Le trajet en train de 120 km entre les villes de Luoyang et Zhengzhou est une vitrine du malaise économique et des rêves brisés. De la fenêtre, des tours résidentielles interminables et à moitié construites se succèdent pendant la durée du trajet d'une heure. De nombreux bâtiments semblent presque terminés; certains sont terminés et sont devenus des maisons pour des familles. Mais beaucoup d'autres sont des squelettes vides où la construction a cessé depuis longtemps. Les promoteurs sont à court d'argent et ne peuvent plus payer les travailleurs et acheter des matériaux. Les projets sont au point mort. Les familles ne retrouveront jamais leurs maisons.
Le trajet en train à travers le cœur de la Chine contribue à expliquer l'une des plus grandes crises du pays de mémoire récente : la perte de confiance du public dans le modèle économique du gouvernement. Pendant des décennies, l'industrie immobilière a été le symbole de l'essor irrésistible de la Chine. Les entrepreneurs privés ont fait fortune. Les gens moyens ont vu leur valeur nette monter en flèche alors que la valeur des maisons a triplé. Les gouvernements locaux ont rempli leurs coffres en vendant de vastes étendues de terres aux promoteurs. Un étonnant 70% de la richesse des ménages chinois est désormais liée à l'immobilier.
Saper la confiance dans ce modèle, c'est ébranler les fondements du miracle de la croissance chinoise. Avec les fermetures radicales de Covid-19 et la répression des entrepreneurs privés, cela se produit sur de nombreux fronts. Mais cela n'est nulle part plus clair que dans le secteur immobilier, qui représente environ 25 % du PIB. Les mises en chantier de nouveaux projets ont chuté de 45 % en juillet par rapport à il y a un an, les ventes de logements de 33 % et l'investissement immobilier de 12 %. Les effets se répercutent sur l'économie, touchant aussi bien les fabricants de meubles que les sidérurgistes. Le coup porté à la confiance intervient à un moment critique pour Xi Jinping, le dirigeant chinois, qui se verra probablement accorder un troisième mandat lors d'un congrès du parti en octobre.
Rétablir la confiance dans le système est crucial pour M. Xi et le Parti communiste. Pourtant, la réponse du gouvernement a été inhabituellement décousue et lente, les responsables semblant intimidés par la complexité de la situation. Pour restaurer la confiance dans le marché du logement, le public doit voir les projets bloqués achevés et les prix augmenter. Pendant ce temps, les entreprises de construction et leurs travailleurs doivent être remboursés, et les investisseurs locaux et étrangers doivent être remboursés sur leurs produits à revenu fixe. Et tout cela doit être fait sans regonfler la bulle de la dette insoutenable qu'est devenu le marché immobilier.
Lignes dans le sable
La crise du logement a deux causes immédiates. Le premier est une répression gouvernementale contre les excès de l'industrie immobilière. Depuis août 2020, les autorités ont limité les ratios passifs/actifs, dette nette/fonds propres et liquidités/dette à court terme des promoteurs, dans le cadre d'une politique connue sous le nom de "trois lignes rouges". Cela a contraint de nombreuses personnes à cesser d'emprunter de manière insoutenable et à vendre des actifs, limitant considérablement leur capacité à continuer à construire et à vendre de nouveaux projets.
La politique zéro covid de la Chine est un second coup dur. Le gouvernement central a forcé des dizaines de villes à enfermer les habitants chez eux pendant des jours, voire des semaines, lorsque des cas de covid sont découverts. Au moment d'écrire ces lignes, les mégapoles de Chengdu et de Shenzhen sont totalement ou partiellement verrouillées. Les fermetures ont empêché les gens de visiter les maisons et de faire des achats. Ils ont également eu un impact sur la psyché des consommateurs. Les entrepreneurs craignent la fermeture soudaine de leurs entreprises. Les employés craignent d'être licenciés. Ce genre d'appréhension n'encourage pas l'achat d'une maison.
Le résultat est un craquement. Les promoteurs chinois dépendent fortement de la vente de maisons bien avant leur construction, afin de générer des liquidités. L'année dernière, ils ont pré-vendu 90% des maisons. Mais sans accès aux obligations et aux prêts, alors que les banques réduisent leur exposition au secteur immobilier, et avec la baisse des nouvelles ventes, la nature de type Ponzi du marché immobilier est devenue pleinement visible.
Evergrande, le développeur le plus endetté au monde, a fait défaut en décembre. Un effort de restructuration de ses dettes offshore, conçu comme un modèle à suivre, a raté une échéance fin juillet. Au moins 28 autres sociétés immobilières ont manqué des paiements aux investisseurs ou se sont restructurées. La négociation des actions de 30 développeurs cotés à Hong Kong, constituant 10% du marché en termes de ventes, a été gelée, selon Gavekal, une société de recherche. Début août, la moitié des développeurs chinois cotés en bourse s'échangeaient à un ratio cours/bénéfices inférieur à 0.5, le niveau auquel Evergrande s'échangeait quatre mois avant sa défaillance, note Song Houze de MacroPolo, un groupe de réflexion de Chicago.
Les entreprises qui, il y a quelques mois à peine, étaient considérées comme des valeurs sûres sont maintenant en difficulté. Prenez Country Garden, le plus grand développeur chinois en termes de ventes. Plus tôt cette année, la plupart des analystes ont ignoré les inquiétudes selon lesquelles il serait sous pression. Les investisseurs ont continué à acheter ses obligations. Mais le 30 août, Country Garden a révélé que les bénéfices du premier semestre avaient chuté de près de 100 %. Le marché immobilier a "glissé rapidement dans une grave dépression", a-t-il noté dans ses résultats. La pression sur Country Garden indique que les problèmes ne sont plus spécifiques à certains développeurs. Toute l'industrie est menacée.
Les acheteurs potentiels ont abandonné le marché. Mais ce qui est beaucoup plus inquiétant, ce sont les millions de personnes qui attendent, souvent pendant des années, un logement qu'elles ont déjà payé. Seulement 60 % des logements prévendus entre 2013 et 2020 ont été livrés.
M. Liu, qui a demandé à être désigné par son nom de famille, a acheté un appartement à Zhengzhou en 2014, versant un acompte initial de 250,000 40,000 yuans (2017 XNUMX dollars). La maison devait être achevée en XNUMX. Mais ce jour n'est jamais venu. Au lieu de cela, il a loué un appartement, avant d'en acheter un autre dans un vieil immeuble sans ascenseur. Ce n'est pas vraiment la vie qu'il s'imaginait. M. Liu n'a jamais commencé à payer son hypothèque et a engagé des discussions interminables avec le promoteur immobilier pour récupérer son acompte. « Ça ne sert à rien », dit-il.
Les analystes sont conscients de ces problèmes depuis des années, mais pensaient que les autorités chinoises ne permettraient pas aux acheteurs lésés de protester. Un rapport publié il y a deux ans par pwc, un cabinet comptable, notait que même lorsque la construction de projets immobiliers stagne, "les centaines ou les milliers de ménages non coordonnés ont normalement peu de capacité à influencer les choses".
Ce calcul a été renversé. Un petit mais influent mouvement de collecte et de publication de données sur le refus de payer les hypothèques a pris les autorités par surprise. Le 12 juillet, des volontaires anonymes ont commencé à partager des données sur les boycotts hypothécaires sur les réseaux sociaux. Jusqu'à présent, environ 350 ont été identifiés; les analystes pensent qu'il s'agit probablement d'une fraction du nombre réel. Les censeurs de l'État ont fait de leur mieux pour supprimer les références aux informations explosives, mais la connaissance des manifestations semble néanmoins s'être propagée. Ce faisant, d'autres seront persuadés de retarder les achats ou d'arrêter les versements hypothécaires.
Les investisseurs et les acheteurs potentiels regardent maintenant avec inquiétude la réponse de l'État, aux niveaux central et local. Pendant plus d'une décennie, les villes chinoises ont utilisé une longue liste de règles et d'incitations pour ajuster les marchés immobiliers locaux, généralement pour réduire la spéculation et freiner les hausses rapides des prix. Celles-ci comprenaient le contrôle de l'accès aux hypothèques, ainsi que des limites sur qui peut acheter des maisons et combien ils peuvent en acheter.
Les villes assouplissent désormais ces règles. Entre mai et juillet, les gouvernements municipaux ont annoncé 304 mesures individuelles pour restaurer la confiance, selon la cicc, une banque d'investissement chinoise. Zhengzhou, au centre des protestations contre les prêts hypothécaires, a été l'un des premiers à agir. En mars, il a annoncé 18 actions dans l'espoir de stimuler la demande. Celles-ci comprenaient des mesures visant à faciliter l'obtention de prêts hypothécaires et à permettre aux familles avec des membres âgés d'acheter des appartements si elles déménagent en ville.
Ces signaux aux acheteurs ont attiré beaucoup d'attention, non pas parce qu'ils ont ravivé la demande, mais parce qu'ils semblent contredire la politique du gouvernement central. Dans une vidéo largement diffusée sur les réseaux sociaux chinois en août, un chef local du Parti communiste de la province du Hunan a été vu appelant les gens à acheter autant de maisons que possible : « En avez-vous acheté une troisième ? Alors achetez-en un quatrième. Le message se heurte à celui de M. Xi lui-même, qui a averti que "les maisons sont faites pour y vivre" et certainement pas pour des investissements spéculatifs.
Les gouvernements locaux ont également été encouragés par les régulateurs et les responsables à créer des fonds de sauvetage pour investir dans des projets de logement inachevés et, éventuellement, pour aider à livrer des maisons aux acheteurs frustrés. Zhengzhou a alloué 80 milliards de yuans (12 milliards de dollars) à la cause. On pense que les fonds locaux seront mieux adaptés aux conditions sur le terrain.
Zhengzhou expérimente peut-être le plan local le plus agressif à ce jour. Le gouvernement de la ville a émis une directive aux promoteurs qui stipule que toutes les constructions bloquées doivent redémarrer d'ici le 6 octobre. Les entreprises insolvables qui ne peuvent pas le faire doivent déposer une demande de restructuration afin d'apporter de nouveaux investissements, et également rembourser tout acompte versé par des acheteurs de maison tels que M. Liu. Si vous ne le faites pas, les développeurs pourraient faire l'objet d'une enquête pour détournement de fonds et autres crimes graves.
Pour leur part, les décideurs ont réduit à plusieurs reprises les taux hypothécaires depuis la mi-mai. Pour garantir l'offre de logements, le gouvernement central a décidé de garantir pleinement l'émission de nouvelles obligations par certains promoteurs privés, transférant ainsi le risque sur l'État. Longfor, une société immobilière en difficulté, a fixé le 1.5 août une obligation de 3.3 milliard de yuans à un taux de coupon de 26 %, bien en deçà des prix du marché. Cela n'a été possible que parce que l'obligation était entièrement souscrite par China Bond Insurance, une agence d'État. D'autres émissions de ce type sont prévues afin de fournir des liquidités aux développeurs que le gouvernement considère comme de meilleure qualité. C'est le début d'un programme pour choisir les gagnants.
Un autre volet du soutien de l'État prend la forme de liquidités directes. Le 22 août, la banque centrale et le ministère des Finances ont déclaré qu'ils soutiendraient des prêts spéciaux des banques publiques dirigées par l'État qui peuvent être accordés pour achever les maisons pré-vendues. La taille du programme n'a pas été divulguée, mais Bloomberg, un service d'information, a annoncé que 200 milliards de yuans seraient mis à disposition.
Ce type de dépenses publiques est une arme à double tranchant. D'une part, cela aidera à livrer des maisons aux propriétaires légitimes et à relancer les paiements hypothécaires, en allégeant la pression sur les banques. Mais en même temps, l'argent comble un trou créé par une mauvaise gouvernance locale et des promoteurs immobiliers douteux. "Cela représente simplement de l'argent qui ne peut pas être dépensé ailleurs pour la relance", note Alex Wolf de JPMorgan Chase, une banque.
Retour à la planche à dessin
Les efforts de Zhengzhou pour encourager de nouveaux acheteurs depuis mars sont tombés à plat. Au lieu de cela, les conditions ont continué à se détériorer, suggérant qu'il ne suffit pas de bricoler les politiques locales. Les fonds de sauvetage locaux semblent également fragiles. Sur le papier, plusieurs villes ont de gros pots à dépenser, mais elles dépendent des sociétés de financement des gouvernements locaux qui sont elles-mêmes à court d'argent. Les analystes surveillent de près la tentative de Zhengzhou de redémarrer toutes les constructions en un mois, mais beaucoup se demandent si les fonds nécessaires pour une solution aussi rapide sont disponibles. Les mesures pourraient déclencher une vague d'effondrements parmi les petits promoteurs, provoquant la panique et des troubles financiers.
Les investisseurs placent plus d'espoir dans le gouvernement central, mais jusqu'à présent, sa réponse n'a pas été à la hauteur de l'ampleur de la crise. Le programme de prêt de 200 milliards de yuans pourrait ne représenter que 10 % de ce qui est nécessaire pour achever toutes les maisons inachevées du pays. Environ 5 milliards de dollars de propriétés résidentielles ont été prévendues depuis 2020, estime M. Song de MacroPolo, ce qui rend le renflouement même d'une petite partie de ces maisons incroyablement coûteux.
Le gouvernement central a encore plus de leviers à actionner. Larry Hu de Macquarie, une banque d'investissement, affirme qu'un certain nombre de mesures peuvent être mises en place. Il s'agit notamment d'assouplir temporairement la politique des «trois lignes rouges» ou de s'engager à agir en tant que prêteur de dernier recours pour tous les projets de logement bloqués. Ce dernier, bien que coûteux, est entièrement à la portée financière de l'État.
Le débat porte désormais non pas sur la capacité du gouvernement central à restaurer la confiance, mais sur jusqu'où il est prêt à aller. La répression initiale de l'effet de levier visait à punir les entreprises qui s'étaient trop endettées. Un renflouement plus important encouragera davantage de promoteurs à demander de l'aide pour achever les maisons, poussant le gouvernement à subventionner encore plus le secteur immobilier, écrit Allen Feng de Rhodium, une société de recherche : "tout le contraire de ce qui était prévu avec le ' trois lignes rouges' ».
La campagne contre l'effet de levier visait également à aligner davantage le secteur immobilier sur la demande au cours de la prochaine décennie. Les responsables reconnaissent depuis longtemps que les promoteurs vendaient beaucoup trop de maisons. Environ 70% de ceux vendus depuis 2018 ont été achetés par des personnes qui en possédaient déjà un, estime JPMorgan. La limitation des niveaux d'endettement était censée obliger les entreprises à s'adapter à la demande réelle.
Cette demande est susceptible de chuter à mesure que la croissance démographique de la Chine ralentit. Les ventes de maisons ont atteint 1.57 milliard de mètres carrés en 2021, soit plus du double de celles de 2007. Mais Chen Long de Plenum, une autre société de recherche, prévoit que la demande annuelle réelle tombera à 0.88 milliard-1.36 milliard de mètres carrés au cours de la prochaine décennie, comme la transition démographique s'installe et l'urbanisation ralentit. Regonfler le marché, c'est soutenir la bulle.
L'exercice d'équilibriste du gouvernement est semé d'embûches. À la mi-octobre, le congrès du parti aura lieu alors que les grandes villes se verrouillent. Les boycotts hypothécaires continueront de gronder et de s'étendre encore. La confiance globale dans les fondements économiques de la Chine pourrait franchir un seuil au-delà duquel il devient beaucoup plus difficile de se redresser. Tout cela signifie que le troisième mandat de M. Xi commencera dans des circonstances peu propices.
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Tiré de The Economist, publié sous licence. Le contenu original peut être trouvé sur https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Source : https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html