Acheter votre première maison? Voici ce que vous devez savoir

Les acheteurs d'une première maison ont une courbe d'apprentissage abrupte, de la compréhension de l'abordabilité réelle et de la façon de se qualifier pour un prêt hypothécaire à la gestion de leurs flux de trésorerie après leur achat.

"Lors de l'achat de votre première maison, vous devez considérer que ce qu'un prêteur vous permettra d'emprunter n'est pas nécessairement le même montant que ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre", a déclaré le planificateur financier agréé Eric Roberge, fondateur de Beyond Your Hammock à Boston.

Alors que la plupart des banques vous permettent de contracter un prêt avec un paiement d'environ 30 % de votre revenu, Roberge conseille à ses clients de maintenir leurs frais de logement annuels (paiements hypothécaires avec taxes foncières, assurance habitation et entretien annuel) à 20 % de leur revenu brut. .

"Dans l'environnement actuel, ils achètent le paiement, pas le prix d'achat", a déclaré CJ Harrison, CFP, vice-président de DecisionPoint Financial à Mesa, en Arizona. "Mais ils doivent garder à l'esprit que ce sont des prix immobiliers super gonflés.

"Je demande à ces clients : 'Pouvez-vous supporter financièrement une baisse catastrophique de la valeur de votre maison ?'"

Pour ramener ses clients sur terre, Brian Mercado, CFP chez JSF Financial à Los Angeles, leur fait faire un exercice.

"Je leur dis que, pendant qu'ils recherchent une maison, ils devraient essayer de vivre comme s'ils effectuaient déjà ce paiement plus important", a-t-il déclaré. "C'est un test de résistance sur leur trésorerie."

Pendant que les acheteurs s'habituent au nouveau budget, Mercado investit les économies mensuelles excédentaires afin qu'elles puissent être ajoutées à l'acompte.

Vous ne voulez pas devenir trop grand pour votre nouvelle maison, a déclaré Stephanie Campos, CFP, propriétaire de Campos Financial à Miami. Elle pose aux clients des questions telles que « Cette maison répondra-t-elle à vos besoins pendant plus de cinq à dix ans ? » et "Est-ce que l'hypothèque et les frais de clôture en valent la peine, si vous devez acheter un autre logement dans quelques années?"

Avant de faire une demande de prêt hypothécaire, il est essentiel de nettoyer votre pointage de crédit si nécessaire, selon Campos.

"Les taux d'intérêt annoncés ne concernent qu'un excellent crédit et [en général, les taux bancaires sont une cible mobile en fonction de l'appétit pour le risque du prêteur", a-t-elle déclaré.

Campos conseille aux personnes à la recherche d'une maison avec des cotes de crédit inférieures à 600 de se pencher sur les prêts hypothécaires remboursés par le Autorité fédérale du domicile. Celles-ci sont destinées aux acheteurs d'une première maison qui ont du mal à économiser les 20% nécessaires pour éviter une assurance hypothécaire privée, a-t-elle déclaré. Les prêts FHA peuvent nécessiter aussi peu que 3.5 % de mise de fonds, mais sont assortis de taux légèrement plus élevés et de certaines exigences de paiement et de revenu.

Un moyen pour les acheteurs d'éviter d'avoir à contracter une assurance hypothécaire privée, ou PMI, a déclaré Mercado, est de contracter deux prêts distincts – c'est-à-dire une hypothèque pour 80% du montant nécessaire et une marge de crédit sur valeur nette pour le solde.

Mercado suggère également aux acheteurs de demander plusieurs lettres de pré-qualification aux prêteurs de différents montants pour différentes stratégies de négociation. Par exemple:

• Si vous ne voulez pas dire au vendeur que vous pouvez payer plus, utilisez une lettre indiquant uniquement le montant dont vous avez besoin pour l'achat.
• Si vous êtes dans une guerre d'enchères, utilisez une lettre avec un montant qui montre au vendeur que vous pouvez aller plus haut.

Les acheteurs devraient en avoir quelques-uns sous la main, au cas où ils auraient besoin de faire une offre immédiate, a déclaré Mercado.

Les prêts hypothécaires sont l'un des "domaines les plus compétitifs", a déclaré Harrison, "alors obtenez les ventilations des coûts et montrez-les aux autres prêteurs".

Il dit aux acheteurs d'obtenir des devis auprès d'au moins trois sources hypothécaires et de demander une feuille de calcul des frais, qui est préliminaire et ne nécessite pas de vérification de crédit, et/ou une estimation de prêt, qui est contraignante et nécessite une vérification de crédit.

Surestimez ce que vous pensez que vos dépenses après l'achat seront, a déclaré Harrison, car les meubles, l'entretien de la cour et les coûts de réparation sont élevés en raison de la demande résultant du marché immobilier en pleine effervescence.

"Soyez patient avant de commencer à dépenser de l'argent après votre achat", a-t-il déclaré. "Prévoyez votre rythme et préservez votre fonds d'urgence - et budgétisez vos futurs achats au lieu de dépenser tout votre argent."