Pendant deux ans, pendant la pandémie de covid-19, les vendeurs à domicile de Quakers Hill, une banlieue située aux confins de l'ouest tentaculaire de Sydney, ont engrangé des fortunes. Quelque 60 ou 70 téléspectateurs parcouraient chaque maison à vendre, se souvient Josh Tesolin de Ray White, un agent immobilier. Les acheteurs se sont bousculés aux enchères, enchérissant bien au-dessus des cotes. "Nous demanderions, disons, 1 million de dollars et revendrions à 1.4 million de dollars", explique M. Tesolin. "Le marché à l'époque était fou - une image très différente de celle d'aujourd'hui." Cette année, les prix dans le quartier ont chuté de 20 %, estime-t-il. Les propriétaires retirent leurs maisons, car ils ne peuvent pas les vendre autant qu'ils le souhaitent. Le marché s'emballe.
Les prix de l'immobilier australien ont chuté pendant cinq mois consécutifs, plaçant Quakers Hill à l'avant-garde d'une tendance mondiale. Alors que les banques centrales se précipitent pour maîtriser l'inflation, elles augmentent les taux d'intérêt au rythme le plus rapide depuis au moins quatre décennies, ce qui se traduit maintenant par un carnage sur le marché immobilier. Les prix baissent dans neuf des 18 pays suivis par Oxford Economics, un cabinet de conseil, et baissent le plus rapidement sur les marchés les plus surchauffés. Au Canada et en Suède, ils ont baissé de plus de 8 % depuis février ; en Nouvelle-Zélande, ils ont chuté de plus de 12 % depuis leur pic de l'an dernier. Les prix ont également commencé à baisser en Amérique et en Grande-Bretagne. De nombreux autres pays vont dans la même direction.
Les transactions sont également en baisse. Les ventes de maisons aux États-Unis ont chuté d'un cinquième en août par rapport à l'année précédente, selon la National Association of Realtors, un groupe de pression. En Nouvelle-Zélande, les ventes trimestrielles ont été à leur niveau le plus bas depuis 2010 au cours des trois mois se terminant en juin. Les cours des actions des grands constructeurs britanniques, tels que Barratt et Taylor Wimpey, ont diminué de moitié cette année. Ceux du Dr Horton et de Lennar, le plus grand d'Amérique, sont en baisse de plus de 30 %.
Cela représente la fin d'un long boom, que de nombreux propriétaires en sont venus à considérer comme allant de soi. Les taux hypothécaires les plus bas et l'offre limitée ont alimenté une hausse constante des prix de l'immobilier dans les pays riches au cours de la décennie qui a suivi la crise financière mondiale de 2007-09. Les prix aux États-Unis, par exemple, ont augmenté de près de 60 % entre leur creux de 2012 et la fin de 2019. Puis est venue la pandémie, au cours de laquelle les prix ont véritablement explosé. En Amérique, au Canada et aux Pays-Bas, ils ont augmenté de plus de 30 % depuis 2020. Les confinements et le passage au travail à distance ont augmenté la demande de propriétés de banlieue avec jardins ou bureaux. Les gouvernements, inquiets d'une crise du logement alors que la covid se propage, ont temporairement assoupli ou supprimé les réglementations hypothécaires, facilitant ainsi l'achat. L'épargne pandémique a aidé les primo-accédants à constituer de gros dépôts.
Mais la hausse des taux d'intérêt a maintenant ramené les taux hypothécaires à des niveaux jamais vus depuis des décennies. Il y a un an, l'hypothèque à taux fixe sur 30 ans en Amérique était inférieure à 3 %. Aujourd'hui, il n'est qu'un peu moins de 7 %. En Nouvelle-Zélande, les taux des crédits immobiliers ont dépassé 7 % pour la première fois en huit ans ; en Grande-Bretagne, le prêt moyen à taux fixe sur cinq ans dépasse désormais 6 % pour la première fois sur une douzaine. Cela rendra la vie plus difficile pour les acheteurs potentiels et augmentera les risques de détresse chez les propriétaires existants. C'est un changement qui est susceptible d'avoir des conséquences politiques et sociales inconfortables pendant de nombreuses années à venir.
Trois facteurs détermineront où la douleur est la plus aiguë, et donc où ces conséquences sont les plus probables. Le premier est la croissance récente des prix. Les marchés du logement, où les prix ont augmenté depuis la pandémie, sont particulièrement vulnérables au ralentissement de la demande. Alors que de nombreux pays riches ont ralenti à des taux de croissance annuels à un chiffre au début de cette année, l'Amérique et le Canada ont maintenu des hausses à deux chiffres, alimentées par une énorme demande de logements dans les villes de montagne et les États de la ceinture de soleil qui attirent les Californiens bien nantis et les nouveaux Yorkers, ainsi que des villes comme Toronto.
Les niveaux d'emprunt sont le deuxième facteur. Plus la dette des ménages est élevée en proportion du revenu, plus les propriétaires sont vulnérables aux paiements hypothécaires plus élevés et aux défauts de paiement. Les banquiers centraux trouveront un réconfort dans le fait que la dette des ménages par rapport au revenu est inférieure à ce qu'elle était à la veille de la crise financière mondiale dans des pays comme l'Amérique, la Grande-Bretagne et l'Espagne. Pourtant, certains pays sont confrontés à une montagne de dettes. Cela les rend sensibles même à de petites hausses des taux hypothécaires. Les ménages en Australie, au Canada et en Suède, qui ont réussi à échapper de plein fouet à la crise financière, ont contracté des emprunts stupéfiants au cours des années qui ont suivi, suscitant des avertissements de la part des organismes de surveillance financière. Comme l'a dit Stefan Ingves, gouverneur de la Banque centrale de Suède : « C'est comme être assis au sommet d'un volcan.
Le troisième facteur est la rapidité avec laquelle les taux d'intérêt plus élevés se répercutent sur les propriétaires. Le plus grand risque est pour les emprunteurs sur les hypothèques à taux variable, qui fluctuent avec les changements des taux directeurs. Ils font face à une réduction immédiate de leur revenu disponible. Au Canada, les prêts hypothécaires à taux variable représentent plus de la moitié de tous les prêts. En Australie et en Suède, ils représentent près des deux tiers.
Dans d'autres pays, les emprunts à durée déterminée sont beaucoup plus courants, ce qui signifie que les hausses de taux se répercutent avec un retard considérable. La grande majorité des hypothèques en Amérique sont à de telles conditions. Ces hypothèques sont également plus populaires qu'auparavant dans toute l'Europe. Mais tous les prêts à durée déterminée ne se ressemblent pas. En Amérique, la plupart d'entre eux sont fixés pour deux ou trois décennies. Dans d'autres pays, même les emprunteurs à taux fixe seront bientôt confrontés à une flambée des coûts hypothécaires. En Nouvelle-Zélande, les prêts hypothécaires à taux fixe constituent l'essentiel des prêts existants, mais plus de 70 % ont une échéance inférieure à deux ans. Il en va de même pour près de la moitié de ceux qui ont été retirés en Grande-Bretagne l'année dernière.
Rassemblez tout cela et tous les ingrédients d'une crise immobilière profonde sont en place. Cette fois, cependant, il est probable qu'il ne sera pas mené par l'Amérique, mais par le Canada, les Pays-Bas, l'Australie, la Nouvelle-Zélande et la Norvège (voir tableau). En Australie et au Canada, les prix pourraient plonger jusqu'à 14% par rapport à leur sommet, un peu plus que prévu en Amérique ou en Grande-Bretagne, selon les prévisions de plusieurs sociétés immobilières. Les économistes de la Banque Royale du Canada s'attendent à ce que le volume des ventes du pays chute de plus de 40 % en 2022-23, dépassant la baisse de 38 % en 2008-09.
Seuils de douleur
Dans chaque pays, certaines personnes souffriront plus que d'autres. La qualité du crédit de l'emprunteur moyen s'est améliorée au cours des dernières années, car les réglementations plus strictes introduites à la suite de la crise financière mondiale ont rendu plus difficile pour les emprunteurs les plus risqués de contracter des hypothèques. Mais la combinaison toxique d'un choc des taux et d'une flambée du coût de la vie mettra les propriétaires à rude épreuve.
En Australie, par exemple, les trois cinquièmes des crédits immobiliers sont assortis de conditions variables. Selon le dernier rapport de la banque centrale sur la stabilité financière, publié le 7 octobre, la moitié de ces emprunteurs verraient leurs liquidités excédentaires, ou celles qui restent après l'hypothèque et les frais de subsistance essentiels, chuter d'au moins un cinquième si les taux d'intérêt augmentaient en ligne avec le marché. attentes – et 15 % verraient cette mesure devenir négative. En Grande-Bretagne, près de 2 millions de ménages, soit un quart de ceux qui ont un prêt hypothécaire, pourraient voir des paiements plus élevés absorber 10 % supplémentaires du revenu de leur ménage d'ici le début de 2025. Aux Pays-Bas, la part des propriétaires qui paient plus d'un quart de leur revenu pour leur prêt hypothécaire passerait de 12 % à 26 % si les taux d'intérêt augmentaient de trois points de pourcentage.
Les primo-accédants et les emprunteurs récents sont particulièrement vulnérables. Beaucoup ont étiré leurs finances pour acheter une maison, laissant moins d'argent disponible pour couvrir une augmentation des coûts hypothécaires. En Amérique, les primo-accédants comptaient pour une vente sur trois l'an dernier. Beaucoup ont de maigres économies. Environ la moitié des acheteurs australiens qui ont contracté des prêts entre le début de 2021 et août 2022 avaient moins de trois mois de versements hypothécaires mis de côté pour un jour de pluie. Les millennials qui ont enfin réussi à acheter un bien vont avoir une mauvaise surprise.
Les primo-accédants ont également eu moins de temps pour accumuler des capitaux propres. Oxford Economics estime qu'une baisse de 15 % des prix des logements aux États-Unis sur un an annulerait les deux tiers de la valeur nette du logement qu'ils ont accumulée depuis le début de la pandémie. En revanche, les propriétaires plus âgés sont plus en sécurité. Plus de la moitié des propriétaires américains âgés de 65 ans ou plus ont emménagé avant le tournant du millénaire. Cela laisse les nouveaux propriétaires plus exposés au risque d'être poussés vers des fonds propres négatifs, ce qui rend difficile le déménagement ou l'hypothèque. En Grande-Bretagne, une baisse de 20 % des prix de l'immobilier laisserait jusqu'à 5 % des prêts hypothécaires en fonds propres négatifs, selon Neal Hudson de Residential Analysts, un cabinet de conseil. Environ un emprunteur sur dix à Londres serait concerné.
La bonne nouvelle est que les banques devraient être en mesure de résister à la crise. En 2007-09, une augmentation des dettes impayées a poussé certains américains au bord du gouffre. Les banques britanniques détiennent désormais près de quatre fois plus de capital pour couvrir les pertes, selon Capital Economics, un autre cabinet de conseil. Le dernier test de résistance de la Banque d'Angleterre suggère que les prêteurs du pays seraient en mesure d'absorber une baisse de 33 % des prix de l'immobilier et une augmentation du taux de chômage de 3.5 % à 12 %. Aux États-Unis, les banques se sont retirées du marché hypothécaire, les non-banques fournissant désormais plus de la moitié des nouveaux prêts hypothécaires. Ainsi, les risques ne sont plus concentrés sur les prêteurs d'importance systémique.
Pourtant, la pénurie de logements aura de profondes conséquences. "Le cycle du logement EST le cycle économique", écrivait Edward Leamer de l'Université de Californie à Los Angeles dans un article publié en 2007. Il notait que les ralentissements immobiliers avaient précédé huit des dix dernières récessions en Amérique. Après la crise financière, M. Leamer a poursuivi avec un article intitulé "Le logement est vraiment le cycle économique", au cas où les lecteurs n'auraient pas compris le message. Le lien entre les deux cycles naît du fait que le logement confère des « effets de richesse » aux propriétaires occupants. Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, les gens se sentent bien dans leur situation financière, alors empruntez et dépensez plus. Quand ils tombent, les gens se serrent la ceinture. En 2019, une étude de la Banque d'Angleterre a révélé qu'une augmentation de 10 % des prix des logements augmentait la consommation de 0.35 à 0.5 %.
L'investissement est un autre canal important entre le marché du logement et le reste de l'économie. Les dépenses en capital associées au logement, en particulier à la construction de maisons, peuvent être extrêmement volatiles et font souvent la différence entre une économie en croissance ou en décroissance. En effet, la chute de l'investissement résidentiel a représenté un tiers de la baisse du PIB américain en 2007-09. La recherche sur la Grande-Bretagne a trouvé des résultats similaires. Les constructeurs de maisons chassent les booms et s'arrachent aux mauvaises nouvelles économiques. Alors que les inquiétudes grandissent cette fois-ci, les mises en chantier privées américaines ont chuté de 20 % depuis avril. Cette fois, les emprunteurs à court d'argent, déjà à court d'argent en raison de l'inflation et de lourdes factures d'énergie, dépenseront également moins pour d'autres biens et services alors qu'ils essaient de faire face à leurs versements hypothécaires plus élevés.
Certaines personnes voient un avantage à un krach immobilier. Ils espèrent que la baisse des prix permettra aux jeunes d'acheter leur première maison. Ces espoirs seront presque certainement déçus. Dans les corrections de logement, et parfois pendant des années après, les taux d'accession à la propriété ont tendance à baisser plutôt qu'à augmenter. En Grande-Bretagne, par exemple, environ 65 % des personnes sont propriétaires de leur logement, contre 70 % au début de la crise financière mondiale. En Irlande, qui a connu un krach tout-puissant à la fin des années 2000, le taux d'accession à la propriété est toujours inférieur de plus de dix points de pourcentage à son pic. Les conditions économiques qui font chuter les prix des logements mettent simultanément en péril les chances des futurs propriétaires. Le chômage augmente et les salaires baissent. Si les taux d'intérêt augmentent, les gens sont en mesure d'emprunter moins et les prêteurs hypothécaires ont tendance à devenir plus réticents à prêter. Au Canada, l'augmentation des coûts d'emprunt « submergera » toutes les économies réalisées grâce à un prix d'achat inférieur, prédit Tsur Somerville de l'Université de la Colombie-Britannique.
Le résidentiel est politique
Le plus grand effet d'un ralentissement du logement peut être en politique. Dans les pays où l'accession à la propriété est considérée comme un rite de passage, une baisse des prix sans aucune augmentation de l'accessibilité mettra du sel sur des blessures déjà douloureuses. « Tomber sur quoi ? Tomber à des prix absurdement grotesques au lieu d'être tout simplement impensables ? » demande Robin Black, travailleur communautaire et mécanicien vélo à Montréal. « Fondamentalement, j'ai accepté que le rêve soit terminé. J'ai raté la fenêtre. Quelques millennials ont économisé pour payer un acompte ; maintenant, ils devront lutter pour effectuer des versements hypothécaires beaucoup plus élevés. La menace de reprise de possession rôde. Perdre votre maison est une possibilité d'une manière qui ne l'était pas auparavant.
Pendant des années, les propriétaires plus établis se sont rassurés en pensant que, même si la croissance des salaires réels était terrible, au moins le prix de leur maison augmentait. Ces jours sont révolus. Même les baby-boomers, les grands gagnants d'une décennie de croissance des prix, sont maintenant confrontés à la perspective de vivre avec un petit pécule à la retraite, car la réduction des effectifs devient moins lucrative. Tout cela signifie que la hausse des taux d'intérêt aura des répercussions politiques imprévisibles, car les personnes qui ont autrefois bénéficié du statu quo découvrent ce que c'est que de perdre.
Ne soyez donc pas surpris si les décideurs politiques lancent d'énormes opérations de sauvetage. Le gouvernement hongrois a déjà offert à ses citoyens une protection contre la hausse des taux d'intérêt hypothécaires. Dans son analyse du logement en Nouvelle-Zélande, le FMI craint qu'« un soutien politique ne soit nécessaire pour éviter les effets de second tour et une récession prononcée ». En Espagne, les banques envisageraient de limiter les augmentations de paiement sur les prêts hypothécaires à taux variable. Martin Lewis, un expert financier britannique qui a plus d'influence que tous les journaux du pays réunis, a commencé à faire campagne pour le soutien de l'État aux détenteurs d'hypothèques. Alors que les prix des maisons chutent, ces demandes ne feront que croître.
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Tiré de The Economist, publié sous licence. Le contenu original peut être trouvé sur https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Source : https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html