Éviter une grosse facture fiscale sur les gains immobiliers

Posséder un bien immobilier est un grand rêve pour de nombreux investisseurs. Mais c'est un investissement énorme, qui peut être assez lucratif. Vendre une propriété locative pour un énorme profit peut être un rêve devenu réalité. Pourtant, pour maximiser le profit d'une telle vente, vous devez minimiser les taxes sur celle-ci. Une vente à tempérament est une stratégie. Ne vous inquiétez pas : c'est Internal Revenue Service (IRS) approuvé.

Un gros paiement équivaut à une grosse facture fiscale

Examinons une situation courante :

Hal Bookman a regardé l'offre de l'acheteur pour sa maison de location, et il n'a pas pu croire le nombre qu'il a vu. La valeur de sa propriété a considérablement augmenté en seulement cinq ans. Cependant, quand Hal a joyeusement dit à son conseiller fiscal à propos de la vente, le conseiller a été prudent : en prenant le revenu comme un paiement forfaitaire ne serait pas dans l'intérêt de Hal d'un point de vue fiscal.

Si Hal déclare l'intégralité du produit de la vente dans l'année où il vend la propriété, il paie 25 % sur la partie du gain qui correspond à tout déductions pour amortissement il a déjà pris possession du bien locatif.

Tout gain au-delà de la récupération de l'amortissement est imposé à 15% pour les contribuables dont le revenu imposable est compris entre 41,676 459,750 $ et 83,351 517,200 $ s'ils sont célibataires, ou 2022 XNUMX $ et XNUMX XNUMX $ s'ils sont mariés et déposent conjointement en XNUMX. Ces montants augmentent à 44,625 492,300 $ et 89,250 553,850 $ pour les déclarants célibataires, ainsi qu'à 2023 XNUMX $ et XNUMX XNUMX $ pour les couples mariés déclarant conjointement en XNUMX. Les contribuables dont les revenus dépassent ces seuils sont imposés à 20%

Hal demande à son conseiller fiscal s'il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l'année. Le conseiller connaît justement l'outil à utiliser : un contrat de vente à tempérament.

Qu'est-ce qu'une vente à tempérament ?

An vente à tempérament est défini comme la vente d'un bien dans lequel au moins un paiement n'est effectué qu'après l'année d'imposition de la vente.

L'IRS permet aux contribuables de reporter une partie du gain sur la vente d'un immeuble de placement avec un accord de vente à tempérament. Cet arrangement permet aux vendeurs de déclarer un au prorata partie de leur les gains en capital sur plusieurs années.

Un vendeur n'est pas autorisé à utiliser la méthode de vente à tempérament lorsqu'il déclare une perte.

Comment fonctionne la méthode de vente à tempérament

Déclarer des gains dans le cadre d'une vente à tempérament est théoriquement simple. La taxation des ventes à tempérament reflète celle des les rentes, dans lequel une partie au prorata de chaque paiement est considérée comme un remboursement du principal.

Les seules stipulations sont que la propriété vendue ne peut pas être cotée en bourse sécurité ou une partie de l'inventaire régulier d'une entreprise, et le contribuable ne peut être un concessionnaire du bien vendu (à l'exception de certains revendeurs de multipropriété qui optent pour une charge d'intérêt spéciale selon la méthode de vente à tempérament).

Déclaration des revenus de vente à tempérament

Les revenus des ventes à tempérament peuvent être répartis en trois catégories distinctes : gain en capital, intérêtet principal. Chacun d'eux est traité séparément sur Formulaire 1040.

La bénéfice brut pourcentage est ensuite utilisé pour calculer le revenu des ventes à tempérament pour une année d'imposition donnée.

Gain en capital

Dans l'exemple ci-dessus, Hal doit déclarer le gain chaque année comme étant à long terme ou à court terme, selon ce qu'il était dans l'année de la vente. Gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, tandis que gains à court terme sont imposés comme revenu ordinaire.

Parce que Hal a occupé la maison pendant cinq ans, le gain, dans ce cas, serait à long terme.

Si le gain avait été à court terme, Hal peut toujours être imposé sur le revenu des acomptes provisionnels à un taux inférieur à celui qu'il aurait s'il avait dû déclarer le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, au sommet du contribuable taux d'imposition marginal.

Si le gain au prorata ne le pousse pas dans la tranche d'imposition suivante, ce taux peut être inférieur. Le gain d'une vente à tempérament est déclaré sur l'IRS Formulaire 6252 puis porté à Annexe D sur le formulaire 1040.

Intérêt

Les contribuables ayant un revenu de vente à tempérament doivent également déclarer les intérêts facturés à l'acheteur, qui sont imposés aux taux de revenu ordinaires.

Les intérêts prévus dans le contrat de vente sont appelés intérêts déclarés. Si les intérêts déclarés sont insuffisants (ou nuls), une partie du principal partie de la vente doit être requalifiée en intérêt non déclaré.

Directeur

Une partie de chaque vente à tempérament est considérée par l'IRS comme un remboursement du principal non imposable. Ce montant peut être déterminé en remplissant la feuille de travail A sur la publication 537.

Le principal (base ajustée) aux fins de la vente à tempérament est le total de votre base ajustée réelle dans la propriété plus les frais de vente et récupération d'amortissement.

Dans cet exemple, Hal a 200,000 100,000 $ comme base ajustée dans sa maison. Il doit rajouter 10,000 310,000 $ pour sa récupération d'amortissement et XNUMX XNUMX $ pour les frais de vente afin de calculer sa base rajustée aux fins de vente à tempérament. Ce chiffre est de XNUMX XNUMX $.

Pourcentage de profit brut

Pour calculer le pourcentage de profit brut, vous devez soustraire la base ajustée aux fins de vente à tempérament - 310,000 90,000 $, dans cet exemple - du prix de vente afin de calculer le gain total. Dans cet exemple, le gain total est de 400,000 310,000 $ (XNUMX XNUMX $ – XNUMX XNUMX $).

Ensuite, divisez le gain total par le prix de vente, qui dans ce cas est de 22.5 % (90,000 400,000 $ ÷ XNUMX XNUMX $), et vous obtenez le pourcentage de profit brut.

Enfin, pour calculer chaque année le gain imposable, multipliez ce pourcentage par le montant de l'acompte. Ainsi, le gain imposable de Hal chaque année est considéré comme étant de 11,250 50,000 $ (22.5 XNUMX $ x XNUMX %).

Hypothèques et prix du contrat

Si l'acheteur de la propriété assume une hypothéquer ou un autre billet à ordre à l'achat, le prix de base de la propriété doit être réduit du montant de l'hypothèque ou du billet. Pour revenir à notre exemple, disons que Hal a une hypothèque de 100,000 XNUMX $ sur la propriété qu'il a vendue.

Si la bien locatif que Hal a vendu pour 400,000 100,000 $ a une hypothèque de 300,000 400,000 $, le prix du contrat est réduit à 100,000 XNUMX $ (XNUMX XNUMX $ – XNUMX XNUMX $).

Si le montant de l'hypothèque dépasse la base totale ajustée de la propriété, la différence doit être déclarée comme un paiement la première année et le prix du contrat est augmenté de ce montant.

Par exemple, disons que la propriété de Hal a une hypothèque de 250,000 50,000 $. En plus du versement échelonné, Hal devra déclarer un paiement excédentaire de 250,000 200,000 $ (XNUMX XNUMX $ – XNUMX XNUMX $) au cours de la première année.

Exemple de vente à tempérament

En utilisant l'exemple ci-dessus, voyons comment Hal pourrait structurer sa vente à tempérament s'il voulait différer son impôts sur les plus-values à une année future.

Hal reçoit une offre de 400,000 300,000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 100,000 XNUMX $. Au fil des ans, il a empoché XNUMX XNUMX $ en dépréciation déductions, faisant ses base ajustée $ 200,000.

Par conséquent, Hal a 200,000 400,000 $ (200,000 XNUMX $ – XNUMX XNUMX $) de gains imposables à déclarer.

Le conseiller de Hal lui recommande de répartir le produit de sa vente en huit versements annuels de 50,000 400,000 $ chacun au lieu de déclarer XNUMX XNUMX $ en un an. Tant que les versements sont reçus de manière constructive chaque année, cette méthode permettra à Hal d'enregistrer les bénéfices, et donc une partie au prorata des gains, sur les huit années.