Seriez-vous intéressé par une classe d'actifs qui produit des rendements à long terme presque aussi bons que le marché boursier mais qui est aussi décorrélée avec le marché boursier que le sont les obligations ?
Bien sûr que vous le feriez. Mais une telle classe d'actifs existe-t-elle ?
Oui, et c'est juste sous notre nez — littéralement : l'immobilier résidentiel.
Il s'agit d'informations particulièrement précieuses maintenant que les actions sont entrées dans un marché baissier et que les obligations n'ont pas réussi à fournir le coussin que les investisseurs espéraient. Le 13 juin, jour où le S&P 500
SPX,
fermé plus de 20% en dessous de son sommet du 3 janvier, les bons du Trésor à long terme étaient assis sur une perte encore plus importante - 22.1%, selon le Vanguard Long-Term Treasury ETF
VGLT,
L'immobilier résidentiel, en revanche, a non seulement résisté à la baisse des actions, mais a même gagné en valeur. Nous ne connaissons pas l'ampleur précise du gain, puisque les prix des maisons ne sont pas cotés quotidiennement. Mais l'indice composé S&P Case-Shiller 10-City a augmenté de 8.9 % du 3 janvier au 13 juin, selon FactSet. Le contrat à terme au comptant indexé sur cet indice a progressé de 9.8 % sur la même période.
Cet heureux résultat n'est pas un hasard.
Considérez les conclusions d'un projet de recherche majeur sur ce que ses auteurs appellent "Le taux de rendement de tout.” La base de données, qui remonte à la fin des années 1800, a été compilée par Òscar Jordà de la Federal Reserve Bank de San Francisco ; Katharina Knoll de l'Université Libre de Berlin ; Dmitry Kuvshinov de l'Université Pompeu Fabra ; Moritz Schularick de l'Université de Bonn ; et Alan M. Taylor de l'Université de Californie, Davis.
Ils ont constaté qu'au cours des années civiles depuis 1891 au cours desquelles le marché boursier américain a chuté, l'immobilier résidentiel américain a produit un gain moyen de 6.4 %. C'est près de deux points de pourcentage annualisés de mieux que le rendement comparable des obligations d'État américaines à long terme, selon les chercheurs. De plus, l'immobilier résidentiel a fait encore mieux que les obligations au cours des années où le marché boursier a augmenté, battant les obligations d'État américaines à long terme de 4.7 points de pourcentage annualisés.
Le résultat de cette histoire de « face-je-gagne-face-je-gagne-encore plus » signifie que l'immobilier résidentiel a largement surperformé les actions et les obligations sur une base ajustée au risque. Son ratio de Sharpe – une mesure de la performance ajustée au risque – était de 76 % supérieur à celui des actions américaines et de 82 % supérieur à celui des obligations d'État américaines.
Inflation et immobilier
Une autre caractéristique de l'immobilier résidentiel qui le rend particulièrement précieux en tant que diversificateur de portefeuille est sa performance en période d'inflation. Le tableau ci-dessous sépare toutes les années depuis 1891 en quatre groupes égaux en fonction de leurs taux d'inflation. Notez que le rendement total moyen de cette classe d'actifs augmente avec l'inflation, contrairement à ce qui est le cas pour les actions ou les obligations.
| Quartile d'inflation | Rendement total des actions américaines | Rendement total des obligations d'État américaines à long terme | Rendement total de l'immobilier résidentiel américain |
| 25 % des années avec l'inflation la plus faible | 13.4% | 3.4% | 5.0% |
| Deuxième quartile d'inflation le plus bas | 14.3% | 4.1% | 9.1% |
| Deuxième quartile d'inflation le plus élevé | 10.4% | 8.3% | 9.4% |
| 25 % des années avec l'inflation la plus élevée | 6.2% | 3.6% | 12.0% |
Trop beau pour être vrai? Il est naturel de se demander s'il y a un hic.
Et il y a : Il n'y a aucun moyen facile d'investir dans l'immobilier résidentiel en tant que classe d'actifs. La seule façon de le faire est d'utiliser l'un des contrats à terme sur le CME qui sont référencés sur l'indice Case-Shiller. (Veuillez noter qu'investir dans l'immobilier commercial via un fonds est totalement différent d'investir dans l'immobilier résidentiel.)
Mais il s'agit d'une solution imparfaite, car le marché de ces contrats est étroit et le contrat dont l'échéance est la plus longue n'est que de cinq ans. Cela signifie que tous les cinq ans, vous courez le risque de transformer un contrat arrivant à échéance en un contrat suivant à des prix éventuellement défavorables.
La seule alternative à l'investissement dans un contrat à terme Case-Shiller semble être votre maison ou d'autres propriétés résidentielles individuelles. C'est aussi une solution imparfaite, car vous encourrez inévitablement beaucoup de risques idiosyncratiques avec ces investissements. Vous pourriez finir par surperformer énormément la classe d'actifs dans son ensemble - ou être sérieusement à la traîne.
Pourtant, comme le notent les chercheurs du "Taux de rendement sur tout", la performance de l'immobilier résidentiel est si impressionnante qu'elle reste un élément incontournable d'un portefeuille diversifié même après avoir pris en compte des facteurs tels que le risque de refinancement sur le marché à terme et le risque idiosyncratique avec des propriétés individuelles. .
Mark Hulbert est un contributeur régulier à MarketWatch. Son Hulbert Ratings suit les bulletins d'information sur les investissements qui paient des frais fixes pour être audités. Il peut être joint à [email protected].
Source : https://www.marketwatch.com/story/bonds-havent-protected-you-from-the-bear-market-in-stocks-but-this-one-asset-class-could-have-11655479881 ? ID du site=yhoof2&yptr=yahoo