Les prix des logements baissent - Oui, une maison est toujours un bon investissement

Après une hausse prolongée des prix de l'immobilier, les signaux pointent désormais vers une période de ralentissement. Au lieu que les acheteurs de maison s'enthousiasment pour cette possibilité, beaucoup se demandent si l'achat d'une maison pendant une récession est toujours un investissement judicieux.

Bien qu'il y ait quelques exceptions, posséder une maison reste une décision financière intelligente pour la plupart des gens. Cela est particulièrement vrai si vous prévoyez de posséder la propriété pendant au moins cinq ans. Voici les raisons les plus importantes pour lesquelles vous devriez toujours faire de l'achat d'une maison une priorité.

Posséder sa maison est une bonne couverture contre l'inflation

Historiquement, l'appréciation de l'immobilier a dépassé le taux d'inflation. Selon Robert Shiller, professeur d'économie à l'Université de Yale, le rendement annualisé de cette classe d'actifs de 1928 à 2021 est de 4.2 %. Comparez cela avec le taux d'inflation annualisé au cours de cette même période de 3.08 %.

Il y a des années, y compris 2022, où l'inflation dépasse l'appréciation de l'immobilier. Mais lorsque vous examinez les tendances sur une période plus longue, le rendement que vous tirez de l'immobilier a tendance à être plus élevé.

Une autre façon de voir cet investissement est en fonction de votre taux hypothécaire. Si vous achetez une maison et contractez une hypothèque à taux fixe de 30 % sur 5.25 ans, vous paierez ce même taux pendant 30 ans. Comme les taux d'intérêt devraient rester élevés à court terme, vous gagnez du terrain parce que les intérêts que vous payez sont inférieurs au taux d'inflation.

Lorsque le taux d'inflation baisse, les taux d'intérêt baissent avec lui. À ce stade, vous pouvez choisir de refinancer à un taux d'intérêt inférieur, tout en économisant de l'argent.

Si vous choisissez plutôt de louer, le loyer que vous payez peut changer à la fin de votre bail. Pour la plupart des locataires, le bail ne couvre qu'une période de 12 mois. Selon Redfin, l'augmentation du loyer d'une année sur l'autre est actuellement de 15 % et se maintient chez les adolescents depuis quelques mois maintenant.

En louant au lieu d'acheter, vous risquez de payer plus pour un logement chaque année au lieu de maintenir votre paiement stable si vous achetez une maison.

Posséder votre maison crée de l'équité

Une chose importante à retenir lorsque vous effectuez votre versement hypothécaire mensuel est qu'une partie de votre facture rembourse le capital du prêt. En d'autres termes, vous construisez des capitaux propres. Lorsque vous allez vendre la maison, vous récupérerez cet argent.

La location, en revanche, ne crée pas de fonds propres. Chaque mois, lorsque vous payez votre loyer, vous n'avez rien à montrer en échange d'un toit au-dessus de votre tête. Si vous contractez une hypothèque de 200,000 30 $ sur 6 ans à 32,000 % et vendez après dix ans, vous avez accumulé plus de XNUMX XNUMX $ en capitaux propres.

Il y a des avantages fiscaux à l'accession à la propriété

Un avantage majeur de posséder une maison sont les allégements fiscaux. Les deux plus importantes sont la déduction des intérêts hypothécaires et l'exonération des gains en capital. Avec la déduction des intérêts hypothécaires, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez en fonction de votre tranche d'imposition.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche d'imposition de 25 %, vous réalisez une économie d'impôt sur 25 % des intérêts que vous avez payés. Donc, si vous avez payé 10,000 2,500 $ d'intérêts hypothécaires pour l'année, vous pourriez déduire XNUMX XNUMX $ de vos impôts si vous détaillez.

Avec l'exonération des gains en capital, les déclarants célibataires peuvent se qualifier pour exclure jusqu'à 250,000 500,000 $ du gain de la vente d'une résidence principale de leur revenu imposable. Si vous produisez une déclaration conjointe avec votre conjoint, vous pouvez exclure jusqu'à XNUMX XNUMX $. Il s'agit d'un énorme allégement fiscal, et c'est une façon pour les gens de créer de la richesse avec l'immobilier.

Si vous êtes locataire, vous n'avez aucune déduction fiscale à réclamer. Il n'y a aucun allègement fiscal.

Appréciation à long terme

En plus d'augmenter la valeur nette de votre maison, vous gagnez également en appréciation du prix. Comme indiqué précédemment, l'augmentation annuelle moyenne des valeurs immobilières est d'environ 4 %. En utilisant la règle de 72, vous pouvez vous attendre à ce que la valeur de votre maison double en 18 ans. Si vous avez fait un acompte de 50,000 200,000 € et contracté un prêt de 30 6 € sur 18 ans à 77,123 %, après 250,000 ans, vous avez accumulé 500,000 377,123 € de fonds propres. La valeur globale de votre maison de 50,000 77,123 $ au moment de l'achat est passée à 250,000 XNUMX $. Vous avez maintenant un solde d'investissement de XNUMX XNUMX $ (mise de fonds de XNUMX XNUMX $ + XNUMX XNUMX $ de remboursements de capital + appréciation de XNUMX XNUMX $) si vous deviez vendre.

Historiquement, les prix des logements ont tendance à augmenter ; il n'y a eu que quelques exceptions, principalement en 2008 et 2019. Par conséquent, il y a de bonnes chances que vous réalisiez une augmentation de valeur dans votre maison.

La seule appréciation que vous ressentez en tant que locataire est l'augmentation annuelle de votre loyer mensuel. Il n'y a pas d'appréciation à long terme dont vous puissiez profiter puisque vous ne construisez aucun capital.

Pourquoi cette fois n'est pas comme la dernière fois

Selon Consumer Affairs, 63% des personnes espèrent un crash immobilier afin de pouvoir se permettre d'acheter une maison. Malheureusement, aucun signe n'indique que cela se produise. La plupart des experts s'accordent à dire qu'un accident comme celui de 2008 n'est pas envisageable.

Il y a une poignée de raisons à cela. Premièrement, le consommateur a un bilan plus solide aujourd'hui qu'en 2008. De plus, bon nombre des prêts hypothécaires souscrits en 2008 étaient de mauvaise qualité et peu de freins et contrepoids étaient en place pour empêcher les emprunteurs non qualifiés de contracter des prêts hypothécaires à risque. Aujourd'hui, l'industrie est très différente et il y a plus de restrictions sur qui est admissible à un prêt hypothécaire.

Enfin, un crash ne se produit que lorsqu'il y a plus de vendeurs que d'acheteurs. Lorsqu'il y a peu d'acheteurs, les vendeurs doivent baisser le prix pour inciter quelqu'un à acheter. Mais si 63% des personnes attendent sur la touche, un crash à grande échelle est peu probable. Un grand nombre de personnes sont prêtes à acheter, donc toute baisse des prix demandés entraînera un flot d'acheteurs, ce qui stabilisera en fait les prix.

A-t-il toujours été effrayant d'acheter une maison?

Acheter une maison a toujours été une proposition effrayante. C'est un investissement financier majeur puisque vous souscrivez à une mensualité pour les 30 prochaines années. C'est pourquoi vous voyez les prix des maisons baisser pendant les ralentissements économiques. Si une personne n'est pas certaine d'avoir un emploi demain, il est peu probable qu'elle s'engage à acheter une maison.

Si vous remontez le temps jusqu'aux années 1950 et constatez que les prix des logements étaient beaucoup plus bas, vous devez vous rappeler qu'à l'époque, un seul conjoint gagnait un revenu dans la plupart des cas. De plus, il était difficile d'acheter une maison en raison des normes de prêt élevées. Ce n'est qu'avec la création des programmes de prêts immobiliers de la Federal Housing Authority (FHA) et de la Veterans Administration (VA) qu'il est devenu plus facile d'acheter une maison.

Pourtant, c'était une entreprise énorme d'acheter une maison. C'était encore plus vrai dans les années 1970 lorsque la stagflation s'est installée et que les taux d'intérêt ont grimpé en flèche à près de 20 %.

Avance rapide jusqu'en 2008, et le gouvernement a dû intervenir à nouveau pour inciter les gens à acheter des maisons avec le crédit pour l'achat d'une première maison de 8,000 XNUMX $.

Quelle que soit la période que vous envisagez, il y a toujours des raisons pour lesquelles les gens sont nerveux à l'idée d'acheter une maison (en plus de la peur naturelle de s'engager à un paiement mensuel jusqu'à 30 ans).

Et si vous possédez déjà une maison ?

L'immobilier étant un excellent placement à long terme, que pouvez-vous faire de plus si vous possédez déjà une maison ? Pour commencer, vous pourriez envisager d'acheter un immeuble de placement. Non seulement vous profitez d'une appréciation à long terme, mais lorsque vous louez la propriété, votre locataire paie votre hypothèque mensuelle, ce qui augmente votre rendement.

Naturellement, tout le monde n'est pas intéressé à posséder physiquement un bien locatif - ou le travail qui l'accompagne. Une alternative consiste à investir dans l'immobilier en achetant des actions d'entreprises en corrélation avec le marché du logement. Offres Q.ai Kits d'investissement avec des FPI et d'autres positions immobilières intégrées.

Certaines personnes pourraient envisager de payer un supplément sur le capital de leur prêt hypothécaire. Cependant, si votre taux d'intérêt est inférieur à 4 %, investir l'argent au lieu de rembourser votre prêt hypothécaire est plus intelligent. C'est parce que vous pouvez obtenir un rendement plus élevé sur votre argent.

Le rendement annuel moyen du marché boursier est de 8 %. Si vous investissez 6,000 10 $ par an pendant 93,872 ans, vous vous retrouvez avec 6,000 4 $. Si vous deviez payer 10 69,655 $ de plus par année sur votre prêt hypothécaire à 24,217 %, en XNUMX ans, vous auriez économisé XNUMX XNUMX $ en intérêts. Étant donné que vos actions rapporteront XNUMX XNUMX $ de plus que vos économies d'intérêts, vous feriez mieux d'investir votre argent sur le marché.

Qui ne devrait pas acheter une maison ?

Il y a quelques cas où il est plus logique de louer que d'acheter. Tout cela revient au timing. Si vous venez de commencer votre carrière et que vous ne savez pas où vous voulez vivre, cela n'a pas de sens de vous engager dans une maison.

De plus, si vous venez de prendre un emploi dans une nouvelle ville, il est financièrement plus judicieux de louer à court terme, car vous déterminez où vous voudriez vivre au fil du temps. En fin de compte, si vous ne vous voyez pas propriétaire d'une maison pendant au moins cinq ans avant de vendre, il vaut mieux louer et non acheter. Cela est dû au risque que les prix des logements ne s'apprécient pas à court terme et à tous les frais de clôture que vous payez lorsque vous achetez une maison. Votre équité, votre appréciation et vos allégements fiscaux prennent du temps pour vous permettre de surmonter la hausse initiale des coûts de clôture et de réaliser les avantages de l'achat.

Conclusion

Dans l'ensemble, le logement demeure un bon investissement, même si les ventes de logements ralentissent. Bien qu'il existe un risque d'aplatissement ou de chute des prix à court terme, ne vous attendez pas à une baisse sévère comme en 2008. Et si investir dans le marché boursier est un guide, vous savez que le temps passé sur le marché est beaucoup plus important que le moment où marché. En d'autres termes, il vaut mieux investir dans le marché immobilier - même en période de ralentissement - que d'essayer de choisir le meilleur moment pour acheter ou vendre.

Personne ne sait quand le creux se produira ou quand les prix recommenceront à augmenter. Si vous ne voulez pas manquer l'action, mieux vaut entrer que d'attendre.