Le sentiment des constructeurs de maisons s'améliore enfin - voici pourquoi le marché immobilier devient plus optimiste

Points clés

• Le sentiment des constructeurs de maisons est à la hausse pour la première fois en plus d'un an, les taux d'intérêt hypothécaires ayant sensiblement baissé au début de 2023. Les taux d'intérêt hypothécaires sont quelque peu liés aux rendements du Trésor à 10 ans, qui ont chuté avec la baisse des taux d'inflation.
• Ce n'est pas parce que le sentiment est en hausse à l'échelle nationale qu'il est égal sur tous les marchés. Il est important pour les investisseurs immobiliers de prendre note des tendances régionales.
• Espérons que cet optimisme se poursuivra, mais si les événements mondiaux ont un impact sur les marchés financiers en 2023, nous pourrions assister à un renversement, surtout si l'inflation dévie de son cours actuel.

Après 12 mois consécutifs de baisse, le sentiment des constructeurs de maisons a finalement remonté en janvier 2023 pour la première fois en un an.

La National Association of Homebuilders (NAHB) a révélé la semaine dernière que son indice national du marché du logement (HMI) était passé du plus bas de décembre de 31 à un plus encourageant de 35.

En décembre, on espérait avoir atteint le bas de la séquence pessimiste, car le taux de déclin avait ralenti même si le sentiment continuait de baisser. Heureusement, cette prédiction était exacte.

Pourquoi les constructeurs de maisons sont-ils un peu moins pessimistes ? Nous devons remercier l'inflation décroissante et ses effets sur les marchés financiers. Ne vous inquiétez pas, Q.ai est là pour vous aider.

Les taux d'intérêt baissent

Les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté à un rythme décourageant en 2022, la Fed ayant mis en œuvre ses hausses de taux pour lutter contre l'inflation. Ils ont bondi à plus de 7 % en octobre 2022.

Bien qu'il s'agisse d'une mesure décourageante pour ceux qui travaillent dans l'immobilier, c'était une correction du marché qui devait se produire. Les coûts du logement ont été l'une des principales causes de l'inflation, qu'il s'agisse des acheteurs de maison ou des les locataires.

Les prix des maisons avaient augmenté de 45 % entre décembre 2019 et juin 2022, et la hausse des taux d'intérêt a refroidi le marché en surchauffe.

Mais des taux supérieurs à 7 % ont fait chuter les prix. Nous avons assisté à une correction du marché en novembre 2022, lorsque les taux d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans sont tombés à 6.61 %. Ces taux ont plus ou moins oscillé autour de ce chiffre jusqu'au 5 janvier 2023, date à laquelle ils étaient de 6.48 %.

Au cours des premières semaines de janvier, cependant, nous avons constaté une baisse significative du taux moyen d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans, qui est tombé à 6.15 % au 19 janvier 2023.

Le rendement des bons du Trésor à 10 ans chute avec l'inflation

La raison pour laquelle nous avons assisté à une correction du marché en novembre 2022 était que les taux d'intérêt hypothécaires avaient pris trop d'avance sur le Rendement du Trésor des années 10. Cette mesure est couramment utilisée pour ancrer les taux d'intérêt hypothécaires, même lorsque le taux des fonds fédéraux augmente.

Ce que nous voyons dans les premiers mois de janvier est probablement attribuable à une baisse du rendement du Trésor à 10 ans. Ce rendement a suivi une tendance à la baisse ces dernières semaines, car toutes les mesures économiques, du chômage à CPI à l'IPP, montrent un ralentissement définitif de l'inflation.

Étant donné que le rendement du Trésor à 10 ans est sur une tendance baissière, cette évolution parallèle des taux d'intérêt hypothécaires est à prévoir.

Les permis et les nouvelles constructions de maisons unifamiliales pourraient augmenter

La NAHB prédit qu'avec l'augmentation du sentiment des constructeurs de maisons à la suite de l'annonce de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires, nous verrons probablement une augmentation des permis et des nouvelles constructions de maisons unifamiliales.

Si cela se concrétise, cela pourrait augmenter les stocks dans ce secteur de marché. Les constructeurs de maisons se sont principalement concentrés sur unités multifamiliales au cours de la dernière année, car ils considéraient le marché locatif comme une décision plus viable financièrement.

La pénurie de maisons unifamiliales a contribué en partie à la hausse incontrôlée des prix que nous avons connue plus tôt dans la pandémie. L'augmentation de l'offre pourrait non seulement contribuer au ralentissement que nous avons constaté au cours de la dernière année, mais elle pourrait également atténuer La crise du logement abordable aux États-Unis si le nombre de permis et de nouvelles constructions augmente de manière significative.

La plupart des raisons d'être optimistes sont en Occident

L'immobilier est régional. Bien que les tendances nationales soient intéressantes, elles ne prédisent pas nécessairement les changements dans chaque marché individuel de la même manière.

Les rapports de la NAHB sur l'IHM à l'échelle nationale et régionale. L'IHM prend en compte trois paramètres : les ventes unifamiliales actuelles, les ventes unifamiliales pour les six prochains mois et le trafic des acheteurs potentiels.

Le HMI a augmenté d'un point sur les marchés occidentaux en janvier 2023. Sur les autres marchés, l'optimisme des acheteurs et des constructeurs de maisons ne semble pas encore s'être matérialisé. Le HMI est resté stable dans le sud et a en fait chuté d'un point dans le Midwest et le nord-est.

Il sera intéressant de voir comment cela se déroulera, car le les plus fortes baisses de prix que nous avons constaté au cours de l'année écoulée ont été principalement dans les grandes villes occidentales, bien qu'il y ait également eu des inquiétudes concernant les baisses de prix potentielles dans les villes où les gens ont déménagé avec leur télétravail pendant la pandémie, comme Pocatello, Idaho et Morristown, Tennessee.

L'optimisme est relatif

Il est vrai que le sentiment des constructeurs de maisons s'est amélioré. Ce revirement de trajectoire est particulièrement remarquable car il a suivi une tendance à la baisse au cours des 12 mois consécutifs précédents.

Mais il est important de mettre les choses en perspective. Le sentiment des constructeurs de maisons a augmenté de quatre points d'un mois à l'autre pour atteindre 35. Alors que 35 est un meilleur score que le mois dernier, en général, les constructeurs de maisons sont considérés comme optimistes lorsque le nombre est de 50 ou plus.

Il n'est peut-être pas encore approprié de qualifier le sentiment actuel d'optimisme. Bien que le changement soit passionnant, il est probablement préférable de le décrire comme moins pessimiste.

Vents contraires potentiels en 2023

La Fed a l'intention de continuer à relever les taux en 2023. Nous ne connaissons pas encore l'ampleur de ces hausses de taux, mais nous pouvons être assurés que de nouvelles hausses de taux sont à venir.

La bonne nouvelle est que cela pourrait être amorti par le rendement du Trésor à 10 ans si l'inflation continue de baisser.

La mauvaise nouvelle est que même s'il semble que l'inflation est en voie de disparition, de nombreux événements pourraient avoir un impact sur les marchés et les chaînes d'approvisionnement en 2023. Le FMI prévoit une récession dans un tiers du monde cette année, et bien que l'Amérique puisse y échapper, l'invasion de l'Ukraine par la Russie et l'évolution de la dynamique pandémique en Chine pourraient facilement provoquer de nouveaux conflits économiques à travers le monde.

Bien que nous soyons sans doute le pays le mieux protégé contre les impacts négatifs de ces événements mondiaux, nous en ressentirons probablement un certain impact. Reste à savoir dans quelle mesure cela nous affectera.

Si l'inflation recommence à augmenter, nous serions beaucoup plus susceptibles d'entrer dans une récession qui affecterait davantage le marché du logement, car le rendement des bons du Trésor à 10 ans et les taux d'intérêt hypothécaires seraient plus susceptibles de s'inverser et d'augmenter.

La ligne de fond

Même s'il était désagréable pour les constructeurs de maisons, le ralentissement que le marché du logement a connu en 2022 était nécessaire. Le fait que les choses commencent à paraître moins pessimistes au début de 2023 est une bonne surprise.

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