Pour Mel Ligon et sa femme, les vestiges de la crise du logement de 2008 les ont empêchés de réaliser d'importantes économies grâce au refinancement de leur maison de Chicago pendant le boom pandémique du refi.
Ils ont fait placer un principal différé sur leur maison pendant la Grande Récession lorsqu'ils ont utilisé un programme gouvernemental pour se refinancer après que le revenu de leur ménage ait chuté de moitié. Environ une décennie plus tard, cela les a empêchés de profiter des taux hypothécaires historiquement bas.
"Même lorsque les maisons ont commencé à récupérer, nous avons ce principal différé de 88,000 2050 $, qui serait essentiellement notre capital futur auquel nous n'aurions pas accès avant XNUMX", a déclaré Ligon, un courtier immobilier indépendant.
Malheureusement, leur histoire n'est pas unique et illustre plutôt comment la propriété noire est souvent prise dans les échecs institutionnels du passé et les transgressions continues aujourd'hui telles que biais d'évaluation, la discrimination hypothécaire, et même redlining.
Et alors que l'abordabilité du logement s'érode rapidement avec des taux hypothécaires rapidement plus élevés et une autre récession potentielle qui se profile à l'horizon, la poursuite du rêve américain devient à nouveau plus difficile à réaliser pour de nombreux Noirs et, avec elle, la possibilité de créer une richesse intergénérationnelle.
"Les effets néfastes des taux d'intérêt élevés et de l'inflation sont déjà clairs et préjudiciables de manière disproportionnée aux ménages noirs", selon le 2022 État du logement en Amérique noire (SHIBA) rapport. "Parce que les taux d'intérêt hypothécaires plus élevés réduisent l'abordabilité de l'achat d'une maison, les Noirs, par rapport aux Blancs, seront encore plus désavantagés dans leur recherche d'accession à la propriété."
Les cicatrices de la Grande Récession persistent
Alors que les obstacles à l'accession à la propriété auxquels les Noirs sont confrontés remontent à la fondation du pays, le plus grand revers récent a été la Grande Récession.
La propriété noire était de 48% avant d'être décimée par la crise des saisies immobilières de 2008 caractérisée par des prêts irresponsables - et dans certains cas, prédateurs - qui affectaient de manière disproportionnée les communautés de couleur.
"Pendant la Grande Récession, les familles blanches avec des revenus annuels inférieurs à 30,000 200,000 dollars étaient moins susceptibles, en moyenne, d'obtenir des prêts hypothécaires à risque que les familles noires avec des revenus supérieurs à XNUMX XNUMX dollars", selon un rapport par le programme de sécurité financière de l'Aspen Institute (Aspen FSP).
Dans les années qui ont suivi la crise des saisies immobilières, l'accession à la propriété des Noirs a chuté et a finalement atteint un creux de 50 ans en 2019 à 40.6 % - inférieur au taux de 1968 - et n'est pas revenue aux niveaux d'avant la Grande Récession. Dans le même temps, le taux de propriétaires blancs a dépassé les niveaux d'avant la récession, selon l'Association nationale des courtiers immobiliers (NAREB).
"Il a fallu 10 ans avant que les quartiers noirs ne commencent vraiment à voir le tournant", a déclaré Ligon. "Nos quartiers mettent du temps à se remettre."
Puis la pandémie a frappé, apportant sa propre douleur économique disproportionnée et la perte d'emplois à la communauté noire.
Cela a empêché beaucoup de profiter de taux historiquement bas au cours de la première année de la pandémie. Par exemple, les propriétaires noirs n'ont reçu que 3.7 % des 5.3 milliards de dollars d'économies réalisées grâce au refinancement de la pandémie jusqu'en octobre 2020, selon un Étude de la Banque fédérale de réserve de Boston.
Les acheteurs noirs ont également rencontré des obstacles pendant la pandémie.
« Bien que les taux hypothécaires aient atteint des plus bas historiques en 2021, tout le monde n'a pas pu profiter de ces taux bas. En 2019 et 2021, le taux de propriété des Blancs a augmenté de près de 3 points de pourcentage, tandis que le taux de propriété des Noirs américains a augmenté de 2 points de pourcentage », a déclaré Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des prévisions à la National Association of Realtors (NAR). dans un rapport.
«Avec des taux hypothécaires de 7%, seuls 15% des ménages noirs peuvent actuellement se permettre d'acheter la maison typique, contre 30% des ménages blancs. Ainsi, les familles noires peuvent accuser un retard supplémentaire en matière d'accession à la propriété par rapport à leurs homologues blancs. »
Déjà, de nombreux acheteurs noirs ont été chassés du marché. Selon les données de la National Association of Realtors, seuls 3% des acheteurs de maison en 2022 étaient noirs, soit la moitié de la part de 2021.
Biais persistant aujourd'hui
Outre les obstacles économiques qui ont affecté de manière disproportionnée les propriétaires et les acheteurs noirs, la communauté est également confrontée à des préjugés dans de nombreux aspects du processus d'achat ou de refinancement d'une maison.
Par exemple, l'équité hypothécaire pour les acheteurs de maison noirs est demeurée relativement stable au cours des 30 dernières années, se maintenant à 78.5 % depuis 1990, selon le Rapport 2022 sur l'état de l'équité hypothécaire aux États-Unis (équité).
Cependant, en 2021, l'équité hypothécaire a augmenté pour les demandeurs d'hypothèque noirs de 80.4% en 2020 à 84.4%, mais la hausse "reflète des conditions financières anormales pendant la pandémie de COVID", le rapport trouvé.
Et tandis que le nombre de demandes de prêt hypothécaire a augmenté en 2021 pour les acheteurs de maison noirs, leur taux de refus de prêt de 15 % a largement dépassé le taux de refus de 6 % pour les candidats blancs, le SHIBA rapport trouvé.
Alors que les taux d'intérêt atteignaient 5 % à 6 %, l'équité des prêts hypothécaires est tombée à près des niveaux de la crise du logement de 2008 et s'est détériorée dans les zones à forte concentration d'acheteurs de maisons noirs, le Rapport d'équité trouvé.
"Cinq États - la Louisiane, le Mississippi, la Caroline du Sud, l'Arkansas et l'Alabama - donnent des résultats de demande de prêt constamment médiocres, quel que soit l'environnement macro… même en période de boom", indique le rapport.
Selon une étude de 2012, même les acheteurs de maisons appartenant à des minorités bien qualifiées souffrent de discrimination. Étude HUD.
Prenez, par exemple, l'expérience de l'ancien joueur et acteur de la NFL, Devale Ellis et de sa femme Khadeen Ellis. Le couple a commencé à chercher une maison de luxe en Géorgie en 2020. Même avec l'approbation préalable de la banque, ils ont rencontré des problèmes lors de la souscription.
"Nous voulions initialement déposer 10%, mais ils ont dit que nous devions déposer 20%", a déclaré Devale Ellis. "Nous avons convenu de déposer 20 % et ils ont dit que nous avions besoin de plus de 20 % après avoir vérifié ma cote de crédit. Mon pointage de crédit est au milieu des 700 ! »
L'embauche d'un CPA s'est avérée utile lorsque le souscripteurs requis trois mois de W-2, même si Devale n'est pas un employé et dépose un K-1 en tant qu'artiste et propriétaire d'entreprise.
"Cela me tue que vous travailliez si dur pour tout faire de la bonne façon, seulement pour que les gens trouvent des raisons de ne pas vous permettre de réaliser votre rêve. Et si nous n'étions pas en mesure financièrement de payer plus de 25 % pour un acompte ? » demanda Devale Ellis. «Je sais que la grande majorité des Américains vivent près du seuil de pauvreté ou en dessous, mais cela vous fait réaliser à quel point il est difficile pour des personnes qui ressemblent à Khadeen et moi d'obtenir une propriété. C'est complètement injuste parce que la propriété est la façon dont vous construisez des héritages.
Au lieu de rendre plus difficile l'admissibilité, certaines banques ont tout simplement cessé d'offrir des services hypothécaires aux communautés de couleur, ce que l'on appelle la redlining moderne.
Depuis 2021, le ministère de la Justice Initiative de lutte contre la redlining annoncé quatre cas de redlining et des règlements contre Banque Lakeland, Banque du Trident, Trustmark Banque nationaleet la Banque de cadence qui a eu un impact négatif sur les acheteurs de maisons noirs et hispaniques.
"La fin de la redlining est une étape cruciale dans notre travail pour combler les écarts grandissants de richesse entre les communautés de couleur et les autres", a déclaré la procureure générale adjointe Kristen Clarke de la division des droits civils du ministère de la Justice dans un communiqué. communiqué de presse. "[Ces] règlements démontrent notre ferme engagement à lutter contre la redlining moderne et à tenir les banques et autres prêteurs responsables lorsqu'ils refusent aux personnes de couleur un accès égal aux opportunités de prêt."
Le biais d'évaluation dévalue les maisons des propriétaires noirs
Les acheteurs et les propriétaires noirs sont également confrontés à des défis pendant la processus d'évaluation de la maison.
Par exemple, Tenisha Tate-Austin et Paul Austin ont déposé une procès contre l'évaluateur et la société qui a engagé l'évaluateur pour avoir sous-évalué leur maison du comté de Marin dans le nord de la Californie de près de 500,000 XNUMX $, Caroline Peattie, directrice exécutive de Fair Housing Advocates of Northern California, qui représente les propriétaires, a déclaré à Yahoo Money.
A étude récente de Freddie Mac a constaté que «les candidats minoritaires sont plus susceptibles de recevoir une valeur d'évaluation inférieure au prix du contrat». De même, un Étude du Brookings Institute 2022 les maisons trouvées dans des quartiers à 50 % de Noirs ont une valeur inférieure de 23 % à celle des maisons d'autres quartiers de qualité et de commodités similaires.
Le "coût de la dévaluation est d'environ 162 milliards de dollars" en pertes cumulées pour les propriétaires noirs, a conclu l'étude.
"Il est difficile de ne pas se décourager dans l'immobilier en tant qu'agent immobilier noir et pour les acheteurs et propriétaires noirs", a déclaré Kenyon Hunter, courtier immobilier associé chez Evolution Ave Group RE, à Yahoo Money. «J'ai eu un agent immobilier blanc qui m'a appelé après avoir visité la maison de mon client, un médecin noir. L'agent immobilier a suggéré que mon client se débarrasse d'éléments culturels - comme une poupée Doc McStuffins et des œuvres d'art africaines - afin qu'il se vende. J'ai remarqué que si un évaluateur reconnaît qu'une famille noire vit là-bas, la valeur baisse.
Érosion de l'abordabilité, retardement de la richesse
À mesure que les taux hypothécaires augmentent, les propriétaires n'ont plus la possibilité de se refinancer et les acheteurs potentiels trouvent qu'il est de plus en plus inabordable d'acheter une maison. Ajoutez à cela la discrimination à laquelle ils sont confrontés dans les secteurs des prêts hypothécaires et de l'évaluation, ainsi que le fait d'avoir des soldes d'endettement étudiants élevés et un horizon pour augmenter de manière significative l'accession à la propriété des Noirs semble plus éloigné.
"L'achat d'une maison est la première étape tangible dans la constitution d'un patrimoine et pour les clients qui n'avaient pas les liquidités ou le capital nécessaires pour épargner en vue d'une mise de fonds plus importante, il est décourageant d'être laissés pour compte", a déclaré Chelsea Ransom-Cooper, associée directrice et planification financière. directeur chez Zénith Wealth Partners, a déclaré à Yahoo Money.
Ce que l'accession à la propriété offre, c'est la possibilité de créer un patrimoine générationnel.
La valeur nette du logement représente 16 % de la richesse totale des ménages américains, selon un rapport par la Federal Reserve Bank de New York. Pour les Noirs américains, c'est encore plus que cela. Près des deux tiers de la richesse noire réside dans le logement, selon le NBER La richesse de deux nations : l'écart de richesse raciale aux États-Unis document de travail.
"L'accession à la propriété est la façon dont la classe moyenne crée de la richesse en Amérique, et malheureusement, les propriétaires noirs perdent souvent leur juste part en raison de la sous-évaluation", a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin, à Yahoo Money. "Cela nuit non seulement aux propriétaires noirs d'aujourd'hui, mais rend également plus difficile pour les familles noires de créer une richesse intergénérationnelle, ce qui a des effets d'entraînement dans toute la communauté noire en ce qui concerne le niveau d'instruction et la création d'entreprise."
Ronda est journaliste senior en finances personnelles pour Yahoo Money et avocate avec une expérience en droit, assurance, éducation et gouvernement. Suivez-la sur Twitter @writesronda
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Source : https://finance.yahoo.com/news/black-americans-still-face-challenges-chasing-homeownership-150803651.html