Le loyer baisse-t-il pendant une récession ? Ce à quoi les locataires et les investisseurs immobiliers peuvent s'attendre

Faits marquants

• Ce n'est pas parce qu'il y a une récession que les prix des loyers baissent nécessairement. En fait, lors de la récession de 2008, c'était exactement le contraire.
• Sur le marché locatif actuel, nous avons vu le taux d'augmentation des prix de location baisser, mais cela ne se traduit par une baisse des prix de location que si vous êtes dans certains marchés.
• Si vous êtes un investisseur immobilier, vous savez probablement qu'il ne faut pas s'attendre à une hausse perpétuelle des prix des loyers. Ce ralentissement aurait dû être anticipé.

La pandémie a fait des ravages sur les marchés locatifs américains. Des fermetures d'entreprises qui empêchaient les locataires de gagner un revenu aux moratoires sur les expulsions en passant par les migrations massives qui accompagnaient les opportunités de travail à distance, rien ne ressemble à ce qu'il était en février 2020.

Il y a des indications que nous assistons à une diminution du taux de hausse des prix pour les locataires au cours des derniers mois, mais cela ne se traduit pas nécessairement par une baisse des loyers.

Bien qu'il n'y ait pas autant d'indications que nous vivons une récession, selon votre tranche de revenu, cela peut sembler être le cas. Cependant, que nous soyons ou non en récession n'a pas d'importance, car les récessions ne signifient pas nécessairement que les prix des loyers baissent.

Le loyer est une source d'inflation collante

La hausse des loyers fait partie de ce qui a incité le La Fed va commencer à augmenter ses taux d'intérêt. Lorsque nous commençons à voir des augmentations de loyer importantes, cela s'appelle une « inflation persistante ». Une inflation persistante se produit lorsque les prix augmentent sur les dépenses qui subissent des changements de prix dans des cycles de 4.3 mois ou plus.

Cela signifie qu'il faut plus de temps pour que le loyer diminue une fois qu'il a augmenté. Il est plus courant de voir les prix se stabiliser pendant un certain temps plutôt que de voir les prix baisser en termes de dollars réels.

Les coûts de location ont augmenté de 23.5 % entre octobre 2019 et octobre 2022, ce qui annule tout gain que les travailleurs auraient pu réaliser en termes de croissance des salaires pendant la pandémie. Les chances que le loyer baisse suffisamment pour compenser cette augmentation historique sont faibles.

Le loyer baisse-t-il pendant une récession ?

Il est rare que les prix des loyers baissent d'une manière significative pour le locataire. Lorsque nous examinons les prix des loyers entre 1940 et 2000, nous constatons une légère diminution entre 1940 et 1950 du loyer brut médian à l'échelle nationale. Puis, il y a eu des augmentations dans les décennies suivantes.

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Ces données sont spécifiques à chaque marché. Selon votre emplacement, les choses peuvent changer. Par exemple, dans des États comme la Californie, Hawaï et le Maryland, les prix des loyers ont connu une baisse en dollars réels entre 1990 et 2000.

Il y a eu pas mal de récessions entre 1940 et 2000, mais on peut aussi regarder 2008 pour évaluer le prix des loyers en période de récession. Entre 2007 et 2011, les pires années de la Récession de 2008, les prix de location ont augmenté.

Les choses ne se sont pas améliorées après la Grande Récession. Selon le Government Accountability Office (GAO), entre 2007 et 2017, trois millions de ménages supplémentaires ont commencé à consacrer plus de 30 % de leurs revenus au loyer. La moitié d'entre eux consacrent plus de 50 % de leurs revenus au loyer.

En fin de compte, aucune règle absolue ne dit que le loyer doit baisser pendant une récession.

Le loyer a-t-il baissé ces derniers mois ?

Les augmentations de loyer tout au long de la pandémie ont été historiques. À mesure que les gens déménageaient, la demande dans certaines villes et villes en plein essor à bulles a éclaté. L'inflation et un marché du logement incontrôlable ont fait grimper les prix dans tout le pays, mais les migrations associées aux options de travail à distance ont rendu les hausses de prix plus spectaculaires à certains endroits.

À partir de la fin de l'été 2022, le taux d'augmentation des prix a diminué d'un mois à l'autre. Certaines de ces baisses pourraient être attribuables à des variations saisonnières de la demande et des prix, mais c'est la première fois que le taux d'augmentation ralentit depuis le début de la reprise.

Les choses ne semblent pas si chaudes lorsque nous effectuons un zoom arrière sur les prix d'une année sur l'autre. En novembre 2022, les prix avaient augmenté de 7.4 % à l'échelle nationale par rapport à novembre 2021. Au début de 2022, ces augmentations d'une année sur l'autre étaient à deux chiffres, il est donc bon qu'elles ne soient plus aussi intenses.

Néanmoins, cela ne se traduit pas nécessairement par une baisse des prix pour les locataires.

Dans certaines régions, le taux de diminution a été suffisamment important pour entraîner de petites réductions du prix de la location. Cela se produit principalement dans les villes en plein essor de la bulle, où l'économie locale n'a pas pu soutenir les augmentations pendant la période de forte demande des migrations pandémiques.

Les loyers vont-ils baisser en 2023 ?

Une grande partie de ce qui se passe sur le marché du logement est régionale. Alors que certaines régions peuvent voir des baisses en dollars réels des prix des loyers, l'image globale penche vers un état de stabilisation où les loyers cessent d'augmenter à des taux alarmants mais ne diminuent pas nécessairement.

Une partie de la raison pour laquelle la stabilisation peut se produire est que les constructeurs se sont concentrés sur les propriétés multifamiliales. Pour les locataires désireux de vivre dans des appartements plutôt que dans des maisons unifamiliales, l'inventaire dans certaines régions augmente l'offre pour répondre à la demande.

Une autre raison pour laquelle les choses peuvent ralentir est que les gens ne bougent pas autant. Moins de gens ont été acheter des maisons depuis que la Fed a commencé à relever les taux en mars 2022, moins de personnes quittent le marché locatif. Cela a contribué à la demande ces derniers mois, faisant grimper les prix des loyers.

Dans cet environnement, les locataires sont moins susceptibles de déménager. S'ils ont obtenu un contrat de location plus tôt dans la pandémie, le taux qu'ils paient actuellement est probablement bien inférieur à tout ce qu'ils pourraient trouver maintenant.

Cela dit, si vous avez obtenu un nouveau contrat de location au cours de la dernière année et que les prix ont considérablement diminué, cela peut vous inciter à trouver un logement moins cher une fois que les nouvelles locations ont baissé en termes de dollars réels.

Que signifie la baisse des loyers pour les investisseurs immobiliers ?

Si les loyers devaient diminuer en termes de dollars réels, les pertes ne seraient probablement pas aussi importantes que les gains réalisés au cours des dernières années. Bien que cela puisse ressembler à une perte à court terme, vous gagnez probablement encore plus d'argent que vous n'auriez en 2020. Cela est probablement vrai pour ceux qui ont acheté leurs investissements immobiliers avant la pandémie.

Si vous envisagez de vous lancer dans le jeu immobilier, la baisse des loyers devrait être prise en compte dans votre équation lors de l'achat d'une maison ou d'un immeuble à logements multiples. Mais, leur taux de diminution potentiel n'est pas susceptible d'éliminer la rentabilité d'une propriété convenable à long terme.

Cela dit, le taux de diminution affectera les différents marchés de manière disproportionnée. Vous voudrez garder un œil particulièrement attentif sur les choses si vous avez des propriétés dans des endroits qui ont connu d'énormes fluctuations de la demande au cours des deux premières années et plus de la pandémie.

Avoir un portefeuille bien diversifié est particulièrement important lorsqu'un de vos actifs peut ralentir ou chuter en termes de rentabilité. Vous pouvez consulter Q.ai Kits d'investissement qui couvrent de nombreux secteurs pour renforcer la résilience de votre portefeuille. Q.ai offre une option très unique appelée Protection de portefeuille qui protège vos gains et réduit vos pertes, quel que soit le secteur dans lequel vous investissez.

Conclusion

Le Bureau national de la recherche économique (NBER) n'a pas encore déclaré de récession. Que nous traversions ou non une récession, nous traversons certainement une période économique particulière.

Peu importe s'il s'agit d'une récession, car ce type de ralentissement ne signifie pas nécessairement une baisse des prix des loyers. Les circonstances économiques entourant chaque récession diffèrent, ce qui signifie que le résultat variera.

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