êtes célibataire et que vous avez acheté une maison pour 250,000 750,000 $. Vous le vendez XNUMX XNUMX $. Vous avez les coûts associés suivants :

40,000 XNUMX $ en rénovations à la cuisine et à la salle de bain;
35,000 XNUMX $ en frais de courtage ;
2,500 XNUMX $ dépensés pour le nettoyage et la mise en scène des journées portes ouvertes ;
5,000 XNUMX $ en honoraires d'avocat et autres frais de clôture associés.

Vous calculeriez vos gains en capital imposables comme suit :

750,000 250,000 $ – (40,000 35,000 $ + 2,500 5,000 $ + 417,500 XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ + XNUMX XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
417,500 250,000 $ – 167,500 XNUMX $ (l'exclusion des gains en capital) = XNUMX XNUMX $

Vous devriez payer des impôts sur 167,500 XNUMX $.

Ne vendez pas rapidement

Si possible, ne vendez pas votre maison en moins d'un an. Vous devez attendre au moins deux ans avant de vendre votre maison pour être admissible à l'exclusion des gains en capital. Cependant, même si vous n'êtes pas admissible à l'exclusion, vous pouvez toujours payer le taux d'imposition réduit prélevé sur les actifs de placement.

Ce taux réduit est ce qu'on appelle le taux d'investissement à long terme. Elle ne s'applique qu'aux actifs que vous détenez depuis plus d'un an. Si vous êtes propriétaire de votre propriété depuis moins de 12 mois, vous devez payer des impôts sur tous les bénéfices au taux de revenu ordinaire (c'est-à-dire le taux auquel les impôts de l'IRS fonctionnent et les revenus gagnés). Ce taux est nettement supérieur au taux d'imposition des plus-values.

Conclusion

Le principal moyen de réduire vos impôts sur les gains en capital consiste à vous assurer de calculer toutes les réductions que l'IRS autorise sur vos bénéfices globaux. Après cela, l'exclusion des gains en capital éliminera une grande partie de l'argent que la plupart des propriétaires tireront de leurs ventes.

Conseils pour l'achat d'une maison

C'est bien si vous pouvez gagner de l'argent avec votre maison, mais avant tout, cela doit être un endroit où vivre. Avec la calculatrice hypothécaire de SmartAsset, vous pouvez déterminer exactement ce que cette nouvelle maison vous coûtera, vous permettant de faire le bon choix pour votre budget et votre avenir.
Un conseiller financier peut vous aider avec la planification fiscale afin que vous ne payiez pas trop cher. Trouver un conseiller financier qualifié n'a pas à être difficile. L'outil gratuit de SmartAsset vous met en contact avec jusqu'à trois conseillers financiers qui desservent votre région, et vous pouvez interroger gratuitement vos conseillers correspondants pour décider lequel vous convient le mieux. Si vous êtes prêt à trouver un conseiller qui peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers, commencez dès maintenant.

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Source : https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html