Les acheteurs de maison trouvent des moyens d'atténuer la hausse des taux hypothécaires

Et de plus en plus d'acheteurs de maisons envisagent des prêts immobiliers à des taux inférieurs au cours de leurs premières années. Les demandes de prêts hypothécaires à taux variable ont doublé au cours des trois derniers mois, selon la Mortgage Bankers Association.

Pendant une grande partie de 2020 et 2021, les taux hypothécaires ultra bas ont aidé les Américains à compenser une forte augmentation des prix des logements. Le taux moyen d'un prêt hypothécaire fixe de 30 ans est tombé sous 3% pour la première fois en juillet 2020 avant de toucher un plancher à 2.65 % début 2021. 

Tout a changé cette année. Le retrait de la Réserve fédérale du marché des obligations hypothécaires a contribué à faire grimper les taux sur les prêts immobiliers près de 2 points de pourcentage depuis début janvier, leur plus forte hausse depuis des décennies. Et ils devraient grimper encore plus si la Fed continue de relever son taux directeur tout au long de l'année, comme prévu. 

Les acheteurs potentiels qui s'étaient vu proposer des taux bien inférieurs à 4 % au début de leur recherche sont désormais confrontés à des taux plus proches de 6 % que de 5 %. Ils se bousculent pour s'adapter. 

"C'est un peu comme donner du sucre à un tout-petit pendant un moment, puis l'enlever", a déclaré

Ralph Mc Laughlin,

économiste en chef chez Kukun, une société de données immobilières. "Ils veulent savoir si cela va leur être enlevé pour toujours et s'ils peuvent vivre de choses qui ne sont pas du sucre."

De plus en plus d'acheteurs de maisons choisissent de payer des frais pour obtenir des tarifs plus bas sous la forme d'accords de blocage des tarifs et de points de réduction. Un emprunteur peut acheter des points à un taux de 1 % de la valeur de l'hypothèque ; chaque point réduit le taux d'une fraction de point de pourcentage. 

Les emprunteurs en avril ont payé en moyenne 3,134 31 $ en points d'escompte et en frais de montage de prêt, selon les estimations de la National Association of Realtors. C'est XNUMX% de plus qu'un an plus tôt.

Paul Egbele a été cité à un taux proche de 2.5% l'année dernière lorsqu'il est entré en bourse. Mais l'achèvement de la maison de Red Oak, au Texas, qu'il prévoyait de fermer l'automne dernier, a été reporté à mai. 

Il a verrouillé un taux de 3.5 % en février, juste avant que les taux ne commencent leur forte hausse. Après l'expiration du verrouillage de 60 jours en avril, il a payé son prêteur,

JPMorgan Chase

& Co., environ 1,700 XNUMX $ pour le prolonger jusqu'au début mai. 

M. Egbele, qui exploite une entreprise de vente de chaussures en ligne, a également choisi de payer environ 4,600 3.25 $ pour des points de rabais afin de réduire son taux à XNUMX %. 

Ses versements hypothécaires mensuels sont inférieurs d'environ 500 $ à ce qu'ils auraient été s'il avait été aux prises avec le taux moyen d'aujourd'hui supérieur à 5 %.

"Je serais toujours en mesure de payer les paiements, mais j'aurais été ennuyé", a déclaré M. Egbele.

Chez le prêteur hypothécaire Neat Loans, environ 75 % des clients ont choisi de payer des points de remise au premier trimestre, contre moins de 20 % il y a un an. 

"Ils prennent en quelque sorte leurs médicaments et effectuent un paiement unique pour revenir là où les choses étaient il y a 30 jours", a déclaré

Tom Fury,

co-fondateur de la société basée à Boulder, Colorado.

Jared Hansen,

un agent immobilier du comté de Salt Lake, dans l'Utah, a déclaré que des taux plus élevés avaient poussé environ 15 clients potentiels hors du marché cette année. Certains de ceux qui peuvent encore se permettre d'acheter envisagent des prêts hypothécaires avec des taux d'introduction plus bas qui se réinitialisent dans cinq, sept ou 10 ans.

Les taux moyens des prêts hypothécaires ajustables la semaine dernière variaient de 3.69% à 5.03%, selon les conditions du prêt, selon Bankrate.com. Le taux moyen du site Web sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans était de 5.22 % au cours de la même période.

Les ARM d'aujourd'hui sont différents de ceux qui sont devenus extrêmement populaires avant la crise financière de 2008. Ensuite, les ARM ont attiré les emprunteurs avec des taux d'intérêt réduits qui ont monté en flèche après un an ou deux, accablant les propriétaires avec des paiements qu'ils avaient du mal à payer. À leur apogée en 2005, les prêts à taux révisable représentaient près de 50 % de tous les prêts hypothécaires émis, selon l'Institut urbain.

"Ils n'étaient tout simplement pas réglementés", a déclaré

Guy Cécala,

directeur général d'Inside Mortgage Finance.

Les réglementations post-crise ont renforcé la protection des emprunteurs. Les prêteurs ne peuvent plus proposer de taux d'intérêt à court terme, et il existe des plafonds sur l'augmentation des taux. Pour être admissibles, les demandeurs doivent être en mesure de payer des versements hypothécaires à des taux nettement supérieurs au taux de départ. Les ARM ont presque disparu; en janvier, ils ne représentaient que 1.7 % des nouveaux prêts hypothécaires, selon l'Institut urbain.

Les prêts hypothécaires à taux variable comportent toujours des risques : si un emprunteur n'est pas en mesure de vendre ou de refinancer comme prévu avant une éventuelle augmentation des taux, les paiements mensuels pourraient absorber une part beaucoup plus importante de ses revenus. 

Les versements hypothécaires mensuels sont déjà à leur niveau le moins abordable depuis août 2008, selon les données de la Federal Reserve Bank d'Atlanta. Un ménage américain médian avait besoin de 34.9 % de son revenu pour couvrir les paiements d'une maison au prix médian en février. C'est en hausse par rapport à 29.2% un an plus tôt.

Il y a deux mois, le prêteur hypothécaire d'Alexia Martin a déclaré qu'elle et son petit ami étaient admissibles à un taux de 3.5 %. Mais la maison qu'ils construisent à Charlotte, en Caroline du Nord, ne sera pas prête avant septembre, date à laquelle ils s'attendent à ce que les taux soient plus élevés. 

Après avoir vu les taux augmenter régulièrement au cours des deux derniers mois, le couple a décidé de payer des frais de blocage des taux de 4,500 5.5 $ pour garantir un taux de XNUMX % fin avril. 

« Je n'aime pas 5.5 %, mais je me sens bien parce que je sais qu'ils seront plus élevés plus tard », a déclaré Mme Martin.

Écrivez à Orla McCaffrey à [email protected]