Les limites de prêt GSE dépassent maintenant 1 million de dollars

L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) Vient d'être annoncé les limites de prêt conformes du GSE dépasseront 1 million de dollars pour la première fois. En clair, cette annonce signifie qu'en 2023 Fannie MaeFnma
et Freddie Mac sera, pour la première fois, en mesure d'acheter des prêts immobiliers dépassant 1 million de dollars.

Ce nouveau la limite supérieure de 1,089,300 XNUMX XNUMX $ ne s'appliquera qu'aux marchés «à coût élevé», mais les limites des prêts GSE augmentent dans tous les domaines. La plupart des zones géographiques des États-Unis auront des limites de prêt de 726,000 2023 $ en XNUMX, contre 647,200 2022 $ en XNUMX. (Pour mémoire la FHA a des limites de prêt tout aussi élevées.)

Quiconque pense que « ces chiffres semblent terriblement élevés » est sur la bonne voie.

Même la limite « régulière » de 726,000 455,000 $ est bien supérieure à XNUMX XNUMX $, le prix de vente médian (actuellement élevé) des maisons aux États-Unis. Ces limites élevées sont donc l'un des trous dans l'histoire racontée par ceux qui insistent sur le fait que la politique fédérale du logement consiste à aider les pauvres à trouver un logement, plutôt qu'à maximiser le nombre d'hypothèques que le secteur financier peut contracter.

Permettre soutien fédéral pour les hypothèques sur les maisons de vacances, les résidences secondaires, les immeubles de placement et le refinancement en espèces, ainsi que pour les « premiers acheteurs » qui ont maisons précédemment possédées ainsi que pour ceux qui gagnent revenu supérieur à la moyenne, ne sont que quelques-uns de ces trous. Mais je m'égare.

Ces limites de prêt auraient dû être réduites systématiquement au cours des deux dernières décennies, parallèlement à une augmentation g-frais cela aurait mis toutes les zones géographiques sur le même pied. L'incapacité à modifier ce système signifie qu'à mesure que les prix des maisons augmentaient, le soutien fédéral aux prêts hypothécaires augmentait avec eux, alimentant ainsi de nouvelles hausses de prix.

Très peu de responsables gouvernementaux ont même reconnu ce problème.

Quoi qu'il en soit, franchir le seuil du million de dollars devrait au moins attirer l'attention sur ce problème politique. Le Wall Street Journal semble plein d'espoir, rapportant "Les limites plus élevées sont également susceptibles de relancer un débat sur la taille d'une hypothèque trop importante pour être soutenue par le gouvernement." Mais il n'y a vraiment pas eu beaucoup de débat au cours des 15 dernières années et plus.

Au mieux, quelques membres du Congrès des régions « chères » du pays – il y a environ 100 de ces comtés dans plus d'une douzaine d'États – ont a reconnu le problème et a appelé à des g-fees plus élevés au lieu de limites plus basses. Des indices de ceci non-le débat apparaît dans le récent article de l'ancien directeur de la FHFA, Ed DeMarco commentaires au Wall Street Journal:

Peut-être que la limite de prêt dépassant en fait 1 million de dollars attirera l'attention de quelqu'un et provoquera au moins une discussion politique bien nécessaire sur l'empreinte du gouvernement sur le marché hypothécaire.

De Marco a raison. La discussion is bien nécessaire. Malheureusement, presque aucun progrès n'a été réalisé sur ce front au cours des dernières décennies. Quel que soit le parti politique qui contrôlait le Congrès ou la Maison Blanche, les représentants du gouvernement ont régulièrement élargi l'empreinte fédérale sur le marché hypothécaire.

Par exemple, le gouvernement a dominé le marché hypothécaire secondaire depuis la crise financière de 2008, les GSE étant toujours sous la tutelle du gouvernement. Peu de gens se souviennent, cependant, que la situation n'était pas très différente avant la crise. De Entre 1996 et 2007, la part annuelle de Fannie et Freddie sur le marché total des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) était en moyenne de 60 %, soit environ 10 points de pourcentage de moins que la part d'après-crise.

Bien que ce genre de part de marché ne semble déranger personne à Washington, la charte de Fannie stipule que leurs opérations sur le marché secondaire "devrait être menée à des conditions qui empêcheront raisonnablement l'utilisation excessive des installations de la société." La charte de Freddie comprend un langage presque identique.

Peut-être que cette question de type état de droit est trop obscure pour que les élus s'en préoccupent.

Si tel est le cas, ils pourraient simplement s'appuyer sur des faits facilement identifiables sur le financement du logement qui coïncident avec une plus grande implication du gouvernement fédéral. Par exemple, le taux d'accession à la propriété aux États-Unis est presque exactement où il se trouvait avant la dépendance accrue à Fannie et Freddie; l'appréciation du prix de l'immobilier a un revenu constamment supérieur croissance, et les contribuables ont été obligés de débourser des centaines de milliards de dollars de renflouement.

Fannie et Freddie (avec la FHA) ont aidé à alimenter plus de dettes hypothécaires, avec moins d'équité, pour maisons plus chères. Ces politiques ont été particulièrement néfaste pour les familles à faible revenu, et tout l'Américain typique doit montrer pour le système de financement du logement existant est un endettement excessif, des coûts de logement élevés, prix des maisons volatils, une réglementation excessive et une série de renflouements fédéraux.

Les politiques fédérales ont également évincé les entreprises du secteur privé qui auraient pu aider à construire un système plus durable, peut-être avec des options de prêt et d'assurance plus diversifiées.

Comme je le signale dans le chapitre sur l'accession à la propriété de Autonomiser le nouveau travailleur américain, un livre à paraître édité par mon collègue Scott Lincicome, les politiques fédérales ont mis en danger la capacité des travailleurs à créer de la richesse et à accumuler des actifs, en particulier sur des marchés du travail turbulents. Une dette à long terme et à faible capital est un pari, quel que soit l'actif sous-jacent.

La solution idéale serait de retirer entièrement le gouvernement fédéral de l'industrie du financement du logement. Bien qu'un tel changement se soit avéré politiquement difficile, le Congrès pourrait mettre en œuvre un certain nombre de réformes progressives qui ne feraient que pousser le système de financement du logement dans une meilleure direction.

Ne plus soutenir par le gouvernement fédéral des maisons d'un million de dollars semble être un bon point de départ.