Une récession immobilière pourrait-elle se profiler à l'horizon ?

Points clés

• Une multitude de rapports sur le logement cette semaine ont renforcé les spéculations selon lesquelles une légère récession du marché du logement pourrait se profiler à l'horizon
• Les données de la NAHB montrent que la confiance des constructeurs dans le segment des maisons unifamiliales neuves a chuté de 8 points en octobre
• Le département du recensement a signalé que, bien que les permis de construire aient augmenté en août, les mises en chantier de nouveaux logements ont chuté d'un mois sur l'autre (MOM) et d'une année sur l'autre (YOY)
• La National Association of Realtors a annoncé que les ventes de maisons existantes et les prix médians des logements avaient chuté en septembre
• Pourtant, de nombreux experts s'accordent à dire qu'un véritable krach est peu probable en raison de la résilience sans précédent des consommateurs et de la lenteur du déclin

Les prix des logements et les nouvelles constructions sont en baisse. Taux hypothécaires sont à la hausse. Et la spéculation d'une récession du marché du logement continue de se propager parmi les acheteurs et les investisseurs immobiliers. Pour certains, une plongée soudaine et brutale est plus probable ; d'autres voient une régression plus lente et plus douce au cours de la prochaine année.

Quoi qu'il en soit, une série de rapports récents sur le logement ont jeté de l'huile sur le feu proverbial.

Nouveaux rapports sur le logement cette semaine

Peut-être que le plus grand rapport sur le logement cette semaine est venu avec l'aimable autorisation du Association nationale des constructeurs d'habitations (NAHB) et l'indice du marché du logement Wells Fargo.

L'IHM NAHB/Wells Fargo évalue la perception des constructeurs quant aux attentes en matière de vente de maisons unifamiliales sur une échelle allant de « bonne » à « mauvaise ». Les mesures des composants alimentent un indice désaisonnalisé où les scores supérieurs à 50 suggèrent que la plupart des constructeurs considèrent les conditions comme « bonnes ».

Pour octobre, le rapport sur le logement a révélé que la confiance des constructeurs pour la construction de nouvelles maisons unifamiliales a chuté de 8 points. Actuellement, cette mesure de confiance des constructeurs se situe autour de 38. C'est la moitié de son niveau il y a six mois et, à part un bref sursaut pendant la pandémie, le plus bas depuis août 2012.

Pour chaque composant :

• Les conditions de vente actuelles sont tombées à 45, soit une perte de 9 points
• Les prévisions de ventes sur six mois sont tombées à 35, soit une baisse de 11 points
• Le trafic des acheteurs potentiels a chuté à 25, marquant une baisse de 6 points

Selon le président de la NAHB, Jerry Konter, la demande a été affaiblie par les taux hypothécaires élevés qui ont créé une situation jugée "malsaine et insoutenable".

Mais ce n'est pas le seul rapport sur le logement publié cette semaine.

Données du Bureau du recensement

Cette semaine, le Bureau du recensement et le Département américain du logement et du développement urbain ont publié des données sur la nouvelle construction résidentielle de septembre. Selon le rapport logement:

• Les permis de construire ont augmenté de 1.4 % MOM, mais ont diminué de 3.2 % en glissement annuel
• Les mises en chantier de logements privés ont chuté de 8.1 % MOM et de 7.7 % YOY
• Les achèvements de logements privés ont augmenté de 6.1 % MOM et de 15.7 % YOY
• Les mises en chantier de maisons unifamiliales ont chuté de 4.7 % MOM
• Les achèvements de logements unifamiliaux ont augmenté de 3.2 % MOM

Ensemble, ces données brossent un tableau d'un marché de la construction en déclin.

Alors que de nouveaux projets ont été lancés à un rythme plus élevé l'année dernière, maintenant, plus sont achevés que recommencés. (En d'autres termes, le marché du logement est déjà bien engagé tendance à la baisse.)

Données de l'Association nationale des agents immobiliers

Cette semaine également, la National Association of Realtors (NAR) a annoncé que les ventes de maisons existantes aux États-Unis avaient chuté de 1.5 % pour atteindre 4.71 millions en septembre.

Bien que la baisse soit conforme aux attentes des économistes, elle représente toujours la huitième baisse mensuelle consécutive. C'est également la première fois que les ventes de logements existants chutent autant de mois de suite depuis 2007.

Au total, les ventes totales de maisons ont baissé de 23.8 % en glissement annuel, le nombre de maisons sur le marché ayant diminué de 2.3 % pour atteindre 1.25 million d'unités.

Pendant ce temps, le prix médian des maisons existantes est passé de 389,500 384,800 $ à 400,000 2023 $ MOM, après avoir dépassé XNUMX XNUMX $ pour la première fois ce printemps. Les données du NAR suggèrent que la baisse des prix médians pourrait se poursuivre jusqu'au début de XNUMX, voire au-delà.

Comme l'a résumé si succinctement l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun : "Le marché est clairement en train de tourner".

Estimations d'experts : le marché pourrait chuter jusqu'à 20 %

Selon l'économiste en chef de Pantheon Macro, Ian Shepherdson, les données de la NAHB sont un signe "désastreux" que tout bond signalé dans les ventes de maisons neuves était "plus de bruit" que les signes d'un redressement potentiel de l'immobilier. En particulier, Shepherdson prédit que les nouvelles constructions et les ventes de maisons continueront de chuter, faisant des ravages sur la valeur des maisons.

"Ce n'est pas le sol", a déclaré Shepherdson. "La flambée des taux hypothécaires à près de 7% au cours des dernières semaines a déclenché une nouvelle baisse de la demande de prêts hypothécaires, et nous nous attendons à ce que les ventes de maisons continuent de baisser jusqu'au début de l'année prochaine."

Selon Shepherdson, les prix doivent "baisser considérablement" pour rétablir l'équilibre du marché du logement. Et comme la courbe de l'offre de logements n'est pas encore plate, la chute de la demande ouvrira la voie à prix plus bas. Au total, Shepherdson s'attend à "une baisse de 15 à 20% au cours de l'année prochaine" avant de toucher le fond.

Principaux enseignements de ces rapports sur le logement

D'autres données – en particulier des taux hypothécaires plus élevés – appuient la théorie selon laquelle le prix du logement baisse continuera pendant des mois encore. Pour certains, les données récentes des rapports sur le logement suggèrent une récession potentielle du marché du logement.

Déjà, les maisons ont commencé à rester plus longtemps sur le marché, passant de 16 à 19 jours. Avant la pandémie, le temps moyen sur le marché pour la plupart des maisons était d'un mois. De plus, les transactions entièrement en espèces restent stables autour de 22%, car les acheteurs de maison évitent les taux hypothécaires exorbitants – et en hausse. Depuis mars 2022, la banque centrale américaine a relevé les taux d'intérêt de près de zéro à 3-3.25 %, tandis que le taux des fonds fédéraux devrait maintenant terminer l'année autour de 4.25-4.75 %.

Pourtant, ces facteurs ont travaillé ensemble pour commencer à faire baisser la demande, ce qui devrait entraîner des baisses de prix à plus long terme. Ils brossent un vaste tableau de la hausse des taux d'intérêt, des goulots d'étranglement matériels et des prix élevés des maisons qui affaiblissent continuellement la demande.

L'économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz, a noté: "Compte tenu des attentes de taux d'intérêt élevés en raison des actions de la Réserve fédérale, 2023 devrait voir de nouvelles baisses de construction unifamiliale alors que la contraction du logement se poursuit…. Le taux d'accession à la propriété diminuera au cours des prochains trimestres, car les taux d'intérêt plus élevés et les coûts de construction toujours élevés continuent d'évincer un grand nombre d'acheteurs potentiels. »

Approchons-nous d'une récession du marché immobilier ?

La dernière fois que le marché du logement a été aussi frénétique s'est produite entre 2005 et 2007, ce qui a finalement conduit à l'effondrement de la bulle immobilière de 2008. Maintenant que le boom immobilier est menacé par la flambée des taux hypothécaires, la baisse de l'offre ainsi que demande, il est raisonnable de se demander : nous dirigeons-nous vers une autre récession du marché de l'habitation ?

Malgré des baisses continues après une année de hausses de prix record et de taux hypothécaires au plus bas, il semble qu'une grave récession du marché de l'habitation soit peu probable. Au contraire, les économistes du logement pensent généralement que toute correction sera probablement modeste. (En d'autres termes, il est peu probable que nous connaissions une autre bulle immobilière semblable à la Grande Récession.)

Une différence évidente entre maintenant et alors est la résilience économique surprenante dont la plupart des consommateurs ont fait preuve tout au long de la pandémie. Des réglementations de prêt plus strictes – dont beaucoup résultent de la Grande Récession elle-même – jouent également un rôle. De nos jours, l'acheteur moyen d'un prêt hypothécaire réclame plus de fonds propres et une cote de crédit de départ plus élevée.

De plus, les entreprises de construction méfiantes ont modéré les nouvelles constructions pour s'assurer qu'elles ne dépassent pas l'offre. Malheureusement, il semble également que ce fait ait continué à soutenir les prix tout en supprimant le décompte des stocks afin que ni la demande ni les prix ne puissent chuter de manière organique.

Au contraire, la baisse de la demande est largement attribuée aux prix astronomiques et hausse des taux hypothécaires. Ainsi, bien qu'il soit peu probable que nous assistions à une récession catastrophique du marché du logement, une libération lente et fuyante - comme celle de l'air sortant d'un ballon - n'est pas improbable.

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Alors que la hausse des prix des maisons s'est avérée précieuse pour les investisseurs immobiliers tout au long de la pandémie, la baisse des prix et la baisse de la demande pourraient semer le trouble à l'avenir. Sans oublier que les investisseurs sont aussi consommateurs - ce qui signifie que les taux d'inflation et les taux d'intérêt plus élevés nuisent non seulement à votre portefeuille, mais également à votre portefeuille.

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