Alors que les prix des maisons commencent à se modérer, à quel point cela pourrait-il devenir mauvais ?

Le pessimisme ne manque pas sur le marché du logement aujourd'hui. Les prix des maisons aux États-Unis ont baissé depuis juin. Cependant, les prix sont généralement en hausse d'une année sur l'autre et le marché est saisonnier avec des prix et une activité généralement plus élevés en été et plus bas en hiver.

L'abordabilité est à des niveaux très bas, en particulier sur la côte ouest. Nous n'avons pas encore vu de baisses majeures des prix de l'immobilier, mais nous craignons que cela ne se produise.

Abordabilité du logement

Il y a des raisons de s'inquiéter pour le marché immobilier américain. La flambée spectaculaire des taux d'intérêt aux États-Unis en 2022 aggrave l'abordabilité du logement. L'année dernière, il était possible d'obtenir une hypothèque sur 30 ans pour environ 3%, maintenant la même hypothèque coûte presque 7%. Nous constatons les taux hypothécaires les plus élevés depuis plus d'une décennie.

Même en dehors des tendances récentes, les prix des logements ont grimpé beaucoup plus rapidement que les revenus ces dernières années et maintenant, les coûts hypothécaires augmentent également. Cela signifie que la famille moyenne qui achète une maison aujourd'hui dépense beaucoup plus de son budget en frais de logement si l'on tient compte des taux hypothécaires actuels. Cette tendance varie selon les régions. Les maisons sont beaucoup moins abordables sur la côte ouest, mais l'abordabilité est beaucoup moins problématique dans le Midwest.

Saisonnalité

Alors que nous nous dirigeons vers l'hiver, il est typique de s'attendre à un marché du logement plus faible en fonction des tendances saisonnières. Les prix des maisons culminent généralement en juin de l'année, puis retombent pendant les mois d'hiver. C'est ce que nous avons vu en 2022 jusqu'à présent également. Peut-être que ce que nous voyons actuellement n'est rien de plus qu'une tendance saisonnière.

Cependant, de nombreux commentateurs de l'industrie sont sceptiques. Par exemple, Fannie Mae suit le sentiment de logement et seulement 19% des gens pensent que c'est le bon moment pour acheter une maison, et une majorité pense que c'est le bon moment pour vendre. Ce sont des chiffres historiquement bas. Ce très peu d'optimisme concernant le marché immobilier américain.

Que faire ensuite?

Il est important de noter que nous sommes loin d'être proches d'une sorte de crise du logement actuellement. Par exemple, Zillow données les prix des maisons ont augmenté de 13 % d'une année sur l'autre pour septembre 2022. Les prix des maisons ont chuté d'un mois sur l'autre, mais restent en hausse d'une année sur l'autre. 2022 n'est pas une mauvaise année pour le logement à ce stade, surtout par rapport à la façon dont les marchés boursiers et obligataires se sont négociés.

Certaines choses pourraient changer l'image du marché de l'habitation.

Des taux plus bas?

Le premier concerne les taux d'intérêt, qui ont augmenté de manière agressive en 2022. Si les taux retombaient, l'accessibilité s'améliorerait. Actuellement, la Fed ne devrait pas baisser fortement les taux, mais elle pourrait au moins suspendre les hausses de taux en 2023. A récession pourrait amener la Fed à baisser ses taux, surtout si l'inflation était maîtrisée. Des taux d'intérêt plus bas amélioreraient l'abordabilité du logement, grâce à une réduction des coûts hypothécaires, et freineraient moins le marché du logement.

Combler l'écart d'abordabilité

De toute évidence, la véritable préoccupation est que la baisse des prix des logements est nécessaire pour combler l'écart d'accessibilité. Sur le Évaluation de la Réserve fédérale d'Atlanta, l'abordabilité du logement ressemble actuellement à ce qu'elle était avant la crise du logement de 2007-8. C'est inquiétant car il a fallu environ 20 % de baisse des prix de l'immobilier pour combler l'écart d'accessibilité au cours de cette période et les prix sont restés faibles pendant quelques années après cela.

Il est facile de comprendre pourquoi le marché du logement suscite des inquiétudes, en particulier sur la côte ouest. L'abordabilité du logement est à des niveaux très bas, en partie à cause de la récente flambée des coûts hypothécaires.

Il est possible que la baisse des prix de l'immobilier soit nécessaire pour combler l'écart d'accessibilité. Cependant, si la Fed assouplissait les taux et que les revenus américains continuaient d'augmenter au cours des prochaines années, cela pourrait également contribuer à résoudre les problèmes actuels d'accessibilité financière auxquels les États-Unis sont confrontés. Néanmoins, nous devons noter que les prix des logements pour 2022 sont toujours généralement en hausse d'une année sur l'autre et que les problèmes d'abordabilité du logement sont beaucoup plus aigus sur la côte ouest qu'à l'échelle nationale.