Les politiques fédérales en matière de logement facilitent l'obtention d'un prêt mais ne sont pas propriétaires

La semaine dernière, j'ai témoigné à l'audience du House Financial Services Committee Boom and Bust : Inégalités, accession à la propriété et impacts à long terme du marché du logement en effervescence. Ce n'était pas la première fois que je témoignais...ou écrit– à propos de ces sujets, je n'ai donc pas été le moins du monde surpris du nombre de témoins (et de membres du Congrès) qui veulent jeter encore plus d'argent des autres sur la soi-disant pénurie de logements.

Mais étant donné les commentaires du représentant Ed Perlmutter (D-CO), je veux garder les pendules à l'heure.

Selon Perlmutter (vers la marque 2:55), je ne veux rien faire au sujet de l'offre de logements, et je veux « réduire la demande en m'assurant que les gens n'ont pas d'argent liquide ». Mais c'est une description inexacte de ce que j'ai suggéré.

Je n'ai aucun problème à construire plus de logements, qu'il s'agisse de maisons unifamiliales ou d'appartements. Le problème est que le logement est toujours quelque peu limité par l'offre. Dans de nombreux endroits où les gens veulent vivre, il n'y a tout simplement pas assez de terres pour augmenter sensiblement l'offre.

Une partie de cette rareté est due aux restrictions de zonage étatiques et locales, telles que celles qui empêchent les appartements de grande hauteur d'entrer dans la plupart des quartiers de banlieue. Ces quartiers sont dominés par des maisons unifamiliales, et ils vont le rester. Il ne reste tout simplement plus beaucoup de terrains vacants dans les zones urbaines et suburbaines les plus recherchées, donc même la levée de toutes les restrictions de zonage n'entraînera pas d'énormes changements de si tôt.

Quoi qu'il en soit, il faut du temps pour construire de nouveaux logements, et les gens ne peuvent pas simplement en acheter un chez Walmart. (Oui, il est possible d'acheter un cabanon ou une petite grange chez Home Depot.)

Un autre problème est que les gens doivent généralement payer des dépenses importantes sur de longues périodes de temps, et la capacité à effectuer ces paiements de manière cohérente dépend de toute une série de facteurs économiques et sociaux. Bon nombre de ces facteurs n'ont rien à voir directement avec la politique de financement du logement.

Ainsi, bien que je sois tout à fait favorable à la construction de plus de maisons et d'appartements, la vérité est que le gouvernement fédéral ne peut pas faire grand-chose d'autre que s'abstenir d'aggraver les contraintes d'approvisionnement et de réduire les opportunités économiques. Pourtant, historiquement, c'est exactement est ce que nous faisons politiques fédérales ai fait.

Les politiques fédérales ont systématiquement stimulé la demande en facilitant l'obtention de prêts dans toutes les zones géographiques du pays, avec une tendance à des fonds propres de plus en plus faibles et à des échéances plus longues. Tout ce que cette approche a jamais fait, c'est pousser plus de gens sur le marché pour faire des offres sur la même offre limitée. Et il l'a souvent fait au mépris de la capacité des individus à faire face au risque élevé des prêts hypothécaires à long terme et à faible valeur nette, laissant ainsi les gens avec plus de dettes et des logements moins abordables.

Étonnamment, les décideurs fédéraux restent déterminés à stimuler encore plus la demande en poussant davantage de personnes, en particulier celles à faible revenu, sur le marché avec d'énormes hypothèques.

Le terrain comprend souvent une version de la réduction de l'écart de richesse, car le logement représente une grande partie de la richesse des Américains. Mais si un membre du Congrès proposait d'augmenter la richesse des pauvres en subventionnant les comptes sur marge pour jouer sur les actions, la proposition serait ridiculisée par Capitol Hill. Pourtant, l'équité marchés et prix des maisons ont exposé volatilité similaire— c'est-à-dire un risque financier similaire — pendant des décennies.

Donc, pour clarifier, je ne suis pas en faveur de retirer l'argent des gens.

Je suis cependant favorable à ce qu'ils conservent une plus grande partie de leur argent et décident eux-mêmes du bon moment pour s'endetter. En d'autres termes, je dis qu'il est plus que temps pour le gouvernement fédéral d'arrêter de faciliter l'obtention de prêts hypothécaires à faible capital et à long terme. Cette approche n'atteint manifestement pas les résultats - rendre le logement plus abordable - que de nombreux membres de la commission des services financiers de la Chambre prétendent vouloir.

En fait, cela n'a aucun sens de professer que l'abordabilité est l'objectif principal tout en faisant tout ce qui est connu pour accomplir le contraire. Même le le président de l'Association nationale des courtiers immobiliers concède (voir la marque 2:55:56) que "la demande est beaucoup plus élevée que l'offre en ce moment", donc même le maintien du même niveau de politiques fédérales qui stimulent la demande exercera une pression à la hausse sur les prix.

À long terme, la solution aux prix élevés des logements ne peut pas simplement être d'augmenter l'offre, car la politique fédérale stimulerait encore la demande, ce qui est beaucoup plus facile à faire que d'augmenter l'offre.

Plutôt que de permettre aux décisions d'hébergement des individus d'évoluer avec leur situation économique, la politique fédérale a essentiellement dit aux gens d'oublier ces circonstances et de contracter des prêts plus importants avec moins d'argent pour un acompte. Cette approche échoue souvent pour l'emprunteur - il suffit de demander aux millions de personnes qui ont subi des saisies après la montée de Fannie et Freddie - ainsi que pour tous ceux qui essaient d'épargner pour être plus en sécurité avant de contracter un prêt géant.

Ce qui est si étonnant, c'est le bilan atroce d'exactement les mêmes prescriptions politiques que tous mes homologues auditifs et la plupart des démocrates des services financiers de la Chambre réclament maintenant.

L'administration fédérale du logement de l'ère du New Deal redlining créé et quartiers ségrégués, prolongé les conditions hypothécaires et poussé les acomptes bien en dessous de 20 %. Les GSE ont alors été créés à la fin des années 1960 (comme un gadget budgétaire, pour ce que ça vaut) mais le taux d'accession à la propriété a à peine bougé. La stratégie de Bill Clinton en 1994 consistant à utiliser les GSE pour augmenter le taux en facilitant encore plus l'obtention de prêts hypothécaires à long terme et à faible capital a été un désastre absolu, et le taux de propriété des Noirs a encore baissé après des décennies de ces politiques. De nombreux démocrates veulent même étendre les politiques de logement les plus catastrophiques des années 1900, les logements sociaux et les subventions au loyer.

Outre ces échecs évidents, les politiques fédérales ont évincé les entreprises du secteur privé qui auraient pu aider à construire un système plus durable. Les entreprises privées pourraient, par exemple, offrir des options de prêt et d'assurance plus diversifiées si elles n'étaient pas obligées de concurrencer le gouvernement fédéral. Mais le gouvernement fédéral domine le marché.

Donc, non, je ne veux pas m'assurer que les gens n'ont pas d'argent pour acheter des maisons. Mais je veux que le gouvernement fédéral arrête de prendre l'argent des gens pour financer davantage de programmes fédéraux et plus de prêts qui, en fin de compte, leur enlèvent encore plus d'argent.