La Réserve fédérale veut se dégager lentement et discrètement du marché immobilier américain. C'est peut-être un vœu pieux.
Pour avoir une idée de l'influence de la Fed sur le marché immobilier depuis qu'elle a lancé son programme d'achat d'obligations d'urgence il y a deux ans, considérez ce point par Richard Farr, stratège en chef du marché chez Merion Capital Group. Quelque 762,000 453,700 nouvelles maisons ont été vendues à un prix moyen de 2021 40 dollars en 36, ce qui signifie que la Fed – en ne considérant que ses XNUMX milliards de dollars par mois d'achats de titres adossés à des hypothèques – a acheté l'équivalent de l'ensemble du marché du neuf l'année dernière, plus XNUMX% supplémentaires.
La façon dont la banque centrale gère le logement – enflammé par la poussée de la pandémie des gens vers les banlieues et les banlieues chroniquement à court de stocks alors que l'intervention de la Fed a torpillé les taux hypothécaires – déterminera si la Fed peut refroidir de manière réaliste et suffisamment l'inflation sans plonger l'économie américaine dans une récession et marchés dans des corrections plus profondes.
Le spectre des taux d'intérêt plus élevés fait déjà monter les taux hypothécaires. Mais une poignée de hausses d'un quart de point à partir de zéro ne suffiront probablement pas à refroidir adéquatement le logement, qui représente environ 40 % de l'indice des prix à la consommation.
Premièrement, il y a la réalité que la Fed détient environ un tiers des marchés du Trésor et des prêts hypothécaires, et les taux à long terme n'augmenteront pas vraiment - même lorsqu'elle commencera à relever le taux des fonds fédéraux - tant qu'elle ne réduira pas sa propre empreinte. Deuxièmement, les vents favorables, notamment un marché du travail tendu et une démographie favorable à l'achat d'une maison, ainsi qu'un inventaire record de maisons existantes à vendre et des taux d'inoccupation record pour les locataires, laissent présager une force continue du marché du logement malgré la hausse des taux, déclare Torsten Sløk, économiste en chef chez Apollo Global Management.
Ensuite, il y a le montant d'argent des investisseurs à la recherche de maisons unifamiliales. "Des montagnes et des montagnes de capitaux ont été levées pour investir dans le logement aux États-Unis, et trois ou quatre augmentations de taux ne vont pas arrêter cela", déclare Rick Palacios, directeur de recherche chez John Burns Real Estate Consulting. Bien sûr, l'appréciation du prix des maisons ralentira par rapport au rythme effréné de 2021. Mais Palacios affirme qu'il n'y a aucun signe sur le terrain d'un assouplissement des problèmes de chaîne d'approvisionnement ou d'une baisse de la demande; il prévoit toujours une croissance des prix des maisons de 9 % cette année, soit plus du double du rythme que Sløk considère comme durable. Les loyers, qui accusent un retard d'environ un an sur les prix des logements, devraient augmenter de 5 % à l'échelle nationale en 2022, de nombreux marchés enregistrant le double de ce taux, selon Palacios.
Tout cela suggère que le bilan de la Fed sera l'outil politique le plus significatif, bien qu'il s'agisse d'un dispositif beaucoup plus compliqué, opaque et imprévisible que les banquiers centraux préféreraient minimiser. Lorsque le président de la Fed, Jerome Powell, s'est exprimé après la dernière réunion politique, il a laissé aux investisseurs plus de questions que de réponses sur la manière dont le resserrement quantitatif, ou l'inversion de l'assouplissement quantitatif provoqué par la pandémie, fonctionnera.
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Il y a un "élément d'incertitude autour du bilan", a déclaré Powell, qui a doublé depuis le début de la pandémie et représente 40% du produit intérieur brut américain. «Je pense que nous avons une bien meilleure idée, franchement, de la façon dont les augmentations de taux affectent les conditions financières et, par conséquent, les conditions économiques. [Le] bilan est encore une chose relativement nouvelle pour les marchés et pour nous, donc nous en sommes moins sûrs », a déclaré Powell. "Nous chercherons à ce que cela fonctionne simplement en arrière-plan."
Le problème d'essayer de laisser le bilan se réduire en arrière-plan, c'est que ce ne sera pas le cas. Si la Fed essaie de réduire son portefeuille comme elle le souhaite, en laissant les obligations s'écouler à mesure qu'elles arrivent à échéance et en ajustant le montant des produits qui sont réinvestis, Sløk dit qu'il faudrait environ cinq ans pour purger complètement les MBS. La logique : les remboursements anticipés des prêts hypothécaires, souvent effectués par refinancement, ralentiront considérablement à mesure que les taux augmenteront. Si la normalisation des bilans va représenter le véritable resserrement cette fois-ci, et si la trajectoire de l'économie au sens large dépend du refroidissement du marché immobilier, avons-nous cinq ans ?
C'est là qu'un QT trop agressif - ou même des ventes d'actifs pures et simples - devient une préoccupation légitime et une option tout aussi peu attrayante. Joseph Wang, ancien trader senior au bureau des marchés ouverts de la Fed, affirme qu'il est difficile d'affiner le resserrement quantitatif et que personne ne sait vraiment comment cela va se dérouler. Mais nous savons une chose. Wang dit que si la Fed veut accélérer une sortie très lente du marché hypothécaire, elle devra vendre des actifs.
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Les analystes disent qu'il y aurait des acheteurs, comme les banques, mais ce n'est pas si simple et la transition risque d'être violente. Il y a la quantité de titres adossés à des créances hypothécaires sur le bilan de la Fed, et il y a le fait que QT est censé drainer la liquidité, ce qui signifie que les acheteurs potentiels auront moins de liquidités et représenteront donc une demande en baisse alors que l'offre monte en flèche.
Comme le logement va, va donc l'économie. Le secteur représente près d'un cinquième du PIB et plus de personnes sont propriétaires de leur logement qu'elles n'ont une exposition substantielle au marché boursier, ce qui rend le soi-disant effet de richesse profondément lié à l'immobilier. La Fed doit essayer de microgérer la psychologie du marché du logement, dit Sløk, ajoutant que l'ingénierie d'un atterrissage en douceur pour l'économie commence par le faire pour le logement.
C'est une tâche ardue, et qui semble un peu frankensteinienne. La banque centrale a évité un ralentissement qui aurait pu être bien pire que la récession rapide et la correction que nous avons vues en 2020. Mais rien n'est sans conséquence, et les investisseurs sont sur le point de découvrir à quel point la Fed ne sait pas ce qu'elle a établi.
Écrire à Lisa Beilfuss à [email protected]
