Ralentissement du marché du logement - Une récession est-elle à l'horizon ?

La seconde moitié de 2022 a vu les prix de l'immobilier baisser. Cependant, les prix restent en hausse d'une année sur l'autre sur la base de gains de prix constants au premier semestre. La baisse des prix est en partie attribuable à la hausse des taux hypothécaires qui nuit à l'abordabilité du logement. Cependant, la plupart des marchés n'ont pas encore connu de baisse des prix des logements d'une année sur l'autre et les tendances régionales signifient que la côte ouest est plus durement touchée que les autres marchés.

Hausse des coûts hypothécaires

Un problème central est la flambée des coûts hypothécaires. Les coûts hypothécaires sur 30 ans ont atteint 7 % début novembre, les coûts hypothécaires restent à des niveaux que nous n'avions pas vus depuis 2007. Cela est dû à une inflation élevée qui pousse la Fed à augmenter fortement les taux d'intérêt, ce qui augmente en conséquence les coûts hypothécaires.

Abaissement de l'abordabilité du logement

Les coûts hypothécaires plus élevés ont réduit l'abordabilité du logement. En effet, pour de nombreuses personnes, la maison qu'elles peuvent se permettre n'est pas déterminée par le prix de la maison, mais par le coût de l'hypothèque qu'elles peuvent confortablement assumer à partir de leur salaire.

De manière générale, en 2022, nous avons vu les coûts hypothécaires doubler et l'abordabilité du logement a donc fortement chuté. La Fed d'Atlanta suit cela et voit l'abordabilité du logement à des niveaux très bas par rapport à l'histoire récente. En fait, l'abordabilité du logement est au plus bas depuis que la Fed d'Atlanta a commencé à le suivre en 2006.

Prix ​​glissants

Les prix des maisons baissent, mais ne se sont pas effondrés. Les données sur les prix des logements Redfin suggèrent que les prix des logements sont en baisse depuis mai 2022, bien que les prix restent en hausse de 5 % en glissement annuel, contre 15 % de hausse annuelle des prix au cours de l'été.

Nous n'avons pas constaté de baisse annuelle absolue des prix des logements sur la plupart des marchés, mais cela pourrait se produire au cours des prochains mois. La période d'automne et d'hiver peut être une période lente pour le marché du logement, nous pouvons donc également observer des tendances saisonnières. Le printemps est généralement le début d'une période plus robuste pour le marché du logement, de sorte que les tendances du début de 2023 seront révélatrices de l'orientation des prix des logements.

Tendances régionales

Les tendances régionales comptent également. La côte ouest connaît actuellement un marché du logement relativement plus faible, mais le sud-est résiste mieux. Pourtant, malgré les variations régionales, la plupart des régions voient les prix baisser d'un mois sur l'autre.

Quelle est la prochaine étape?

Une question clé pour le marché du logement en 2023 sera de savoir où les taux d'intérêt à long terme évolueront. Les taux d'intérêt ont augmenté en 2022 en raison des craintes d'inflation et à mesure que la Fed augmente les taux à court terme.

Cependant, depuis début novembre, les taux à long terme ont légèrement baissé. Si cela continue, cela pourrait faire baisser les coûts hypothécaires à long terme par rapport aux niveaux actuellement élevés. Cependant, la Fed est relativement belliciste sur les taux, et si la Fed est plus agressive avec les mouvements de taux en 2023 que prévu actuellement, cela pourrait signifier davantage de difficultés pour les coûts hypothécaires.

Quoi qu'il en soit, si la flambée des taux d'intérêt ne baisse pas sensiblement en 2023, ce que les marchés ne prévoient pas, les coûts des prêts hypothécaires resteront élevés par rapport à l'histoire récente, ce qui exercera une pression continue sur l'abordabilité du logement et potentiellement sur les prix des logements.