Historiquement, seules les institutions ont pu faire partie de REIT (Real Estate Investment Trust), ce qui sont constitués de sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus dans divers secteurs immobiliers.
Une startup appelée Flocages veut donner aux propriétaires une capacité similaire à détenir des actions d'un portefeuille composé de plusieurs propriétés, et il vient de lever un 26 millions de dollars de financement de série A pour cet effort.
Andreessen Horowitz (a16z) a dirigé le financement, qui comprenait également la participation de 1Sharpe Ventures (dirigée par le cofondateur et président de Roofstock, Gregor Watson) et Human Capital, ainsi que des bailleurs de fonds existants Susa Ventures, Primary Venture Partners et BoxGroup.
Le fondateur Ari Rubin a abandonné l'école de commerce pour poursuivre son concept derrière la startup, qui a été lancée en mai 2021 avec quatre maisons à Denver, Colorado. Son utilisateur type est un propriétaire de maisons unifamiliales de un à quatre logements qui ne veut pas forcément se débarrasser de son investissement mais ne veut plus s'occuper de sa gestion.
"Flock achète la propriété au propriétaire, qui obtient ensuite des parts dans ce partenariat qui possède un tas de maisons", a expliqué Rubin à TechCrunch. "Ils peuvent conserver tous les avantages de posséder un bien immobilier sans aucun des fardeaux tels que le paiement des impôts ou l'entretien."
Une fois que les propriétés entrent dans Flock, la société possède et exploite les actifs. Pendant ce temps, les propriétaires obtiennent alors des parts dans un portefeuille diversifié similaire à un REIT, a déclaré Rubin.
Ainsi, quelqu'un qui possède une maison de 500,000 500,000 $ peut la vendre à Flock et récupérer XNUMX XNUMX $ d'actions dans le fonds. À mesure que le portefeuille prend de la valeur, les actions aussi.
"Ils reçoivent également leur part de tous les revenus locatifs, que nous collectons et retenons une partie pour l'entretien, les taxes foncières et les assurances", a déclaré Rubin. "Ensuite, nous versons le reste dans une distribution."
Certaines personnes décident de réinvestir leur produit tandis que d'autres optent pour des flux de trésorerie, avec la possibilité de racheter des actions au fil du temps.
"La plupart des gens, cependant, veulent les conserver pour toujours, vivre des revenus et les transmettre aux héritiers", a déclaré Rubin. « Il peut donc également servir d'outil de planification successorale. Mais dans tous les cas, ils peuvent mettre leur propriété sur le pilote automatique et vivre de revenus diversifiés.
La société gagne de l'argent en agissant en tant que gestionnaire d'actifs du fonds et en facturant des frais de gestion, qui représentent 1% de la valeur du compte de quelqu'un. Il prétend économiser de l'argent au propriétaire en taxes et autres «frictions» s'il avait vendu la maison traditionnellement.
Aujourd'hui, Flock compte 110 maisons dans son portefeuille à Denver, Austin, Texas et Kansas City. La société prévoit de se lancer à Seattle et sur "une poignée de marchés supplémentaires" cette année.
«Les institutions le font depuis longtemps via un mécanisme appelé échange 721 et il faut une armée d'avocats et de fiscalistes et des feuilles de papier compliquées pour que cela fonctionne. Nous développons une technologie pour rationaliser ce processus », a déclaré Rubin. "Nous prenons quelque chose qui existe depuis plusieurs décennies et utilisons la technologie pour le rendre plus accessible à plus de gens."
La société vise à construire un portefeuille standardisé de maisons, de sorte qu'elle n'inclura pas un manoir de 25 millions de dollars à l'extérieur de Palo Alto, par exemple. Il utilise des modèles d'évaluation tiers pour déterminer la juste valeur marchande d'une maison.
La façon dont cela fonctionne est qu'un propriétaire soumet les informations sur une maison via le site Web de Flock. L'équipe Flock utilise ensuite un système d'évaluation exclusif pour dériver une évaluation globale, puis ajuste le prix final en fonction du montant des réparations et de l'entretien différé trouvés dans la maison. Contrairement à un iBuyer, a déclaré Rubin, la société "ne profite jamais" de la valeur d'une maison.
"Nous nous efforçons de nous assurer que le système est équitable et transparent pour chaque propriétaire qui installe sa maison", a-t-il déclaré.
Mais que se passe-t-il si les maisons perdent de la valeur ? Rubin a déclaré que l'objectif initial était de n'inclure que les maisons ayant un plus grand potentiel de hausse.
"Nous recherchons des maisons qui ajouteront de la valeur aux autres propriétaires et propriétaires qui ont mis des maisons à Flock", a déclaré Rubin. "Nous n'avons aucune idée de ce que le marché va faire à long terme. Peut-être que ça va continuer à monter et à descendre. Mais nous ne prenons que des maisons dont nous sommes convaincus que nous pouvons fonctionner efficacement et offrir de très bons rendements aux propriétaires et de bonnes expériences aux résidents qui y vivent.
Générique de l'illustration: Flocages
Primary Ventures, Susa Ventures et BoxGroup ont co-dirigé le tour de table de 6.5 millions de dollars de Flock en mars dernier, de sorte que ce dernier financement porte son capital total levé à 32.5 millions de dollars. Avec 17 employés, elle a un double siège social à Denver et à San Francisco.
Elle prévoit d'utiliser le capital de cette augmentation pour continuer à développer sa technologie et à embaucher. La société fonctionne avec un modèle d'actifs légers, a déclaré Rubin, en ce sens qu'elle n'a pas besoin d'argent pour acheter des maisons et plutôt utilise l'argent du moment où les gens roulent dans leur capital de leur maison.
L'associé général d'A16z, Alex Rampell, estime que l'un des problèmes liés au fait d'être propriétaire est qu'il peut être très difficile de simplement prendre sa retraite.
"Posséder des actions et des obligations peut vous fournir un revenu passif et une appréciation des actifs, mais être propriétaire signifie que vous devez réparer les toilettes, vous soucier des logements vacants, trouver des locataires et plus encore", a-t-il déclaré. "L'herbe est toujours plus verte de l'autre côté, sauf lorsque vous essayez de profiter de la retraite et que vous avez littéralement besoin d'arroser l'herbe pour trouver un nouveau locataire."
Il a été attiré par la capacité de Flock à permettre à tout propriétaire d'intégrer ses propriétés dans le portefeuille qu'il a créé, tout en offrant à l'ancien propriétaire le même flux de revenus sans conséquences fiscales immédiates.
"Dans le processus, il assemble une machine puissante pour regrouper de nombreuses propriétés, démocratisant l'accès des investisseurs et améliorant les expériences des résidents avec la technologie", a ajouté Rampell.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html