Les constructeurs de maisons disent qu'un ralentissement plus prononcé s'annonce alors que les acheteurs se retirent

Le marché du logement autrefois chaud se refroidit à un rythme alarmant, et certains constructeurs de maisons disent qu'il ne fera qu'empirer au début de l'année à mesure que les nouvelles commandes se tariront.

La hausse rapide des taux hypothécaires a poussé les acheteurs de maison autrefois frénétiques à tourner les talons et à s'inquiéter de leur investissement potentiel et de la santé de l'économie en général.

"Il y a cette falaise qui se produit en janvier", a déclaré Gene Myers, PDG de Thrive Homebuilders dans la région de Denver, qui était l'un des marchés les plus chauds des années qui ont précédé et traversé la pandémie.

Les constructeurs de maisons américains ont été l'un des principaux bénéficiaires de l'économie Covid. Des taux d'intérêt historiquement bas, combinés à une demande croissante des consommateurs à la recherche de plus d'espace de vie, ont provoqué une ruée sur le logement comme la plupart n'en avaient jamais vu auparavant. Les prix des maisons ont bondi de plus de 40 % en seulement deux ans, et les constructeurs de maisons n'ont pas pu répondre aux commandes assez rapidement. Ils ont même ralenti les ventes juste pour suivre le rythme. Tout cela est terminé.

Les mises en chantier de maisons unifamiliales ont chuté de près de 19 % d'une année sur l'autre en septembre, selon le recensement américain. Les permis de construire, qui sont un indicateur de la construction future, ont chuté de 17 %. Groupe Pulte, l'un des plus grands constructeurs de maisons du pays, a annoncé que son taux d'annulation était passé de 15 % au deuxième trimestre de cette année à 24 % au troisième.

Les constructeurs de maisons publics qui ont déclaré des bénéfices jusqu'à présent ont affiché des résultats étonnamment solides, mais c'est en grande partie parce qu'ils sont basés sur un arriéré de maisons qui ont été sous contrat au printemps dernier. C'était avant que les taux hypothécaires ne franchissent 6 %, puis 7 %.

Maintenant, les constructeurs se préparent pour ce qui va suivre. Myers a déclaré que le bilan de son entreprise est incroyablement solide en ce moment, grâce à un arriéré de maisons vendues à des prix élevés, mais il a prédit que le marché sera "laid" d'ici le début de l'année prochaine.  

"C'est définitivement un atterrissage brutal pour le logement", a-t-il déclaré. "Tout espoir d'un atterrissage en douceur s'est vraiment évaporé au printemps dernier, lorsqu'il est devenu si clair que nos clients habitués à des taux hypothécaires aussi bas allaient se mettre en grève."

Myers était présent lors du dernier krach immobilier, provoqué par un marché hypothécaire défectueux où à peu près n'importe qui, qualifié ou non, pouvait obtenir un prêt immobilier. Cela a provoqué une ruée massive sur le logement, basée presque entièrement sur des achats et des ventes spéculatifs par des investisseurs. Les mises en chantier de logements unifamiliaux ont chuté de 80% de janvier 2006 à mars 2009, mais Myers note que ce fut un virage plus lent par rapport à ce qui se passe actuellement.

"Je pense que nous assistons au changement le plus brutal du marché dans ma carrière, et je suis là depuis un certain temps", a-t-il déclaré. "Je n'ai jamais vu les ventes s'arrêter, ce qui pour nous s'est produit en mai."

Il y a à peine six mois, les mises en chantier de maisons unifamiliales étaient encore en hausse de 10 % d'une année sur l'autre. C'était juste avant que les taux hypothécaires ne commencent vraiment à grimper rapidement. Passer d'un gain annuel de 10 % dans la construction à une baisse de 19 % dans ce laps de temps est un virage historiquement serré.

Alors que les ventes de maisons neuves sont en baisse, les prix sont toujours plus élevés par rapport à il y a un an. Une grande partie de cela a à voir avec les prix toujours gonflés de la main-d'œuvre et des matériaux. Une partie de la force des prix peut simplement indiquer quelles maisons se vendent, à savoir les plus chères. Mais cela pourrait aussi changer bientôt.

Sheryl Palmer, PDG d'un constructeur de maisons basé en Arizona Taylor Morrisson, qui vient de publier de solides bénéfices pour son troisième trimestre, a déclaré que les acheteurs d'entrée de gamme étaient clairement en difficulté. Mais elle a également admis que les acheteurs haut de gamme n'affluent plus non plus.

"Lorsque nous regardons notre évolution et nos acheteurs de style de vie de villégiature, ils peuvent toujours se permettre d'acheter, mais émotionnellement, vous devez avoir la confiance", a déclaré Palmer. sur "Mad Money" de CNBC" le vendredi. "Même aux taux d'aujourd'hui, nos acheteurs FHA et conventionnels ont beaucoup de place, mais être en mesure de se le permettre ne signifie pas qu'ils ont la confiance, compte tenu de tout ce qui se passe dans l'économie aujourd'hui."

Palmer a déclaré aux analystes lors de l'appel aux résultats de la société que les nouvelles commandes avaient "fortement" diminué en septembre et que le ralentissement s'était fait sentir dans un large éventail de niveaux de prix, de zones géographiques et de groupes de consommateurs. En conséquence, Taylor Morrison réduit ses investissements fonciers, ralentit son rythme de démarrage de nouvelles constructions et offre aux acheteurs des incitations supplémentaires.

Les ventes de maisons nouvellement construites sont tombées en dessous des niveaux d'avant la pandémie en septembre, et les annulations sont maintenant le double de ce qu'elles étaient il y a un an, selon l'Association nationale des constructeurs d'habitations.

"Ce sera la première année depuis 2011 à voir une baisse des mises en chantier de maisons unifamiliales", a déclaré l'économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz, dans un communiqué. "Alors que certains analystes ont suggéré que le marché du logement est désormais plus" équilibré ", la vérité est que le taux d'accession à la propriété diminuera au cours des prochains trimestres, car les taux d'intérêt plus élevés et les coûts de construction toujours élevés continuent d'évincer un grand nombre d'acheteurs potentiels. ”

L'offre de maisons neuves reste élevée, contrairement au marché de l'ancien, où les inscriptions sont encore rares. La NAHB a indiqué qu'un quart des constructeurs réduisaient désormais leurs prix.

Et c'est la grande inconnue. Les prix baissent pour les maisons neuves et existantes, mais les analystes sont divisés quant à savoir s'ils afficheront réellement des baisses d'une année à l'autre et quelle pourrait être l'ampleur de ces baisses. Myers a déclaré avoir entendu parler d'une baisse de 20% des prix des nouvelles constructions.

"Et cela semble vraiment dur, mais quand nous regardions en arrière, parce que nos coûts de construction ont augmenté si rapidement, nous n'avons qu'à reculer d'un peu plus d'un an pour être 20% de moins que nous ne le sommes actuellement", a déclaré Myers. "Donc, penser à, eh bien, nous allons juste revenir en 2020 ne semble pas aussi fou qu'une correction de prix de 20%. Mais je pense que cela doit absolument se produire si nous voulons retrouver de la vitesse.