L'immobilier ou le marché boursier ont-ils mieux performé historiquement ?

Pendant la majeure partie de l'histoire des États-Unis - ou du moins aussi loin que remontent les informations fiables - les prix des logements n'ont augmenté que légèrement plus que le niveau d'inflation dans l'économie. Ce n'est que pendant la période entre 1990 et 2006, connue sous le nom de Grande Modération, que les rendements immobiliers ont rivalisé avec ceux du marché boursier. Le marché boursier a toujours produit plus de hauts et de bas que le marché du logement, mais il a également obtenu de meilleurs rendements globaux.

Tous les résultats dérivés de la comparaison de la performance relative des actions et des prix de l'immobilier dépendent de la période examinée. L'examen des retours du 21e siècle semble très différent des retours qui incluent la plupart ou la totalité du 20e siècle.

Preuve historique

Les données fiables sur la valeur de l'immobilier aux États-Unis sont relativement obscures avant les années 1920. Selon l'indice Case-Shiller du logement, le taux de rendement annualisé moyen du logement a augmenté de 3.7 % entre 1928 et 2013. Les actions ont enregistré un rendement de 9.5 % annualisé au cours de la même période.

L'appréciation corrigée de l'inflation du Dow Jones Industrial Average (DJIA) au cours de la même période de 84 ans était de 1.9 % par an. Aggravée au fil du temps, cette différence s'est traduite par une performance cinq fois supérieure pour le marché boursier.

Cependant, peu d'investisseurs ont un horizon de placement de 84 ans. Prenons une autre période : les 38 années entre 1975 et 2013. Un investissement de 100 $ dans une maison moyenne (tel que suivi par l'indice des prix des maisons de la Federal Housing Finance Agency (FHFA)) en 1975 aurait atteint environ 500 $ en 2013. Un investissement similaire de 100 $ dans le S&P 500 au cours de cette période aurait atteint environ 2,000 XNUMX $.

Pommes et oranges

Bien que les prix des actions et les prix des logements reflètent tous deux la valeur marchande d'un actif, il ne faut pas comparer les maisons et les actions uniquement pour les rendements du marché.

Les actions représentent une participation dans une société cotée en bourse. Ils ne sont pas des actifs corporels et physiques et n'ont d'autre utilité qu'une réserve de valeur et un instrument de sécurité liquide. Bien qu'il y ait des raisons de croire que le marché boursier global gagnerait en valeur réelle (par opposition à nominale) au fil du temps, il y a peu de raisons de croire qu'une seule action devrait croître à perpétuité.

L'immobilier n'est pas comme les actions. Certaines personnes spéculent avec les prix de l'immobilier, mais l'immobilier commercial et résidentiel remplit des fonctions tangibles. Les gens vivent dans des maisons et des condominiums. Les entreprises opèrent à partir de propriétés commerciales. La propriété physique a une valeur en soi.

Cela introduit deux phénomènes contradictoires. D'une part, les structures immobilières existantes devraient naturellement perdre de la valeur au fil du temps à cause de l'usure et de la dépréciation. Une maison non modifiée n'a aucune raison de prendre de la valeur avec le temps; tous les planchers, plafonds, appareils électroménagers et isolation vieillissent et perdent de leur valeur.

D'autre part, les maisons moyennes construites en 2015 étaient sans doute supérieures aux maisons moyennes construites en 1915. Alors que les structures existantes ne devraient pas gagner de valeur, les nouvelles structures devraient avoir plus de valeur sur la base de leurs améliorations structurelles et fonctionnelles.