Les propriétaires de théâtre de Broadway devraient faire moins d'aubaine après le changement de règle de zonage

Même le coût de l'air à Broadway est plus cher maintenant.

En 1998, le département de l'urbanisme de New York a modifié les règles de zonage pour permettre aux propriétaires de Broadway de vendre les droits d'air au-dessus de leurs théâtres à des promoteurs immobiliers cherchant à assembler de hautes tours dans le quartier des théâtres. En empilant l'espace transféré au-dessus d'autres chantiers de construction, de nouveaux bâtiments ont pu s'élever plus haut qu'il ne serait autrement possible.

"Toutes ces nouvelles super-tours qui changent l'apparence de l'horizon de la ville … ne pourraient pas se produire sans transferts de droits aériens", observée Robert Von Ancken, évaluateur immobilier.

Dans le cadre de chaque accord de droits aériens, le promoteur immobilier doit apporter une contribution au Theatre Subdistrict Fund, qui accorde des subventions pour soutenir la production de spectacles originaux, attirer de nouveaux publics et diversifier le pipeline de professionnels du théâtre. Il a distribué plus de 10 millions de dollars provenant de la vente de droits aériens, et un politicien local a déclaré que son utilisation des fonds pour établir des programmes de mentorat "démontre [s] une fois de plus que tirer parti des droits [aériens] du quartier pour investir dans l'avenir de notre ville est une situation gagnant-gagnant".

Lors de la création du Fonds en 1998, le taux initial de chaque contribution était fixé à 10 $ le pied carré. Mais, alors que le prix du marché des droits aériens a explosé, le taux de contribution a été augmenté à 14.91 $ le pied carré en 2006, puis à 17.60 $ le pied carré en 2011.

En 2016, le Département de l'urbanisme a recommandé d'augmenter le taux de contribution à 20 % du prix de vente ou à 20 % de 347 $ par pied carré, selon le montant le plus élevé. Il ajusterait ensuite le prix plancher de 347 $ le pied carré tous les trois à cinq ans.

"Ces changements apportés à la méthodologie s'aligneront sur l'intention initiale de l'amendement du texte de 1998, qui établissait la possibilité pour les théâtres répertoriés de transférer des droits [d'air] dans tout le sous-district pour une contribution au fonds de sous-district nouvellement créé qui équivalait à 20 %. de la valeur du transfert de [droits aériens] », expliqué Kenneth Knuckles, vice-président de la Commission de planification de la ville de New York.

Cependant, le prix des droits aériens a augmenté beaucoup plus rapidement que les taux de contribution depuis 1998.

Selon un rapport, les droits aériens vendus après 2007 variaient de 318 $ le pied carré à 692 $ le pied carré après avoir été ajustés en fonction de l'inflation. Le prix moyen était de 461 $ le pied carré, ce qui signifie que le taux de cotisation moyen au Fonds était inférieur à XNUMX % du prix du pied carré.

Confrontés à une hausse potentielle du taux de cotisation, les propriétaires de théâtres de Broadway et les promoteurs immobiliers sont entrés en guerre.

"Une augmentation aussi spectaculaire que celle proposée ici refroidira sans aucun doute le marché, entraînant peu (le cas échéant) de transactions", argumenté Paimaan Lodhi, vice-président du Real Estate Board de New York. Décrivant l'ajustement comme «onéreux, excessif et injuste», Lodhi a poursuivi que «l'augmentation minimale de 400% du jour au lendemain traite les propriétaires de théâtre différemment et injustement de ceux qui ont pu vendre leurs droits aériens auparavant et de ceux qui sont soumis à cette augmentation très drastique maintenant.

"Nous sommes préoccupés par le fait de devoir payer un prix plancher si le marché chute, et aussi par l'effet que cela aura sur les négociations", échoué un avocat représentant les propriétaires de théâtre. "Notre préoccupation est également théorique", a déclaré l'avocat, ajoutant que "les prix devraient être déterminés par le marché".

Un membre du conseil municipal de New York, qui avait récemment reçu un don de campagne de 16,000 2017 $ d'un propriétaire de théâtre de Broadway, a attaqué l'augmentation potentielle, et le département de l'urbanisme a retiré sa proposition juste avant qu'elle ne passe au vote en XNUMX.

Critiquant l'administration du maire de New York, Bill de Blasio, pour "avoir pris ses billes et rentrer chez lui", Dan Garodnick, alors membre du conseil se plaindre que "c'est décevant, c'est surprenant, et tant pis pour les institutions culturelles qui sont vraiment les perdantes ici".

En avril, le Département de l'urbanisme sous la direction du nouveau maire Eric Adams a revu les règles de zonage et a suggéré d'augmenter le taux de contribution à 24.65 $ par pied carré. L'augmentation proposée de 40 % correspondrait à l'augmentation de 40 % de la valeur imposable de la surface de plancher construite totale dans le quartier des théâtres entre 2011, date à laquelle le taux de contribution a été modifié pour la dernière fois, et 2021.

Bien que les défenseurs de la communauté se plaindre que « 24 $, c'est pitoyable, et, dans le monde d'aujourd'hui, avec l'inflation que nous constatons, vous ne pouvez pas faire grand-chose avec 24 $ le pied carré », le ministère a donné suite à la proposition, et le nouveau taux de cotisation a été discrètement adopté il y a quelques semaines sans aucune couverture médiatique.

Si les promoteurs immobiliers ne paient pas plus d'argent pour les droits aériens, les propriétaires de théâtres de Broadway finiront par rapporter moins d'argent à la maison maintenant.