De Hong Kong à Sydney, les prix des logements dans les villes les plus chères d'Asie chutent

(Bloomberg) - Certains des marchés immobiliers les plus chers d'Asie-Pacifique commencent à se refroidir après la croissance vertigineuse de l'an dernier.

Les plus lus de Bloomberg

Les prix des maisons ont commencé à baisser à Sydney et à Hong Kong, tandis que les valeurs à Singapour ont à peine augmenté au dernier trimestre, alors que les acheteurs méfiants face à la hausse des taux d'intérêt et aux vents contraires économiques choisissent de rester à l'écart.

Le revirement ne pouvait pas être plus brusque, après que les faibles coûts d'emprunt et la crainte de manquer quelque chose pendant la pandémie aient déclenché une frénésie immobilière mondiale qui s'est étendue de Toronto à Auckland. Les prix de Sydney ont grimpé de près de 27% l'année dernière, tandis que les valeurs à Singapour ont le plus bondi en plus d'une décennie et que Hong Kong est restée l'endroit le moins abordable au monde pour acheter une maison.

Bien que les conditions varient à travers la région, il existe des dénominateurs communs derrière le ralentissement. Les inquiétudes concernant l'abordabilité ont incité Singapour à imposer des restrictions immobilières, tandis que les risques d'inflation poussent les banques centrales à envisager des hausses de taux qui rendraient plus difficile pour les acheteurs de maisons de payer leurs hypothèques.

Pendant ce temps, Covid-19 ajoute aux vents contraires sur les marchés immobiliers chinois. Hong Kong fait face à un exode de résidents à la suite de ses efforts ratés pour contenir la dernière vague, tandis qu'un verrouillage à Shanghai anéantit les espoirs d'une reprise rapide après une crise provoquée par une répression de l'endettement excessif des promoteurs.

"Depuis la crise financière mondiale, les gouvernements de la région sont devenus plus vigilants face à la hausse des prix des actifs, tandis que la pandémie a également mis en évidence l'élargissement des écarts de richesse", a déclaré Victoria Garrett, responsable du secteur résidentiel pour l'Asie-Pacifique chez Knight Frank. "Bien que le passage d'un marché de vendeurs dévoilera plus d'opportunités, les acheteurs deviendront probablement plus sélectifs et sensibles aux prix."

Pour 2022, les prix résidentiels dans la région devraient augmenter à un rythme plus doux et plus durable de 3% à 5%, estime Garrett. C'est moins que le gain de 9.1 % de l'an dernier.

Certes, la demande pourrait se maintenir sur certains marchés, en partie parce qu'il est peu probable que le manque de logements soit atténué au cours des 12 prochains mois, a déclaré Garrett. Et avec le cycle de hausse des taux encore dans sa phase initiale, il reste une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs de profiter de taux de financement toujours favorables, a-t-elle ajouté.

Les acheteurs ailleurs n'ont pas été découragés. Au Royaume-Uni, les prix des maisons ont grimpé au rythme annuel le plus rapide depuis 2004 en mars, tandis que les valeurs dans 20 villes américaines augmentent également.

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des dernières tendances en matière de logement dans les principales villes.

Sydney

Les prix des maisons dans la ville la plus peuplée d'Australie montrent des signes de fatigue près de niveaux record alors que l'on s'attend à ce que la banque centrale commence bientôt à augmenter les taux d'intérêt.

Déjà, l'abordabilité pèse sur le haut de gamme du marché, la croissance des revenus étant bien inférieure à la hausse des prix : entre mars 2020 et décembre 2021, les salaires ont augmenté de 3.3 % contre une augmentation de 22.6 % de la valeur des logements. La valeur médiane des maisons à Sydney est plus de 17 fois supérieure au salaire médian du pays.

De plus, la dette brute des ménages australiens en pourcentage du revenu disponible avoisine les 200 %. Tout cela a rendu prudents les acheteurs du plus grand marché immobilier du pays. Les prix des maisons dans la ville portuaire ont baissé de 0.2% le mois dernier en plus des pertes de février, mettant fin à une séquence de victoires qui a commencé en octobre 2020.

"Cela a beaucoup à voir avec les discussions sur les taux d'intérêt, et Sydney, parce que c'est un marché si cher, est très sensible aux discussions sur les hausses de taux", a déclaré Nerida Conisbee, économiste en chef de la société immobilière Ray White. La concurrence décroissante aux enchères "reflète le sentiment qui a vraiment changé vers la volonté des gens de payer bien au-dessus du prix de réserve".

Hong Kong

Les prix résidentiels à Hong Kong ont tendance à baisser depuis août sans reprise rapide en vue. Les défis vont de l'effondrement de l'économie et de la hausse des taux d'intérêt au départ continu des habitants et des expatriés frustrés par les tensions politiques et les mesures strictes de distanciation sociale.

Le marché du logement de la ville est apparu imparable l'année dernière, les prix ayant battu un record en août. Les valeurs ont depuis baissé de 7.3%, selon Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG s'attend à ce que les prix baissent cette année en raison de l'exode de la population et des hausses de taux. Goldman Sachs Group Inc. est encore plus pessimiste, prédisant une baisse de 20 % d'ici 2025.

"Les prix des maisons resteront sous pression, du moins à court terme", a déclaré Rosanna Tang, responsable de la recherche pour Hong Kong et la région de la Grande Baie chez Colliers International. "En plus de Covid-19, d'autres incertitudes du marché, notamment les tensions géopolitiques et les risques de taux d'intérêt, retardent également la prise de décision des acheteurs de maison."

Singapour

Après une année record au cours de laquelle les prix ont le plus grimpé en plus d'une décennie, le marché immobilier de Singapour se refroidit en raison des restrictions immobilières et de la hausse des impôts. La croissance des prix des maisons privées neuves a ralenti à 0.4 % au dernier trimestre, tandis que les ventes en mars ont chuté au plus bas en 21 mois.

Les autorités ont introduit des mesures de refroidissement en décembre pour remédier au manque d'accessibilité financière ainsi qu'au risque que les ménages aient du mal à payer leurs hypothèques à des taux plus élevés. En février, le gouvernement a annoncé une augmentation des impôts fonciers destinés aux résidents fortunés, ce qui pourrait inciter certains acheteurs de ce segment à rester sur la touche.

Pourtant, les analystes ont déclaré que les freins pourraient n'être qu'une solution à court terme étant donné qu'il existe une véritable demande parmi les habitants, tels que ceux qui passent à des unités privées à partir de leurs appartements publics ainsi que les milléniaux qui cherchent à vivre seuls.

La hausse des prix à la consommation peut également inciter les acheteurs potentiels à entrer sur le marché le plus tôt possible et à conserver leur pouvoir d'achat, a déclaré Alan Cheong, directeur exécutif de la recherche chez Savills Plc. "L'inflation est l'opioïde qui stimule la demande", a-t-il déclaré.

Shanghai

Les prix résidentiels à Shanghai, l'un des marchés du logement les plus résistants de Chine, ont recommencé à augmenter en décembre après trois mois de baisse, après que les autorités ont pris des mesures pour arrêter un ralentissement causé par une crise de liquidité chez les promoteurs. Maintenant, le rebond est menacé par le verrouillage général du centre financier.

"Nous avons maintenant vu Covid prendre une place plus forte à Shanghai, ce qui pourrait limiter le marché au deuxième trimestre en conséquence", a déclaré Roddy Allan, directeur de la recherche pour l'Asie-Pacifique chez Jones Lang LaSalle.

Pourtant, les perspectives à plus long terme de la ville semblent meilleures, grâce à de faibles stocks et à des réductions de taux d'intérêt. Un ralentissement économique a poussé la Chine en mode d'assouplissement, dans une divergence politique marquée avec les autres grandes économies. La banque centrale a abaissé en janvier un taux directeur pour la première fois en près de deux ans, tandis que les grandes banques ont abaissé les taux hypothécaires et raccourci les délais d'approbation des prêts.

Les ventes de maisons à Shanghai se stabiliseront probablement cette année, rebondissant potentiellement vers la fin de l'année, a déclaré Yang Hongxu, directeur de l'institut de recherche d'E-House China Enterprise Holdings Ltd.