Accident, accident de train ou apocalypse ?

De terribles avertissements concernant l'immobilier commercial apparaissent presque quotidiennement ces jours-ci. Alors que les marchés des bureaux sont stressés en raison de l'augmentation du travail à domicile, certains professionnels de l'immobilier voient un marché de plus en plus bifurqué, divisé « en nantis et en démunis ». Les investisseurs, les locataires et les villes, en particulier ceux dont les bâtiments sont anciens et en déclin, devront porter une attention particulière au cours des prochains mois pour voir où ils se situent et à quel point les choses pourraient mal tourner.

Les évaluations négatives dramatiques de l'immobilier commercial sont faciles à trouver. La Norme de San Francisco prévoit un «crash immobilier commercial épique» qui menace cette ville, la comparant à un train qui approche avec «la ville, son budget et sa capacité à fournir des services liés aux voies». Ne pas être en reste, Bloomberg tweeté "Le travail à distance tue le marché immobilier commercial de Manhattan" avec des problèmes similaires qui s'étendent à d'autres villes.

Mais même ce langage pâlit face à ce que Le professeur de la NYU Arpit Gupta et ses collègues disent, prédisant une «apocalypse de l'immobilier de bureau». En utilisant les données de la ville de New York, ils estiment « une baisse de 45 % de la valeur des bureaux en 2020 et de 39 % à plus long terme, cette dernière représentant une déduction de valeur de 453 milliards de dollars », ce qui pourrait plonger la ville dans une « boucle catastrophique fiscale ». Des dommages similaires pourraient toucher d'autres villes, et par extension l'économie nationale.

Comment alors donner un sens à d'autres données mauvaises, mais pas apocalyptiques ? CommercialEdge Le «Rapport du bureau national» mensuel de septembre a révélé des taux moyens d'inscription des bureaux stagnants, 38.70 $ par pied carré, «en baisse de 0.1% d'une année sur l'autre». Mauvais, mais pas apocalyptique. Et comme J'ai récemment noté, certaines villes, en particulier dans la Sunbelt ou celles qui ont de fortes industries des sciences de la vie, connaissent de solides marchés locatifs.

Que nous disent les autres données ? Moody documenté que les titres adossés à des hypothèques commerciales ont connu « une énorme augmentation des taux de défaillance élevés » au deuxième trimestre de 2020, juste au moment où la pandémie a frappé. Mais les banques, les investisseurs en assurance-vie et d'autres ont restructuré les prêts et offert une abstention, réduisant leurs taux d'impayés. Cette stratégie sera plus difficile à suivre si de nouvelles pressions s'exercent sur le marché des bureaux, en particulier avec la hausse des taux d'intérêt de la Fed, ce qui rend les emprunts plus coûteux à tous les niveaux.

Jusqu'à présent, au moins les banques commerciales semblent maintenant maîtriser leurs prêts immobiliers. Leurs taux d'imputation et d'impayés ont atteint 0.07 % au deuxième trimestre 2020, au plus fort de la pandémie. Mais au cours des deux premiers trimestres de 2022, le La Fed publie ces taux à zéro, pas un signal de baisse spectaculaire de la qualité des prêts.

Et même les mauvais chiffres de 2020 n'avaient rien à voir avec la crise financière de 2008. Entre 2009 et 2010, les prêts en souffrance des banques commerciales ont dépassé 2 % pendant sept trimestres consécutifs. Une réglementation plus stricte a depuis permis de contrôler les prêts bancaires lâches, donc heureusement, nous n'avons aucun signe que les défaillances des prêts commerciaux tirent vers le bas l'ensemble de l'économie.

Aller derrière les chiffres agrégés montre des signes positifs dans l'immobilier commercial. Au cours de la dernière année, des villes de la Sunbelt comme Charlotte et Austin, ou des villes avec des concentrations de sciences de la vie comme Boston, ont vu leurs loyers augmenter à deux chiffres. GoogleGOOG
et d'autres entreprises technologiques louent de grandes quantités d'espace dans des villes comme New York ainsi que Chicago.

Le plus grand risque dans l'immobilier commercial est l'espace de bureau plus ancien et moins souhaitable. Le montant de cela dans n'importe quelle ville est essentiel pour évaluer son risque global. Une table ronde de magazines de PÈRE, qui suit l'investissement immobilier de capital-investissement, a trouvé un marché "très difficile" mais incertain, avec des risques allant de l'inflation des coûts de construction et de financement à une récession imminente.

Les experts de PERE voient un marché « bifurqué », avec des bâtiments plus modernes (en particulier ceux qui sont conformes à l'ESG) et certaines villes en bonne position pour traverser la crise. Les investisseurs PERE voient une « nouvelle normalité » avec moins d'occupation de bureaux à temps plein, mais avec des bureaux toujours confrontés à une demande globale « inconnue » de la part des clients.

Mais ce sont les opinions des investisseurs immobiliers, qui pourraient être (comme on dit dans la rue), "parler leur livre" et donner une tournure positive aux chiffres. En revanche, considérez le analyse "apocalypse" de NYU et Columbia les professeurs. En combinant les données du travail à domicile avec les informations financières des fiducies de placement immobilier (FPI) et d'autres informations financières, ils prédisent «des évaluations de bureaux à long terme inférieures de 39.18% aux niveaux d'avant la pandémie» avec «un stock de bureaux de qualité inférieure… un plus largement bloqué actif."

S'ils ont raison, les villes – et l'économie – seront malmenées. Bien que certains bâtiments plus anciens puissent être convertis en logements, ce n'est pas un processus facile ou immédiat. L'effondrement des valeurs immobilières pourrait entraîner des problèmes fiscaux importants pour de nombreuses villes, entraînant des coupes dans les services sociaux, l'éducation, la santé publique et d'autres fonctions gouvernementales essentielles. Nous ne sommes pas encore dans une apocalypse, mais nous devons tous garder un œil sur cette possibilité.