Les terres agricoles sont une couverture contre l'inflation. Comment investir.

Les terres agricoles américaines ont affiché un rendement annuel moyen de 11.2 % pour la période de 25 ans qui s'est terminée en mars 2021, selon le groupe consultatif de Green Street, une société d'analyse de l'immobilier commercial. Cela se compare à un gain de 9.6 % pour le

S & P 500
indice dans la même période. Le rendement du S&P 500 est également beaucoup plus variable. Historiquement, sa volatilité a été plus du double de celle des terres agricoles.

Deux tendances orientent actuellement la thèse de l'investissement dans les terres agricoles : la demande mondiale croissante de nourriture et la diminution de l'offre de terres arables. Au cours des 20 dernières années, plus de 11 millions d'acres de terres agricoles américaines ont été perdues au profit du développement. Des facteurs liés au climat, comme la rareté de l'eau, limitent également l'offre de terres arables.

Dans le même temps, la population mondiale devrait dépasser les neuf milliards d'ici 2050 et la productivité agricole devra doubler pour répondre à la demande mondiale attendue.

Phil Huber, directeur des investissements chez Savant Wealth Management, affirme que les terres agricoles offrent des caractéristiques de risque-récompense convaincantes et une diversification du portefeuille. « Historiquement, les terres agricoles ont généré des rendements similaires à ceux des actions. Mais si vous regardez certaines des plus grandes baisses de capital récentes, pendant ces périodes, les terres agricoles ont eu des rendements positifs », dit-il.

La plus grande composante des rendements des terres agricoles a toujours été son rendement, ou les revenus de location que les investisseurs de terres agricoles gérés par des professionnels ont gagnés en louant les terres aux agriculteurs, dit Huber. Ce revenu locatif annuel contribue assez régulièrement aux rendements totaux, même pendant les périodes où les actions sont en difficulté. Le deuxième contributeur le plus important aux rendements est l'appréciation à long terme de la terre elle-même.

Les terres agricoles ont longtemps été le domaine des investisseurs institutionnels. Pendant de nombreuses années, les investisseurs individuels avaient peu d'options pour accéder aux terres agricoles en dehors de l'achat d'un terrain et de la possession de l'acte de propriété, ce qui était peu pratique pour la plupart.

Aujourd'hui, les individus ont une myriade de choix avec des profils de risque variés - des fonds privés et des fiducies de placement immobilier cotées en bourse, ou FPI, qui possèdent des terres agricoles aux fonds négociés en bourse qui possèdent des entreprises agroalimentaires ou détiennent des contrats à terme sur des matières premières agricoles.

Shonda Warner fait partie d'un nombre croissant d'investisseurs attirés par les terres agricoles. Elle a fondé Chess Ag Full Harvest Partners, une société de gestion d'actifs axée sur l'investissement agricole et alimentaire, en 2006, et gère maintenant 130 millions de dollars d'actifs.

L'agriculture offre aux investisseurs des rendements stables, dit Warner, qui peut retracer ses racines dans l'agriculture jusqu'en 1865, quand Abraham Lincoln a signé l'acte de propriété de la ferme familiale de 160 acres dans le comté de Dakota, Neb., dit-elle. De plus, les rendements sont généralement bien corrélés à l'inflation alimentaire, qui atteint des sommets historiques. Les prix ont augmenté à un rythme annuel de 9.1 % en juin, basé sur l'indice des prix à la consommation, le plus grand bond depuis la fin de 1981.

Au cœur de l'Amérique, les prix des terres agricoles augmentent. La valeur moyenne de l'immobilier agricole, y compris la valeur des terres et des bâtiments, a atteint un record de 3,380 2021 $ l'acre en XNUMX, en raison de la hausse des prix des produits de base et des craintes croissantes d'inflation.

Joseph W. Glauber, chercheur principal à l'Institut international de recherche sur les politiques alimentaires et ancien économiste en chef au Département américain de l'agriculture, s'attend à ce que les prix agricoles restent élevés. "Je soupçonne que lorsque nous verrons les chiffres de l'USDA sortir plus tard cet été, il y aura encore une autre forte et forte augmentation de la valeur des terres."

Il y a dix ans, les terres agricoles étaient en plein essor, en grande partie grâce à la flambée des prix des cultures et à l'augmentation de la demande d'éthanol, mais la demande a plafonné de 2014 au début de 2019 en raison d'une offre excédentaire et d'événements mondiaux, notamment la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine. Les choses ont commencé à changer fin 2020, lorsque les prix des matières premières ont commencé à augmenter alors que la Chine accélérait les importations de cultures américaines. L'invasion de l'Ukraine par la Russie, l'un des principaux producteurs et exportateurs agricoles du monde, a encore fait grimper les prix.

Les terres agricoles connaissent des cycles comme les autres classes d'actifs, mais elles sont considérées comme une réserve de valeur en période de turbulence économique. Les agriculteurs « produisent les besoins fondamentaux de la vie : nourriture et fibres », déclare Martin Davies, responsable mondial de Nuveen Natural Capital, la division de gestion des actifs fonciers de l'entreprise. "Donc, peu importe ce qui se passe d'un point de vue économique, vous n'êtes pas corrélé au cycle."

Une autre raison d'envisager d'investir dans les terres agricoles : hausse des taux d'intérêt limitent la capacité d'emprunt des entreprises, elles ont moins d'effet sur les terres agricoles, car le secteur a un faible ratio d'endettement de 14 %.

L'un des défis auxquels sont confrontés les investisseurs individuels désireux de profiter de la flambée des prix est l'accès aux fermes à vendre. Bruce J. Sherrick, professeur Fruin d'économie des terres agricoles et directeur du Centre TIAA pour la recherche sur les terres agricoles à l'Université de l'Illinois, affirme que seulement 1.5 % à 2 % des terres agricoles aux États-Unis sont transférées chaque année "sans lien de dépendance", alors que beaucoup plus est transféré entre les membres de la famille. Le résultat du faible taux de roulement est qu'il peut être difficile de rassembler beaucoup de terres.

C'est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs se tournent vers les FPI cotées en bourse telles que

Terrain de Gladstone

(symbole : LAND) ou

Partenaires Terres Agricoles

(IPF).

Paul Pittman, président-directeur général de Farmland Partners, a grandi dans une famille d'agriculteurs et a commencé à investir dans les terres agricoles au milieu des années 1990. Il a acheté la ferme à côté de la propriété de son grand-père et, au cours des deux décennies suivantes, a construit un important portefeuille personnel qu'il a rendu public en 2014. Le FPI possède plus de 340 fermes. Depuis l'introduction en bourse, Farmland Partners a généré près de 41 % de gains en actions et de dividendes.

Les investisseurs peuvent également acheter des parts d'une ferme par le biais de sociétés telles que AcreTrader, basée à Fayetteville, Ark. Chaque accord a un investissement minimum, et les minimums récents ont varié de 10,000 20,000 $ à XNUMX XNUMX $, selon Carter Malloy, fondateur et PDG. Les investisseurs accrédités gagnent leurs revenus grâce aux distributions de revenus locatifs et à la vente de la propriété sous-jacente.

David Gorder est agriculteur à Grand Forks, ND Lorsqu'il ne s'occupe pas de sa propre terre, où il cultive des cultures telles que le maïs, la betterave à sucre et le blé dur pour l'entreprise de pâtes de sa femme, Gorder gère les fermes AcreTrader et travaille comme courtier foncier avec AcrePro.

« Les agriculteurs sont les meilleurs intendants de la terre », dit-il. "Ils comprennent ce qu'il faut faire de cette terre pour la maintenir productive et continuer à nourrir notre monde."

Les investisseurs peuvent également accéder aux terres agricoles par le biais d'un fonds d'actifs immobiliers, tel que

Versus Capital Actifs réels
(VCRRX), géré par Versus Capital, basé à Denver.

Les gestionnaires construisent un portefeuille diversifié de terres cultivées avec différents types de cultures. Le fonds a généré un rendement de 10.9 % sur la période de 12 mois précédant le 31 mars 2022 et un rendement annualisé de 6.3 % sur la période de trois ans.

Les ETF ne peuvent pas posséder directement des terres agricoles, mais peuvent détenir des participations dans les entreprises agroalimentaires qui cultivent la terre. Aniket Ullal, responsable des données et de l'analyse des ETF chez CFRA Research, affirme que les ETF d'actions sur le thème de l'agro-industrie ont surperformé le marché des actions au sens large cette année.

La

VanEck Agroalimentaire
ETF (MOO), le plus grand ETF d'actions sur le thème de l'agro-industrie avec 1.5 milliard de dollars d'actifs, n'a baissé que de 6 % cette année par rapport au

SPDR S&P 500
ETF (SPY), qui a perdu 15.6%. Les avoirs les plus importants du fonds VanEck comprennent

Zoeti

(ZTS) et

Deere

(DANS).

Les ETF agricoles basés sur des contrats à terme ont fait encore mieux, car ils offrent une exposition plus directe aux prix des matières premières. Le plus grand fonds,

Invesco DB Agriculture
(DBA), est en hausse de 1% cette année.

Blé Teucrium
(WEAT) a gagné 11 %, en partie à cause du conflit en Ukraine.

Quelle que soit la manière dont un investisseur choisit d'investir dans les terres agricoles, la classe d'actifs doit être considérée comme une opportunité d'achat et de conservation pour tirer parti des tendances à long terme : inflation, demande alimentaire mondiale, et la rareté des terres.

Écrire à Lauren Foster à [email protected]