Construis, bébé, construis ! En 2023, les villes doivent encourager les nouveaux logements

Les experts et les pronostiqueurs essaieront de prédire si et combien de temps l'économie américaine souffrira de l'inflation. Les réponses à ces questions auront également un impact sur leur évaluation de la récession ; en gagnons-nous un, en est-il un à venir, et combien de temps durera-t-il ? En ce qui concerne l'économie du logement, les feuilles de thé sont difficiles à lire. Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont en hausse, et les loyers aussi s'ajoutant à l'inflation globale. Pendant ce temps, les prix des logements unifamiliaux ont grimpé en flèche en 2021, les travailleurs à distance ayant profité de l'argent bon marché et du travail à distance pour alimenter une frénésie d'achat sur des marchés auparavant endormis comme Boise et Bozeman. Maintenant, les prix sur ces marchés chutent rapidement. Qu'est-ce que cela signifie et comment les gouvernements locaux qui contrôlent l'offre de logements par la réglementation devraient-ils réagir ? Dans chaque scénario, la réponse est la même : inciter à construire plus avec moins de réglementations et plus d'incitations.

Vous souvenez-vous de la grande crise immobilière de 2008 ? La production de logements unifamiliaux ne s'est jamais redressée, ou du moins le niveau de production de logements n'a pas atteint les mêmes chiffres. Un regard sur les permis unifamiliaux de 2000 à aujourd'hui montre la chute vertigineuse de la production. Certes, les données de la Federal Reserve Bank of Saint Louis montrent que la chute a commencé bien avant le krach, mais quoi qu'il en soit, même avec le grand boom des achats en 2021, l'offre n'a pas suivi la demande, ce qui signifie des prix plus élevés.

Les loyers ont été volatils. Les données de Zumper pour Boston montrent un exemple parfait de la façon dont les loyers ont chuté pendant la pandémie, puis sont remontés aux niveaux d'avant la pandémie, puis ont continué à augmenter.

Alors, que se passe-t-il ensuite ? Voici quelques scénarios.

L'inflation élevée se poursuit, la Fed réagit de manière agressive, la récession s'ensuit

Le pire scénario est que la Fed ne se contente pas d'enlever le bol de punch imbécile de l'alcool, mais qu'elle se présente avec des flics pour interrompre la fête. Dans ce cas, la production de logements tombe à zéro avec très peu de transactions car l'argent devient plus cher et les investisseurs recherchent d'autres investissements. Ce ne sera peut-être pas aussi mauvais qu'en 2008, mais le résultat sera une production ralentie ou bloquée et une demande stagnante.

L'inflation s'atténue, la Fed recule, une récession courte et peu profonde s'ensuit

Même dans ce scénario, il y aura un nœud dans le tuyau de production de logements en raison des récentes augmentations des taux d'intérêt. Les projets multifamiliaux devraient également ralentir ; ils sont également construits avec de l'argent emprunté. Au fur et à mesure que les nuages ​​​​se dissiperont et que le soleil commencera à briller, il faudra du temps pour que la production s'accélère, et les augmentations de la demande seront accueillies par une pénurie d'approvisionnement et des prix plus élevés à la fin de 2023.

Les indicateurs retardés surévaluent l'inflation, la Fed recule, pas d'inflation ni de récession en 2023

Les indicateurs gouvernementaux sont toujours derrière les événements économiques réels. C'est comme si un météorologue se présentait quelques jours après qu'une tornade ait détruit votre maison et dise : « C'est officiel, votre maison a été renversée par une tornade. Lors d'une discussion au The Ringer's Podcast en anglais simple, Mark Zandi de Moody's explique ce phénomène. "Lorsque vous obtenez une augmentation de loyer sur le marché, disons au mois de février, il faut environ six mois pour que cela se traduise par ce que cela signifie pour l'inflation des loyers telle que mesurée par le BLS." Peut-être que nous allons bien, nous ne le savons tout simplement pas. Mais l'argent devient toujours plus cher, et au moment où la Fed reculera, nous verrons toujours des ralentissements de la production dans le logement.

Il est maintenant temps de prévenir la prochaine « crise du logement »

Dans chacun des scénarios ci-dessus, il y aura un ralentissement de la production de logements dans toutes les typologies. Si nous pouvons tirer une leçon de 2008, c'est que la chute des investissements dans le logement neuf, le ralentissement de la demande de logements et le ralentissement ou l'arrêt de la production de logements sont un signal : Build, baby, build ! Les développeurs détestent le risque plus qu'ils n'aiment le profit. En fait, il est logique que le logement devienne attractif lorsque les prix augmentent après une forte baisse. Ce terrain vacant qui pourrait être un logement restera probablement immobile jusqu'à ce que la demande augmente, que les prix augmentent, puis que le construire rationalise le coût et le risque. Habituellement, lorsque l'économie du logement se redresse, le gouvernement panique parce que les prix augmentent, puis ils imposent des règles et des réglementations pour «fixer» les prix.

Nous pouvons éviter cela lorsque l'économie du logement se stabilise et se redresse en agissant maintenant pour éliminer toutes les choses qui ralentissent la production. Ensuite, si un promoteur craint que construire maintenant soit trop risqué, le gouvernement local peut investir - oui, mettre de l'argent sur la table - pour construire sur ce terrain vacant et subventionner des taux d'inoccupation et des pertes potentiellement élevés. Lorsque l'économie se redressera et que la demande de logements reviendra, ce tsunami de demande sera satisfait par une abondance de logements. Si le gouvernement avait fait du foin en 2009, 2010 et 2011, lorsque le soleil ne brillait pas, nous aurions eu moins de problèmes de prix de l'immobilier quand cela s'est finalement produit.