Alors que les prêts hypothécaires grimpent en flèche, devons-nous nous attendre à un effondrement des prix des maisons ?

Alors que les États-Unis flirtent avec la récession, l'un des grands perdants de la récente série de hausses des taux d'intérêt aux États-Unis a été le marché du logement. Que suggèrent les données ?

Tout d'abord, ce n'est certainement pas si mal, pour le moment. Aujourd'hui, les prix des logements restent élevés, d'une année sur l'autre, Zillow a fait grimper les prix des logements 18% dès juillet. Un peu plus pessimiste, Redfin'sRDFN
les données ont des prix des maisons en hausse d'une année sur l'autre, mais déjà commence à baisser depuis juin.

Mais ça s'aggrave. D'autres données sur le logement suggèrent des problèmes imminents. Par exemple, l'indice S&P Select Homebuilders a sous-performé le S&P 500 de 11 % depuis le début de l'année, et la performance des stocks de matériaux de construction a été tout aussi médiocre. Le marché boursier est un prédicteur raisonnable des bénéfices futurs, mais il ne fait pas toujours les choses correctement.

Cela implique qu'il y a des problèmes avec le marché du logement. Seule une poignée de secteurs boursiers ont enregistré de moins bons résultats, comme les médias, le textile et les pièces automobiles. Cependant, de nombreux facteurs alimentent les bénéfices des constructeurs de maisons, y a-t-il donc un problème avec les constructeurs de maisons eux-mêmes ou avec le marché du logement en général ?

Montée en flèche des taux hypothécaires

La hausse des coûts hypothécaires est une préoccupation pour le marché du logement dans son ensemble. Les coûts hypothécaires ont grimpé très rapidement. Aujourd'hui un prêt hypothécaire à taux variable de 30 ans porte un taux d'intérêt de 5.5 %. L'an dernier, il était inférieur à 3 %. C'est une augmentation spectaculaire des coûts hypothécaires. C'est un mouvement que, tout comme les données récentes sur l'inflation, nous n'avons pas vu depuis les années 1980.

Il est juste de s'attendre à ce que les hausses rapides des coûts hypothécaires refroidissent le marché de l'habitation. Pour beaucoup, la contrainte lors de l'achat d'une maison n'est pas le prix affiché de la maison, mais leur capacité à payer l'hypothèque. La hausse des taux hypothécaires peut faire baisser les prix de l'immobilier que beaucoup peuvent se permettre.

Autres contraintes imposées aux consommateurs américains

Bien que les coûts des hypothèques soient d'une importance cruciale, il convient également de noter que le reprise des remboursements des prêts étudiants janvier prochain (même avec un certain allégement de la dette), et le potentiel risques de récession aux États-Unis peut également ébranler la confiance des consommateurs en ce qui concerne les achats immobiliers. Il y a donc aussi d'autres présages négatifs.

Offre et la demande

Ensuite, l'image de l'offre se détériore un peu. Selon Données d'approvisionnement Redfin, il y a maintenant plus de maisons à vendre et il faut plus de temps pour les vendre. Cela crée un surplomb sur le marché du logement. Nous ne sommes pas à des niveaux de crise. L'offre est juste de retour aux niveaux de 2020, et le temps de vente est similaire au pire de 2021. Cependant, cela pendant la période estivale qui est traditionnellement très forte pour le logement, donc les choses vont certainement dans la mauvaise direction et les prochaines mois pourrait bien être pire.

La Fed

Bien sûr, la Fed n'a probablement pas encore fini de relever ses taux. Les attentes sont pour un autre hausse des taux lors de la réunion de septembre de la Fed. Cependant, la bonne nouvelle est que les taux hypothécaires intègrent généralement ce que les marchés pensent que la Fed fera à l'avenir. Cela signifie que les taux hypothécaires à plus long terme ne devraient augmenter que si la Fed augmente les taux plus que prévu, et pourraient en fait baisser s'ils augmentent les taux, mais moins que ne le pense le marché. Cependant, il existe toujours un risque qu'en 2023, si la Fed continue d'augmenter les taux, les taux hypothécaires puissent encore augmenter, car les marchés ne savent pas dans quelle direction la Fed se dirigera en 2023.

Quelle est la prochaine étape?

Le marché boursier s'inquiète donc pour le logement, et c'est peut-être en partie parce que les taux hypothécaires ont augmenté très rapidement. Nous commençons à voir des maisons prendre plus de temps à vendre et plus de maisons sont disponibles. Cela suggère que les prix de l'immobilier pourraient commencer à baisser après une forte course.

Cependant, cela vaut également la peine de vérifier que nous commençons tout juste à voir les prix de l'immobilier fléchir et qu'ils restent en hausse d'une année sur l'autre. De plus, les prix des maisons ont tendance à être assez stables. Un marché du logement extrêmement mauvais, historiquement parlant, où les prix chutent d'environ 10% comme dans les années 1970 ou lors de la crise financière de 2008-9. Ainsi, par rapport au marché boursier, les fluctuations négatives des prix de l'immobilier sont assez faibles.

Les prix des maisons ont connu une très forte hausse ces derniers temps. Il y a beaucoup de bonnes raisons pour lesquelles cela peut commencer à se modérer. Bien que l'histoire nous rappelle que les prix des maisons aux États-Unis ont tendance à être assez stables. Cette époque des années 1980 où les prêts hypothécaires ont grimpé comme aujourd'hui ? Eh bien, les prix des maisons n'ont enregistré qu'un quart des baisses de prix pendant toute cette décennie, et c'était moins de 1%.

Alors oui, les prix de l'immobilier pourraient ne plus augmenter à deux chiffres. En fait, de nombreux signes suggèrent que les choses vont empirer dans le domaine du logement. Cependant, rappelez-vous que ce qui est vraiment mauvais pour le marché du logement équivaut rarement à une baisse à un seul chiffre des prix de l'immobilier, si l'histoire est un guide.