L'immobilier résidentiel est sans doute le segment le plus précieux et le plus accessible de la classe d'actifs immobiliers. Sa popularité a entraîné une quantité disproportionnée de capitaux dans l'immobilier résidentiel – en particulier de la part de fonds institutionnels – faisant grimper les valorisations et faisant baisser les rendements.
Les géants de l'investissement immobilier continuent d'acheter des maisons, ce qui est susceptible de durer, même avec des taux hypothécaires plus élevés. En fait, Blackstone est sur le point de finaliser ce qui pourrait être le plus grand fonds d'investissement immobilier traditionnel de capital-investissement de l'histoire, selon le Wall Street Journal.
Dans un dépôt réglementaire le mois dernier, Blackstone a déclaré avoir obtenu 24.1 milliards de dollars d'engagements pour son dernier fonds immobilier appelé Blackstone Real Estate Partners X. Combiné avec les fonds immobiliers de Blackstone en Asie et en Europe, la société disposera de plus de 50 milliards de dollars disponibles pour investissements opportunistes.
En cas de ralentissement du marché, Blackstone disposera de suffisamment de capitaux pour dénicher des bonnes affaires immobilières.
Mais gagner un bon rendement n'est pas facile dans le climat économique actuel. Le rendement locatif brut d'un appartement new-yorkais typique n'est que de 2.9 %. Le rendement du dividende sur les REIT résidentiels est également médiocre.
Les faibles rendements à un chiffre sont difficiles à avaler dans un environnement où les taux d'intérêt augmentent et l'inflation est à 9.1 %.
Les investisseurs doivent regarder au-delà des propriétés résidentielles. Voici quelques FPI de niche qui offrent de meilleurs rendements.
Ne manquez pas
Propriétés de santé
La santé est le secteur le plus défensif. Les récessions et les cycles de crédit n'ont pas beaucoup d'impact sur les services de soins de santé d'urgence, ce qui fait des hôpitaux et des cliniques des cibles immobilières idéales.
Omega Healthcare Investisseurs (OHI) se concentre sur les maisons de retraite et les résidences-services aux États-Unis et au Royaume-Uni. La société se concentre sur les baux triple net avec 64 opérateurs dans ces deux pays.
Le vieillissement rapide de la population à travers le monde occidental est un vent arrière important pour Omega. La société s'attend à une consolidation du marché et à une croissance organique dans un avenir prévisible.
Cette FPI de niche offre un rendement en dividendes de 8.6 % et se négocie à 1.9 fois la valeur comptable par action.
Entrepôts de cannabis
Le cannabis légal est un secteur volatil. C'est encore une industrie hautement réglementée et extrêmement concurrentielle. Dans l'ensemble, les actions de cannabis ont déçu les investisseurs. En comparaison, la location d'espace d'entrepôt aux producteurs de cannabis a été un meilleur modèle commercial.
Propriétés industrielles innovantes (IIPR) possède et exploite l'un des plus grands réseaux d'entrepôts de cannabis aux États-Unis. En juin 2022, la société possédait 111 propriétés représentant un total d'environ 8.4 millions de pieds carrés louables, dont 100 % étaient loués à des exploitants de cannabis agréés par l'État.
Le FPI offre un rendement en dividendes de 7.1 % et se négocie à 1.7 fois la valeur comptable.
FPI hypothécaire
La plupart des FPI se concentrent sur la part des capitaux propres des propriétés qu'elles acquièrent. En d'autres termes, ils mettent de l'argent de côté pour acheter des propriétés, paient des intérêts sur l'hypothèque et perçoivent les loyers - un modèle de propriétaire traditionnel.
Cependant, certaines FPI se concentrent sur l'acquisition de prêts hypothécaires et la perception des loyers. Il s'agit d'un modèle à faible capitalisation qui pourrait conduire à de meilleurs rendements s'il est géré correctement.
Fiducie immobilière Starwood (STWD) est la plus grande FPI hypothécaire du pays. La société de Greenwich, dans le Connecticut, est spécialisée dans les prêts hypothécaires commerciaux. Depuis sa création, il a déployé plus de 83 milliards de dollars auprès d'investisseurs multifamiliaux, de producteurs de pétrole et de gaz, de gestionnaires d'hôtels, de magasins de détail et d'entreprises pour leurs achats immobiliers.
Les FPI hypothécaires comme Starwood sont plus vulnérables à la hausse des taux d'intérêt. C'est parce que le modèle d'affaires repose sur la marge d'intérêt nette - l'écart entre l'emprunt et le prêt d'argent. Alors que les taux d'intérêt augmentent en 2022, Starwood pourrait voir sa marge nette se comprimer. Son portefeuille d'encours de crédits pourrait également voir des valorisations plus faibles.
À l'heure actuelle, le FPI offre un rendement en dividendes de 8.1 % et se négocie à seulement 1.15 fois la valeur comptable par action. Il est clairement en disgrâce maintenant, mais pourrait offrir des rendements exceptionnels si les taux d'intérêt plafonnent l'année prochaine.
Starwood est une cible idéale pour les investisseurs ayant un appétit pour les paris à haut risque et à haut rendement.
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Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d'aucune sorte.
Source : https://finance.yahoo.com/news/blackstone-preparing-record-50-billion-120000092.html